重庆保利广场商业物业可行性研究报告城市城市研研写写字字楼楼究究项项目目研研综综合体合体研研区区域域研研酒店酒店究究究究究究轻轨研轻轨研商商业业究究本本项项目目目目标标消消费费群体群体研研究究案例案例研研究究本本项项目商目商业发业发展方向建展方向建议议城市城市研研写写字字楼楼究究项项目目研研综综合体合体研研区区域域研研酒店酒店究究究究究究轻轨研轻轨研商商业业究究本本项项目目目目标标消消费费群体群体研研究究案例案例研研究究本本项项目商目商业发业发展方向建展方向建议议重庆是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位，直辖城市城市研研究究------城市地位城市地位以来市政府提出“重庆要向现代化国际大都市迈进”的战略目标经济群排名川渝经济圈城市1长三角城市群?.四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、2珠三角城市群内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、3京津冀城市群眉山、乐山?.重庆覆盖区域：主城九区以及4山东半岛城市群潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、5辽中南城市群万盛、南川、涪陵、长寿、黔江、6川渝城市群万州7中原城市群8海峡西岸城市群9湘中城市群把重庆加快建成西部10关中城市群地区的重要增长极、11长江中游城市群长江上游地区的经济12哈大齐城市群中心、城乡统筹发展13滇中城市群的直辖市，在西部地14淮南城市群区率先实现全面建设15黔中城市群小康社会的目标。16北部湾城市群——胡锦17环鄱城市群涛城市城市研研究究------城市坐城市坐标标在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，重庆处于第三梯队领先地位?.第一梯队：上海、北京?.第二梯队：广州、深圳?.第三梯队：苏州、天津、重庆社零、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉3500?.第四梯队：东莞、唐山、济南重庆、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、3000福州、淄博、常州、西安?.第五梯队：昆明、厦门、南昌2500、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌2000、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、1500海口500红色为东部城市兰色为西部城市0绿色为中部城市0200040006000800010000城市城市研研究究------城市城市经济经济重庆市历年来第一、二、三产业产值变化情况（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）2000180016001400第一1200产值,1000第三12.90%800产值,42.56000%第二400产值,20044.60%020002001200220032004200520062007第一产值283293.03315.78336.36423.7463.4428.57531.65第二产值657.51727.66827.55977.31181.21259.121500.071832.22第三产值648.83729.08827.97936.91060.51347.971557.591747.95城市城市研研究究------城市城市经济经济重庆国民经济（GDP）走势图（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）450018.015.64000地区生产总值比上年增长16.0350014.012.211.511.512.2300011.012.010.325009.010.08.48.57.620008.015006.010004.05002.000.019971998199920002001200220032004200520062007重庆人均（GDP）发展走势图1600030.00%146221400025.00%24.40%12437120001098220.00%10000960819%8077800015.30%15.00%703414.80%14.30%13.30%56646000515710%10.00%40006.90%5.00%200000.00%20002001200220032004200520062007城市城市研研究究------城市城市经济经济重庆市近年来固定资产投资增长情况（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）350035.032.3全社会固定资产投资比上年增长28.931.329.029.2300030.025.824.5250025.021.7200020.0150017.115.0100010.06.69.05005.000.0重庆市房地产投资额及增长情况19971998199920002001200220032004200520062007900849.945.00%80040.80%40.00%70035.00%35.00%33.30%629.6360030.00%517.5327%50025%25.00%23.50%405.0821.60%40020.00%327.8930015.00%245.91200169.9610.00%1005.00%00.00%2001200220032004200520062007城市城市研研究究------城市城市经济经济（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）重庆市历年城镇居民家庭人均可支配收入（单位：元）1600020.018.518.014000城市居民人均可支配收入比上年增长16.01200013.914.01000012.911.812.011.1800010.110.08.060006.45.67.16.040006.04.02.720002.000.0社会消费品零售总额及其增长速度19971998199920002001200220032004200520062007180020.018.4社会消费品零售总额比上年增长160018.015.416.0140014.313.814.014.0120012.010009.59.19.08.710.08007.77.98.06006.04004.02002.000.019971998199920002001200220032004200520062007城市城市研研究究------房地房地产产市市场场受宏观调控影响，重庆房地产市场观望情绪渐浓，将步入市场调整期2007年9月末，9.27新政推?走价不走量出后，市场观望情绪浓厚，销?市场出现观望情绪售受到一定影响，但全年主城重庆区商品房成交面积1788.40万价格平方米，较2006年增长73.88%?短线投资客出现?价格上升速度增快?从价格来看，2008年1—6月地价上升速度比楼，全市商品房成交均价为4132价上升速度快元/平方米，?投资者及开始抛售?理性开发商降价?进入2008年下半年，预计住开发商跟随降价宅价格仍有一定降价空间。城市城市研研究究------外外资资企企业业从2007年新增外资企业状况来看，外商直接独立投资的信心大大增强，房地产也是外资进入的重要领域，港资企业发展速度快2007年全市新登记外商投资企业类型2007年全市新登记外商投资企业74441%户，平均每天诞生外资独资2.04户53%中外合作中外合资6%截至2007年12月近年来，外商独资企业已成为重庆利用外资的主要方31日，本市共有外式，这表明外资对重庆的市场环境、法制环境、商务商投资企业4784户环境满意度评价正逐年升高，外商直接独立投资的心，比2006年同期大大增强（4040户）增长15.55％。2007年外资企业行业分布2007年外企从业人员收入城市城市研研写写字字楼楼究究项项目目研研综综合体合体研研区区域域研研酒店酒店究究究究究究轻轨研轻轨研商商业业究究本本项项目目目目标标消消费费群体群体研研究究案例案例研研究究本本项项目商目商业发业发展方向建展方向建议议解构CBD区域概况区区域域研研究究区域规划区域交通解构CBD背景一背景二世界CBD最早产生于20世纪20年代美国，20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制它是应经济的发展而产生的、对城市经济起造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城着重要调节作用的核心区域。CBD的发展经市中心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中历了很多的阶段，从最初的商业聚集地，到心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代后来多核心城市，再到现在的中央商务区。商务中心区。CBD发展轨迹商业中心多城市中心独立于传统商业的中央商务区解构CBDCBD共性特征：地价高//租金高//交通高度发达//城市功能聚集//城市名片标志特征1在城市地价的分布规律中，有一个最高的地价点。峰值地价点地价与租金峰值周围地带往往成为的CBD核心，而这里同样也是城市最高租金汇聚地。特征2处于城市干道系统的核心。地铁成为现代城市的一个非常重要最高的交通可达性的交通手段。其次是机场、火车站、高速公路等。路网密度也是一个重要的指标。特征3管理和控制职能集聚、金融市场运作功能集聚、专业化生产职城市功能聚集中心能集聚，而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施为配套性服务设施。特征4一个好的CBD规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不城市标志性建筑但要是CBD区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且也是中心城市的标志，也是最值得关注的焦点。区域概况---人口及地理位置渝中区地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻，北面濒临嘉陵江与江北区水域连界，西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。全区总面积为23.71平方公里，其中，陆地面积18.54平方公里。境内地形，最高处海拔394米，最低处167米，坡降较大，高差悬殊。2006年末，渝中区户