石家庄弘石湾项目整合推广策略提报天津睿墨机构2012年10月PART1市场分析及开发建议城市概况城市经济发展第一篇城市房地产市场石家庄城市认知城市政策环境城市发展规划城市概况?城市区位?行政行政区划区划?城市人口城市人口?城市交通城市交通PART1—城市概况城市城市区区位：位：省省会会二二级级城市，是城市，是华华北北连连接中原、接中原、华华南地南地区区的交通的交通枢纽枢纽，以，以医药医药、、纺织业为纺织业为主主导产业导产业的的现现代制造代制造业业基地，基地，华华北南部的商北南部的商贸贸物流中心和物流中心和区区域域经济经济中心。中心。环环首都首都经济经济圈城市圈城市群，受北京、天津的群，受北京、天津的辐辐射，城市射，城市综综合合竞争竞争力快速提升。力快速提升。石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太北京行山，是首都的南大门。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。天津石家庄市作为河北的省会，距离北京约273公里，距离天津石家庄约300公里，经济发展受京津发展影响较大。PART1—城市概况行政行政区划区划：：石家庄下石家庄下辖辖66个区个区、、1212个县个县、、55个县级个县级市和市和11个国个国家家级级高新技高新技术开发区术开发区，，总总面面积积1584815848平方公里，城平方公里，城区区面面积积456456平方公里。下平方公里。下辖县辖县市小而散，城市小而散，城区区面面积积明明显显偏小，城偏小，城区规区规模有待提升。模有待提升。40.6万人48.848.8万人万人石家庄市石家庄市辖辖66区区1717县县33.4((市市))：新：新华区华区、、桥桥西西区区50.350.3万人万人万人25.025.0、、桥东区桥东区、、长长安安区区、裕、裕43.3万人万人46.7华区华区、、矿区矿区、辛集市、、辛集市、万人万人43.3晋州市、藁城市、新晋州市、藁城市、新乐乐万人市、鹿泉市、正定市、鹿泉市、正定县县、、9.59.5石家庄市石家庄市万人万人深深泽县泽县、无、无极县极县、、赵县赵县77.5276.7276.753.8、、栾栾城城县县、、高邑高邑县县、元、元31.0万人万人41.832.9万人万人61.661.6氏氏县县、、赞赞皇皇县县、井、井陉县陉县万人万人万人万人万人、平山、平山县县、、灵寿县灵寿县、行、行57.157.1唐唐县县和和11个个高新技高新技术开术开24.524.5万人万人发区发区。。万人万人18.618.6万人万人注：图中人口数为第六次人口普查数据，为常住人口PART1—城市概况城市人口：城市人口：截止截止20102010年，石家庄市常住人口达年，石家庄市常住人口达1016.41016.4万人（第六次人口普查数据），其万人（第六次人口普查数据），其中，市区人口中，市区人口270270万人。市区面积万人。市区面积456456平方公里。石家庄是全国面积最小、人口密度较平方公里。石家庄是全国面积最小、人口密度较大的省会城市。大的省会城市。2006-2010年石家庄市城市人口增长常住人口（万人）市区人口（万人）全市增幅市区增幅120015%远远景目景目标标：：100010%800城市“一城三区”远期人口规模为500万，6005%“三组团”人口远期规模为100万人。4000%2000-5%20062007200820092010石家庄市各区人口密度1200010907人口密度(人/平方公里）9522石家庄市全市人口密度偏小，主要人群集中90006787在市区的桥西区和桥东区两个相对成熟的区5921486760004352域，其中桥西区人口密度高达10907人/平方公里。石市是全国面积最小，人口密度较30001269641大的省会城市。0全市市区新华区桥西区桥东区长安区裕华区矿区数据来源：石家庄市统计局PART1—城市概况城市交通：城市交通：石家庄是石家庄是华华北地北地区区重要的交通重要的交通枢纽枢纽，已形成由，已形成由铁铁路、公路、航空配套路、公路、航空配套组组成的立成的立体交通体交通网络网络。。规划规划打造成省打造成省会会城市和市域城市和市域间间11小小时时交通圈。交通圈。铁路现状：石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。铁路规划：强化京广、青太客运专线及京石、石郑、石太、石济城际铁路双十字复合交通走廊建设，打造京津、晋冀鲁豫省会城市1小时交通圈。石家庄石家庄火车站火车站公路现状：京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等国家级公路在市域内纵横交错，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉的公路交通网络。