万达前期对南通市场研究定位报告2011年6月2日www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录一、南通城市分析二、区域市场分析三、项目本体分析四、项目住宅定位五、项目商业定位六、项目规划建议七、项目收益测算八、项目开发建议www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、南通城市分析（一）、南通基础分析（一）、南通基础分析（二）、南通商业分析（二）、南通商业分析（三）、南通住宅分析（三）、南通住宅分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（一）、南通基础分析（一）、南通基础分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、城市简介徐州连云港□南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济盐城最发达的上海及苏南地区相南通依，被誉为“北上海”；南京市□城市下辖如皋、通州、常州海门、启东4市（县级），无锡苏州海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区□苏通长江公路大桥建成以后，使南通进入上海一小时经济圈。□全市总面积8001平方公里，占江苏省十二分之一；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、城市经济南通GDP年度增长走势图南通固定资产投资年度走势图34183500250028732168300025102000180225001505211212662000175815001049147215001007122610008158098906051000736448500310500002000年2002年2004年2006年2008年2010年2002年2004年2006年2008年2010年图1图2说明：依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海！2010年市区人口87万，GDP排名江苏第四，经济基础相当好；城市固定资产投入持续增加，城市建设开始加速！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、城市总体规划《南通城市总体规划（2009-2030）》?南通主城区和通港闸区州城区相向发展，主城区主要发展东港闸区、南方向，整合西、北方向，形成带状加组团城市结构市区新东区。崇川区?实施东西轴向延伸、南北相向聚合新城区行政中心的发展战略，加快以通州城区为主体的东部新城、以南通经济技术开发区和苏通科技产业园为主体的南翼新城经济开发区、以港闸区为主体的北翼新城建设。说明：南通城市扩容，大南通建设雏形初现，城市化进程必然加速，房地产投资开发空间巨大，为城市居民配套的商业服务设施也将进入发展快车道。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库四、城市三产业发展南通三产年度走势图200015001000500020002001200220032004200520062007200820092010年年年年年年年年年年年第一产业130136141141149162168174199236262第二产业3543934395166648249851197143116081909第三产业25328131035041348660574188010291247说明：二产工业经济发展优势明显，经济还是传统主导性产业：纺织、造船、建筑等为主！第三产业占比持续上升，说明南通产业结构由劳动密集为主导向技术密集与资本密集为主导转变，船舶港口、纺织服装、精细化工等支柱产业新一轮换血升级发展，预示今后南通在中间收入阶层上的数量会显著增加，这将成为消费需求的强劲助推引擎！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库五、人口和居民收入南通市区人口走势图南通市人均可支配收入年度走势图87.6487.9687.2587.3886.6488250002354185.36210018684.3820000189038483.0116451150001405881.21238482109379598100008640805000780762002年2004年2006年2008年2010年2002年2004年2006年2008年2010年说明1：城市化刚起步，同时外来新增人口比重也较小，市区人口近几年变化不大，从房管部门了解到南通商品房销售的主要对象也以南通本地常驻人口为主；南通的城市进程刚起步，潜力巨大！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、城市配套建设环北高架濠西高架东环高架说明：城市立体交通体系正在打造，东、西、北的高架道路建设完成后，整个南通交通配套条件得到极大的优化，高架线路附近的商业设施辐射半径将有效扩大，对居民日常的出行和消费也会产生积极影响！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库七、总结□苏通大桥的建设与通车，打破了与苏南和上海的壁垒，使南通真正意义上的融入了“上海一小时经济圈”，为南通城市经济快速发展提供了坚实的基础，城市发展再次飞跃；□良好的城市规划奠定了大南通明晰的发展格局和方向，城市建设版图日渐清晰，伴随城市居住功能设施的日渐完善，南通城市化率也将显著提高，市区人口将会明显增加，各居住区居住人口将更加集中，为此可以预计由人口变化和移动导致的商业需求也将得到更广阔的发展；□城市立体交通的打造将完善南通城区交通输送体系，改变板块间的消费人流；说明：大南通建设形成的城市扩容处于高速阶段，城市改变生活，实质就是需要商业来满足和升级城市居民的生活！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（二）、（二）、南通商业分析南通商业分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、南通成熟商业分布外环北路工农路钟秀路南大街濠北路单一核心商业圈青年路www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库分布说明：□南大街及周围作为南通商业核心,集百货、餐饮及休闲娱乐于一体,总商业规模在30万平方米左右（桃乌路）;濠河环绕内，除了百货业态为主，也比较集中了南通一些餐饮休闲娱乐业态！□南通现有卖场非常多，以大卖场为主要组成部分，在市区各密集居住区形成了不少小型的购物中心，满足区域日常消费需求；□外环北路与钟秀路主要以家居装饰、建材、轻纺等工业消费品专业市场为特色;□工农南路及人民路等，集中了部分的比较好的餐饮类商户;□青年路主要为休闲娱乐消费（Ktv\酒吧）所在地，结合部分餐饮类常场所；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.1、南大街核心商业圈位置租赁价格商业形态出租率位于南通市中心板块沿街商铺均价150-200元/购物中心，中心商业街区90%以上月/平米南大街对于南通人的定位和上海的外滩定位类似，经过多年的发展与沉淀已经趋于成熟，集餐饮、休闲娱乐购物于一体，多功能商业步行街，以南大街为中心，向外辐射500米现都处于南通商业最繁华的中心地带。南大街较大型商业主要为集文峰百货、八佰伴、南通金鹰、大润发等，为南通市民主要购物场所。其商业地位是由于经过多年的发展和政府的规划所致，虽然集餐饮休闲娱乐购物于一体，但是都比较零散，其消费的群体具有一定的随机性，想在短时间内改变南通人在南大街的消费习惯很难。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库典型项目——文峰大世界建筑面项目名称位置开业营业额租金积文峰大世1996（现在改造外立面2010年20亿南大街55000实行扣点，点位在25%-35%之间界）左右www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库典型项目——八佰伴项目名称位置建筑面积开业营业额租金八佰伴购物中实行扣点，点位保持在20%-30之间南大街2500020042010年7亿心www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.2、南通区域配套型商业网点鸿鸣摩尔华润苏果本案高迪晶城华润苏果现代广场乐购金飞达乐购麦德龙家乐福大润发景华城大润发新一佳易初莲花欧尚开发区华润苏果这些区域性商业中心以大卖场为其主要的核心业态！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库超市名称超市面积㎡备注大润发（南大街）20000已开业大润发（景华城）25000未开业家乐福（南大街附近）25000已开业麦德龙（外环东路人民东路）12000已开业新一佳（青年路）8000已开业工农路乐购（金飞达）16000已开业钟秀路乐购（现代生活广场）18000已开业华润苏果（高迪晶城）10000已开业华润苏果（鸿鸣摩尔）15000未开业华润苏果（星湖101）10000已开业易初莲花（工农路）15000已开业未开业中南欧尚20000人均0.23平方合计194000米　说明：这些卖场基本都集中在市区范围内，居民日常性消费需求场所竞争相当激烈。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.3、南通特色街区型商业网点城山红星长江中外环西外环北跃龙虹桥青年人民工农街区路路路路路路路路路路合计餐饮422623920172792休闲娱乐31　1　6　135433异域风情1　　　　4　54317濠南濠东桃坞五一南大街区濠北路濠西路城港路姚港路路路路路街合计餐饮512872114111070休闲娱乐4233　315627异域风情63　　　2　8221商家统计详细信息见附件www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库说明：街区型商业数量很少，品牌连锁类商户更是缺乏，整体商业档次偏低