泛地产专题研究编制部门：营销管理部日期：2012.12.30目录一、泛地产综述二、旅游地产解析三、农业地产解析泛地产综述1、地产发展阶段纵观中国房地产业的市场竞争，可概括为三个阶段性升级：从炒家地产到用家地产阶段的升级；从实物地产到概念地产阶段的升级；从狭义地产到泛地产阶段的升级。2、泛地产概念解析概念泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域（社区），如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、休闲养生园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等等。即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”。?特点、优势所谓泛地产，就是整合各种概念、理念而有机形成的复合体，它的直接意义在于，既能满足住房的基本需求，也能满足人们对体育、教育、休闲等多重生理与精神的需求。2、泛地产概念解析区别于狭义地产，泛地产战略的实施过程即是广泛地整合利用教育、旅游、体育、养生、休闲与健康等等产业要素的过程。市场状态炒地皮卖房子卖家居卖社区环境卖文化（生活方式）投机实物地产概念地产（主题地产）营销卖点（虚）（实）（虚+实）狭义地产(专业地产)泛地产（复合地产）（跳出行业整合资源，与旅游业、农业经营理念（只局限于行业内部整合资、源）休闲度假业、健康产业、娱乐业、体育产业、教育产业等嫁接）2、泛地产概念解析城镇化：指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程，它主要表现为随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其农村人口居住地点向城镇的迁移和农村劳动力从事职业向城镇二、三产业的转移。城镇化的过程也是各个国家在实现工业化、现代化过程中所经历社会变迁的一种反映。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席省部级领导干部推进城镇化建设研讨班学员座谈会上谈及到：“改革是经济社会发展的强大动力，协调推进工业化、城镇化和农业现代化必须依靠改革。推进城镇化，要努力在改革攻坚中破解深层次矛盾。围绕发展方式转变和结构调整、土地节约集约、户籍和社会管理、资源环保等问题，实现体制机制创新，正确处理好利益关系，为发挥城镇化效应提供制度保障”。随着城镇化改革步伐的加快，农业、旅游业与地产的结合度会越来越紧密，也是未来发展的必然趋势。下面将着重对地产与旅游业及农业的嫁接，即旅游地产和农业地产进行重点研究。2、泛地产概念解析旅游地产及农业地产概念旅游地产：所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。　　农业地产：就是把休闲农业作为一大产业来经营，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，将区域旅游资源、生态环境、土地资源、民俗文化、旅游人才、服务管理等优势转化为旅游产业优势，从而更好地发挥产业集群优势，更加深入的挖掘产品的市场潜力和市场竞争力。　　3、研究模型旅游地产篇旅游地产政策解读1、政策导向国内“调结构，扩内需”促进旅游地产发展进入11年下半年，国家出台的一系列严厉打压政策，限购令、信贷政策、行政手段的干预使整个房地产行业遭遇寒冬。在房地产市场调控政策趋严厉,住宅用地调控从紧的政策背景下,旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展，众多新启项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临,为旅游地产提供了广阔的发展平台。2、针对旅游地产优惠政策在政策大力支持下，国家在购物、土地、财税和投融资等方面都给予了政策支持。7月10日，国家旅游局提出，国土资源部将加强旅游产业用地政策研究，对符合国家产业政策和供地政策的重大旅游产业项目在土地利用规模、结构、布局和时序上给予支持。根据旅游业发展特点，落实土地差别化政策，加大土地利用年度计划指标倾斜力度，适当增加年度新增建设用地总量和占用未利用地指标。据了解，国土部的上述政策已在新疆维吾尔自治区、云南省、湖南省、四川省展开试点。以海南建设”国际旅游岛“为例，国务院批准同意海南在不突破国家下达的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模的前提下，试行对土地利用总体规划实施定期评估和调整机制。