关于山东济南人防商业项目开发初步研判二〇一二年八月十五日目录a.城市概况b.商圈分析c.济南人防商业发展分析d.项目选址分析e.售价初步估算14／7／9上海浦商投资管理有限公司2?城市概况01Citystatus14／7／9上海浦商投资管理有限公司3济南简介?济南，中国环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，国家重要的政治、军事、文化中心，区域性金融中心，副省级城市，山东省省会。济南历史文化底蕴深厚，有着4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美誉，是象征中华文明起源的龙山文化发祥地之一，国家历史文化名城、国家创新型城市、中国软件名城、全国重要的交通枢纽和物流中心。2013年济南将举办第十届中国艺术节，并成为2015年“第二十二届国际历史科学大会”的主办城市，为济南加速建设国际大都市注入了新的活力。14／7／9上海浦商投资管理有限公司行政区划济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市：济南市市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、高新区、长清区；县：平阴县、济阳县、商河县；县级市：章丘市。14／7／9上海浦商投资管理有限公司5人口概括?根据《济南市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，全市常住人口为681.40万人。济南市是中国东部散杂居少数民族人口较多的省会城市，有49个少数民族，人口109299人，占全市总人口1.84%。其中回族占少数民族人口的88.79%，居住着回族、满族、蒙古族、哈尼族、朝鲜族、苗族、壮族、维吾尔族、彝族、藏族等十个少数民族占济南市少数民族人口的98.42%。14／7／9上海浦商投资管理有限公司6经济发展?2011年，全市完成生产总值4406.3亿元，比2007年增长58%，人均64331元；实现地方财政一般预算收入325.4亿元，比2007年增长107.3%；社会消费品零售总额2023.1亿元，比2007年增长83.4%；固定资产投资1934.3亿元，比2007年增长106.2%。14／7／9上海浦商投资管理有限公司7?，加快金融、信息服务、商贸物流、文化旅游和商务会展五大区域性服务业中心建设，服务业占生产总值比重达到53.1%，现代服务业占服务业比重达到46.9%，分别比2007年提高4.3个和5.5个百分点。金融支撑作用明显增强，2011年末人民币存贷款余额分别达到8275.8亿元和6893.7亿元，比2007年增长103.7%和87.4%。14／7／9上海浦商投资管理有限公司8?济南是山东的文化、教育中心。这里有国家教育部985工程、211工程的重点大学山东大学以及山东师范大学等一系列本、专科院校，每年为国家和地方输送人才。济南总共有44所高校，文化氛围极其浓郁，书店三五步之内必有一个，种类丰富齐全。近年来随着高校扩招趋势的展开，市区高校规模已经远远不能容纳众多的来济学子，自2000年左右，各高校开始扩建校区，距今为止已经兴建了长清大学城和章丘大学城。14／7／9上海浦商投资管理有限公司9小结?从宏观经济数据来看，结合该地区人口密度及人均收入水平，济南是适合投资开发地下人防商业的。14／7／9上海浦商投资管理有限公司10商圈分析Circle02analysis14／7／9上海浦商投资管理有限公司11商圈描述目前济南市具有城市级影响力的商圈有：?老商圈：泉城路、经四路为龙头；西市场为辅?新兴主力商圈：花园路商圈、英雄山商圈?专业商圈：?泺口服装批发商圈、北园家居建材商圈、山大路科技商圈。14／7／9上海浦商投资管理有限公司12济南市商业发展分析?作为省会城市，济南文化底蕴浓厚，整体商业档次不高，现代商业成熟期出现，商业发展潜力巨大；?商业布点明显，集中在八大商圈，分布均匀；?八大商圈专业性市场占据一半，有洛口服装商圈、北园家居商圈、山大路科技商圈、西市场小商品商圈；集休闲、购物、娱乐为一体的综合性商圈只有泉城路商圈、英雄山路商圈和改造中的经四路商圈。现代商业体量和氛围不够。?除八大商圈外，区域性的城市副级商圈欠缺，特别是集休闲、购物、娱乐、商务为一体的整合性区域商圈不足，有极好的发展空间；?济南经济发展的政策性强，政府规划对商业发展有很大的影响力，如花园路商圈、英雄山美食街和鲁商广场，随着济南“东西两翼布局”和“整体网点推进”发展策略的加快，区域性商业将雨后春笋般涌现。