谨呈：金地集团力力压压万科万科领跑长阳领跑长阳金地朗金地朗悦项悦项目目营销营销策策划划思路思路沟沟通通金网络策划中心2011.7.15KINVO金网络地产营销沟通思路市场背景市场定位营销策略价格策略KINVO金网络地产营销一、区域市场简析2011年上半年房山区市场供销售情况2011年1-6月市场供应量行政行政区区数数量量((套）套）面面积积((万㎡万㎡))房山区899774.822011年1-6月市场成交量成交均价（元成交均价（元//行政行政区区数数量（套）量（套）面面积积((万㎡万㎡))平米）平米）房山区667961.58140692011年1-6月市场存量行政行政区区数数量量((套）套）面面积积((万㎡万㎡))房山区231813.24KINVO金网络地产营销一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目市场表现2011年1-6月房山腹地重点项目销售量）KINVO金网络地产营销一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目价格走势?2011年首先受政策影响，3-4月份普遍出现一定程度的跌幅，市场成交均价由1.5-1.7万元/平米滑落至1.6万元/平米以内；?至5月起，市场观望情绪转好，成交均价逐步回升，至7月份达到1.6-1.8万元/平米价格水平。KINVO金网络地产营销一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目市场表现销售主力产品对比1.万科长阳半岛KINVO金网络地产营销一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目市场表现销售主力产品对比2.芭蕾雨KINVO金网络地产营销一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目市场表现销售主力产品对比3、中铁长阳国际城KINVO金网络地产营销一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目市场表现销售主力产品对比4、绿地新都会KINVO金网络地产营销一、区域市场简析市场小结：?“潜在价值”开始转变为“现实价值”——在众多利好因素的全面推动下，房山区域在2011年快速发展，吸引市场的高度关注，吸纳市区刚需客群进入，月度成交量多次进入北京市前三名，对北京住宅市场总量的拉动作用非常明显，已经成为新的市场热点区域，原有价值洼地逐步呈现被市场倾土快速填平之势。?同质化严重，竞争激烈——2011年房山区域是北京市成交的热点区域，其中尤以长阳板块竞争最为激励。长阳半岛、芭蕾雨综合品质较高且离轨道交通较近，在销售价格和销售量上均保持着领先地位，截止2011年7月长阳半岛精装修均价为：17000元/平米，芭蕾雨毛坯房均价16500元/平米；绿地新都会由于离城铁站较远，在销售价格和销售量上表现一般，目前国际花都精装修均价16000元/平米。KINVO金网络地产营销二、市场定位——价值分析1、区域价值：房山崛起，志在必行?区域发展总体意向：房山在未来1-2年内必将成为北京居住的新热点区域，从而引领城市郊区化居住的新潮流。a.房山区具有崛起的基础条件：优势区位、便捷交通、近城距离、城市绿肺?优势区位、山水文化名城、产业新城；?距离城市中心仅有20公里优势区位及高速交通体系；b.房山区正面临崛起的绝佳时机：轨道交通、CSD概念?贯穿房山南北的房山轨道开通在即；?极富特色的CSD规划题材已成为关注焦点；KINVO金网络地产营销2、发展潜力：长阳，未来超大型的居住城邦?长阳西站板块：?长阳起步区板块：?总共1-6号地，其中1-2号地为奥莱项目?共1-9号地，已经成交地块总建筑规模约在232.6；万平米，其中居住总建筑规模在190万平米左右；?1-6号地总建筑规模在137万平米；?万科已经成为区域规模上绝对领袖的百万级大盘?除奥莱的11万平米商业外，3-6号地尚；有7万平米教育配套及1万平米商业配套?居住用地的平均容积率为2.0左右，限高45-80米；之间。?居住用地的平均容积率为1.8。?预计未来2年CSD核心区，即长阳西站板块长阳起步区及长阳西站板块居住总规模供应将达280万平米左右。KINVO金网络地产营销3、交通价值：城际轨道及立体化公路带来区域板块价值提升中关村金融街速高澳六里港京桥京良路本地大兴长扬路良乡东路“五横四纵”的立体化交通网络四通八达，满足自驾车良出行，半小时即可到市区六里桥。乡五横：京良路、长杨路、多宝路、良乡东路、南六环四纵：京港澳高速（京石高速）、京深路、长于路、北京到房山线轻轨线，全长24千米，长周路高架站9个，地下站2个。从2008年起2010年12月,用3年时间通过2010年12月房山线试运营城市2009年10月房山线正式开工轻轨及地铁九号线线将北京与房山紧密连接起来将极大缩短房山到北京的交通距离，对2008年7月房山线规划方案通过沿线地区经济发展起到了推进和促进作用。