湖南省在差别化供地政策方面进行了改革：对报国务院审批的重点项目用地，加快用地预审和土地征收与农用地转用审批；对国家重点项目，除现行规定外，因季节原因有工期要求急需开工的工程，可申请先行用地；对突发重大灾害抢险救灾先行使用的临时用地，需要转为永久性建设用地的，可在使用结束后补办用地手续；对于一些确实能使国家旅游城市综合改革试验区旅游提质升级而目前属于限制或禁止的产业项目，允许该类项目初次落地。旅游地产发展趋势1、旅游地产整体发展现状旅游业作为“朝阳产业”一个最具发展活力和潜力的产业，将随着中国旅游市场需求的持续增长和升级而日益旺盛。国家统计局统计数据：时间统计数据全年国内出游人数达21.0亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入12580亿元，增长2010年23.5%。国内出游人数达26.4亿人次，国内旅游收入19306亿元，入境旅游人数13542万人次。2011年2012年国内旅游人数达22.5亿人次，入境旅游人数达9918.09万人次。前三季度1、旅游地产整体发展趋势在内需启动、消费升级、国民收入不断提高、政策导向下，中国旅游度假产业正步入黄金发展期。在未来很长一段时间内，旅游地产将呈现旅游产品多元化、复杂化的崭新发展方向?随着中国经济的持续增长以及居民人均可支配收入的不断增长，以休闲和度假为代表的高端旅游支付能力就越强；其次，伴随改革开放的深入，享受自然、享受人生的时尚消费成为中高收入者的主流，单纯的观光旅游正向度假旅游过度。未来休闲度假类旅游需求强劲为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。?国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，“十二五”时期，中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台。2、旅游行业发展对地产的需求三大主流需求休闲度假对地产的需求：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP在2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP在3000—5000美元，旅游形态开始向度假地产升级.如今国民水平不断升高，对于旅游方式要求将像旅游地产进军投资客对旅游地产的需求：随着国内的房产政策打压，投资客将目光转向前景大好的旅游地产，2007、2008年是旅游地产在国内市场影响力全面提升的一年，2010年以后以销售+经营的投资模式的旅游地产需求明显提升。养生对旅游地产的需求：据世界卫生组织统计数据分析，全世界亚健康人群高达75%。通过调查随着经济、生活的提高人们越来越关注养生，而旅游地产的发展可充分满足养生的需求，2、旅游行业发展对地产的需求中国经济持续良性发展奠定了旅游度假地产的消费基础，国内节假日的增多及市场需求火爆，使我国正在全面进入旅游度假时代，也为旅游度假地产带了极大的发展前景和利润空间。?国民经济快速发展，中国已经成为世界上规模最大的国内旅游市场，国家统计局发布《2010年国民经济和社会发展统计公报》显示，2010年全年国内出游人数达21亿人次，旅游收入12580亿元。据预测，我国2015年国内旅游将达33亿人次占国民消费10%。?我国目前法定节假日加上带薪年休假，年休假日总共可达到全年的1/3，有力促进了旅游度假产业。今年中秋、国庆节长假期间，全国纳入监测的119个直报景区点共接待游客3424.56万人次，旅游收入17.65亿元。?2001年到2020年是我国人口快速老龄化阶段。中国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年老龄化水平将达到17.17%。目前我国60岁以上的老人已超过总人口的10%，标志着我国已经步入老龄化国家。而老年人被视为需求最大且更具备旅游度假条件，是旅游度假地产发展的一个主要促进因素之一。3、旅游行业发展趋势国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级。国内趋势世界趋势观光旅游→休闲旅游→度假旅游背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。旅游地产开发模式1、旅游地产经营模式旅游景点地产、旅游住宅地产、旅游度假地产、旅游商务地产经营模式定义特点/形式提供主题公园为目的，1、高投入高成本，主题公园占地较广，投资较大；围绕主题创造一系列有2、明显的生命周期性，年游客人数在开业头几年达到某特别环境和气氛的项目一峰值后就很难再次超越，并逐渐走上下坡路旅游景点地产吸引游客，经营收入以3、主题产品衍生产业尚未形成，主题公园发展商通过与门票、各