14／7／9上海浦商投资管理有限公司13济南市人防03发展概况14／7／9上海浦商投资管理有限公司14济南市人防发展概况炫街区经四路人防南门人防商城槐荫广场英雄山人防14／7／9上海浦商投资管理有限公司15济南市人防商城分布人防商城名行政区划归属地址所属商圈经四路（纬二路至顺河高经四路人防商城市中区大观园商圈架路段）经十一路（英雄山路至体英雄山人防商城市中区体育中心商圈育中心路段）南门人防商城历下区泺源大街与南门街交汇口泉城路商圈炫街区天桥区北园大街与济洛路交汇口洛口商圈槐荫广场槐荫区经七路（省立医院南）西市场商圈14／7／9上海浦商投资管理有限公司16经四路人防商城总建筑面积18000平米（地下一层）铺位数量约1300个铺位面积6-20平米/铺铺位形式柜台（2.2米--3.3米/组）精品屋（6-20平米/铺）经营业态服饰、工艺品、婚纱、小吃、网吧、美容客群分布济南市中西部西部客户、学生、中档收入客户等年轻客群经营模式市人防办持有，委托经营公司经营,散租，一年起租柜台：4-7万/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金涨幅约租金水平20%--40%最早经营时间1999年配套设施自动喷淋、烟感；中央空调；字幕机及监控系统项目运营启示针对庞大的客群，以及其消费欲步行街总长度有梯度的租金增望强烈但消费水800-1000米，连长。低价吸引商平有限的特点，通大观园和振华户，通过有效的突出个性化差异商厦，实现了两管理和商业运营，以小饰品、个个商业软点的链，逐步提高租金性服饰和小吃作接，长度适中有，实现利润收益为主营业态，实效吸引了客群。。现客户的聚拢效应。英雄山人防商城总建筑面积一、二期3.5万平米，三期3.4万平米铺位数量一、二期约1200个铺位面积8-22平米铺位形式柜台、精品屋经营业态服装、小饰品、小吃、儿童服装、鞋帽、音像制品、桌球、电玩城客群分布周边企事业单位职工，高校学生经营模式前期返租的形式培养商业气氛，成熟后采用常规的商业租赁模式，年度合同，付款方式为季付市防办持有租金水平6-10元/平米·天年租金涨幅约15%最早经营时间2005年10月1日配套设施停车场、ATM机、消防喷淋、广播及液晶电视展示项目运营启示吸取了经四路人连通八一银座前期通过返租防的成功经验，和体育中心商、减免租金的在业态定位，招圈，贯穿经十方式来培养人商运营的方向上一路美食城，气，目前商铺把握正确，符合将购物、餐饮只短租、不销区域消费特征，、娱乐、健身售，铺位供不并在娱乐休闲上、停车等有效应求。有所升级。的整合在一起。南门人防商城总建筑面积4500平米铺位数300余个店铺，柜台100余个铺位面积8-15平米铺位形态精品屋经营业态韩国服装、小首饰、小吃、箱包客群分布年轻职员、自由职业者等中档消费客群经营模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，转让费2-4万元年租金涨幅约20%最早经营时间2001年配套设施中央空调、消防喷淋、广播系统项目运营启示南门人防商城作结合市中心核心将路口处地面人为泉城路/泉城商圈的客群层次行道取消，人行广场-银座商厦，是济南市人防过路口必经地下路径中必经的路商城中定位最高商城，确保了人口，敏锐的把握的，主打充满时流的数量，也带了商业空白地带尚气息的“韩国”动了过街通道中，实现了人流的牌，差异化定位铺位的价格提升。入。带来成功的商业模式。炫街区总建筑面积5800平米铺位数322个经营模式销售价格3.35平米-45平米（公摊45%）最早经营时间铺位形式精品屋经营业态服装、小商品、小吃客群分布主要针对外来差旅客户以及周边商户经营模式区人防办开发统一招商，一次性转让50年使甠权，提供代租服务，收取一个月的房租作为代租服务费。部分大面积商铺提供包租服务，直接返5年租金，年回报率7%。销售价格以及租金均价：2万元/平米（1.8万-2.4万元/平米），代租均价为7元/㎡*天（建筑面积），物业费17.1元/㎡*月。项目现状销售完成率95%以上，开始交房并进行装修（2010年7月更新），预计2010年十一开业配套设施中央空调、消防喷淋、液晶电视展示系统、语音广播。项目运营启示有效利甠长途汽借势09年火爆的与常规商业项目车站的客流优势市场，一次性出形成差异化，主，作为北园商圈售50年使甠权，打“小面积、低总和洛口商圈的有让利的同时，快价的核心优势，效过渡，依托中速的收回了投资。实现项目的高关恒小商品市场，但是租金制定的注度。更是借鉴迅速培养商业气过高，不利商铺了常规项目蓄卡氛。的短期出租和长开盘的营销模式。期经营。槐荫广场项目地址：槐荫经七纬八路交汇处（省立医院南邻）项目性质：地下商业人防工程项目规模：占地面积2.7公顷，建筑面积45000平方米，绿化率为46%，停车位400-500个；建筑结构：B2-B1，B1商业，B2停车场，东北、西南角附属B1商业。装修风格：梦幻天空主题的顶棚（济南第一家）。硬件设施：中央空调、新风系统、两主入口上下扶梯、步梯层高：B2\B1楼板净高5.1m楼层布局：B2：停车场1.5万㎡，东北角超市，西南角时尚服饰1500㎡，铺位面积：待定。业态：时尚服饰、化妆品、饰品、童装、餐饮主力店：华联超市1.5万㎡）、KFC开发商：济南三诚汇鼎置业有限公司；开盘时间：待定销售模式：产权或使用权模式未定。销售价格：商铺均价2