KINVO金网络地产营销3、交通价值：轨道交通带动—房价快速增长，居住品质升级?轨道交通带来房价的快速增长：?根据我司09年的专题研究发现，北京十三号线及八通线在地铁开通前后房价均有明显增幅，按照当时的售价水平，增幅平均在15%左右；?房价的增长往往在开工阶段就开始出现，到开通时达到最高峰，开通两年后增值逐渐消失。区域地铁开通前后的置业人群变化阶段置业人群特征购买目的置业关心因素规划定，开通前本地地缘性客户为绝对主力首置，初改户型舒适，总价控制开工后，开通前本地客户为主，周边客户比例逐渐增高首置，初改及投资性价比高，价格洼地开通后初期城区客户为主，部分本地首置及投资总价控制，生活便捷度开通后两年城区客户占绝对主力初改及首置浓厚的生活氛围及项目整体品质高KINVO金网络地产营销4、板块价值：“一园两圈”核心区位，优于长阳板块?CSD商圈：房山正式公布CSD(中央休闲购物区)的十年战略启动计划，成功引进奥特莱斯，带动区域商业氛围的形成。CSD商圈良乡商高圈教园大学城?良乡商圈：良乡商圈位于项目地块西侧，是房山区最为成熟的商业配套区域，拥有着家乐福、国泰商场、华冠?高教园大学城：以集中规划、集中建设、集中管理为主要模式商场、美廉美超市、亿客隆超市、良乡影城、青年餐厅的高教园区（良乡大学城）是国家教育区。、大鸭梨、小肥羊、麦当劳、肯德基、苏宁电器、国美电器等休闲，购物，娱乐为一体的成熟商业氛围。KINVO金网络地产营销5、文化价值：深厚历史文化底蕴及旅游景观资源拒马河大峡谷拒马河夕照瑶池玉盘·仙栖洞?深厚历史文化底蕴：房山区位于北京西南，是山水秀地，大房山悠悠千古，古迹众多，钟灵毓秀。?丰富旅游景观资源：房山拥有数量众多的名胜风景区，十度旅游景观区内大峡谷、溶洞等，营造山饶青山过，人在画中游的纯美意境，成为华北地区山十渡风景区蝙蝠山七渡背斜清水秀的风光宝地。KINVO金网络地产营销6、生态价值：城市森林公园小清河生态观光带呈现自然之美京绿色西生态南森林最公园大的郊野贯穿社区的自然水系生态项目规划所在地公园9.5公里小清河生态?自然生态走廊：小清河生态观光带全长9.5公里景观资源未来会形成一条房山最为自然的生态观光走廊；带。?业主私家后花园：项目南北地块被水系分割，东侧为绿色生态与郊野公园，山与水的交织呈现自然意蕴之美。KINVO金网络地产营销7、建筑价值：ARTDECO风格经典、大气、品质感突出?风格起源：起源巴黎，风行于上世纪30年代，诞生了众多国际性地标建筑：纽约帝国大厦、百老汇等。?表现元素：ArtDeco了因工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯粹装饰的线条来表现，如扇形辐射状的太阳光、齿轮或流线型线条、对?新古典主意建筑：新古典主义不仅体现建筑品质，并且能够通过石材的应称简洁的几何构图等等，并以明亮且对用，达到艺术与美学的结合，体现建筑品质与开发商对业主的用心；比的颜色来彩绘；?公共空间全石材：项目公共空间为精装修，地面为全石材地面铺装。带给?建筑表达：树立城市新兴贵族阶层的业主一个高端住宅一样的生活空间和生活体验，提高项目精细化品质。贵族形象，以及他们的生活方式。KINVO金网络地产营销8、园林景观：景观与建筑完美结合，注重园林参与性观赏性五个小镇，多重景观KINVO金网络地产营销8、园林景观：景观小品与各组团节点互相映衬，体现细节?园林设计理念：贯穿整体的景观轴线、特色鲜明的景观主题；?园林设计风格：配合整体的建筑风格不同的园林组团；?园林设计特色：建筑布局、商街、组团大堂入口处重点打造异域风情；?园林设计细节：小区内精心水系景观，与东侧南侧水景相互融合呼应。KINVO金网络地产营销9、户型价值：高性价比优势高层户型：两梯四户洋房户型：一梯两户——首层送地下室花园；顶层复式带平台。——90平米舒适宜居三居室户型，高性价比。80平米二居：?南北各两个面宽，经济实用型户型设计。?三面宽朝南，南北通风。?餐厅与起居室的关系流畅，有结合南向起居室的?明卫空间设计，为客户带来舒适的生活体验。景观阳台。100平米三居：?主卧的大景观凸窗可充分享受南向景观资源。?大开间尺度，拥有宽敞景观视野空间，动静分区。?户型明卫设计，南北通透。?主卧的大景观凸窗可充分享受南向阳光。KINVO金网络地产营销10、配套价值：社区高尚商业中心，便利性时尚生活配套社区便利性的社区消费基地14700平米大型社区商业中心包括：超市、干洗店、餐饮、等生活配套及2500平米会所（游泳池、健身房及休闲娱乐空间）KINVO金网络地产营销10、配套价值：2500平米高档会所，提供便捷休闲空间?社区配备的高档会所，为业主提供舒适便利的生活；?面积：2500平米；?会所服务内容：游泳池、会客厅、健身房等休闲娱乐空间。KINVO金网络地产营销10、配套价值：完备的教育资源，实现13年高标准一体化教育?良乡大学城大学氛围；?幼儿园；?小学；?中学。?引入教育