航空现状：石家庄民航机场现已开通44条国内、国际航线，并引进国航、东航、南航等12家航空公司加盟公路规划：加强省会与天津、太原等周边省市联系，石家庄机场的航线运营。建设石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，实现高速公路县县通，打造市域1小时交通圈。航空规划：按照年旅客吞吐量400万人次改扩建机场设施，提高服务水平。PART1—城市概况小结小结小结小结::::京津冀经济圈重要城市京津冀经济圈重要城市城市发展后劲十足城市发展后劲十足城市经济?GDP走势?产业结构产业结构?人均收入人均收入PART2—城市经济发展GDPGDP走走势势：：20062006至至20102010年年间间石家庄市石家庄市国国民生民生产总值产总值呈呈稳稳步上步上涨态势涨态势，，20102010年年GDPGDP总总量量达达到到40834083亿亿元，人均元，人均GDP33474GDP33474元，房地元，房地产发产发展展处处于快速于快速发发展期。展期。石家庄2007-2011年国民生产总值及增长率走势石家庄市2007-2011年消费涨跌数据来源：石家庄市统计局市民消费与房地产发展关系?自2007年以来，石家庄市国民生产总值持续呈现上涨态势，2006-2007年石家庄GDP增长率保持在13%左右0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$，在2009年石市GDP总量突破3000亿元，2011年GDP启动期缓慢发展期快速发展期总量达到4083亿元，同比增长12%。平稳发展期生存、改善需求生存需求改善需求为主改善需求为主?全年市区居民消费价格指数比上年上涨5.7%，其中食兼有?快速发展，品价格上涨10.0%。工业生产者出厂价格指数比上年上涨超速发展平稳发展，以缓慢发展以数量为主，数质量为主，数单纯数量型综合发展型7.7%，对住房需求超越同期的100，达到108.4，对住房量与质量并重量与质量并重需求明显增长。PART2—城市经济发展产业结构产业结构：：仍以第二仍以第二产业为产业为主要支撑主要支撑产业产业，，产业产业占比占比达达50%50%左右；第三左右；第三产业稳产业稳步增步增长长，，但但与经济发达与经济发达城市相比城市相比发发展不足，城市展不足，城市总总体体经济发经济发展潜力展潜力较较大。大。石家庄2006-2011年三产产业结构比例数据来源：石家庄统计局?2011年石家庄市三产比例分别为10.2%、49.8%和40.0%，第二产业仍为支撑产业，第三产业比例逐年稳步上涨，建筑业的调整增长对经济的增长起到了较大的拉动作用。?2006-2011年，第三产业保持13%左右的速率增长，其中金融和交通业增长较快。但与经济发达城市相比，石家庄经济结构中第一产业的比重仍较大，第三产业的发展还有很大的空间。PART2—城市经济发展人均可支配收入：人均可支配收入：石家庄市人均可支配收入石家庄市人均可支配收入2053420534元，同比增元，同比增长长12.3%12.3%。。农农民人均民人均纯纯收入收入达达到到78227822元，增元，增长长18.9%18.9%。。与与城市人口收入相比城市人口收入相比还还有一定差距。有一定差距。2007-2011年石家庄城市人均可支配收入增长走势?2011年，全年城市居民人均可支配收入20534元，比上年增长12.3%，农民人均纯收入7822元，增长18.9%；城市居民人均消费性支出12519元,增长18.5%，农民人均生活消费支出5457元，增长37.9%。?城市居民人均建筑面积为29.3平方米；农民人均住房居住面积39.9平方米。?2006年-2008年，人均可支配收入的增长率在14%左右浮动，近两年有所下降。总体看来，从2007年至2011年，人均可支配收入的增速保持在10%以上。数据来源：石家庄市统计局数据来源：石家庄市统计局PART2—城市经济发展小结小结小结小结::::城市城市经济稳经济稳步增步增长长产业结构产业结构逐逐步合步合理理城市城市购买购买力力日日趋趋旺盛旺盛房地房地产发产发展展稳稳步上升步上升城市政策环境?全国政策环境?地方地方政策政策环环境境PART3—城市政策环境楼市调控措施：与与其其他他城市相比，石家庄城市相比，石家庄限限购购政策政策较为较为宽宽松松，同，同时时主要主要针针对对的的还还是是投投机客机客户户。。关关于于限限购购：：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住要点一房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。关关于公于公积积金金缴缴存存、、贷贷款款调调整整：：上调住房公积金缴存比例和公积金贷