谨呈:上海保利房地产开发有限公司保利·顾村营销策划初案保利◎顾村大盘崛起前言2007.7.24与万科终极PK，32.4亿震撼拿地！40万方恢弘规模！大手笔，大气度！保利地产，将以造城者的姿态，驰骋宝山顾村板块！三大问题三大任务楼板价（5877元/㎡）高企，构建大盘核心价值体系？如何有效拓展利润空间？（硬件＋理性）区位偏僻，如何传播，提炼一个易于传播、能延展的形成可持续的市场热点？主打概念？（软件＋感性）项目规模庞大，50万方体量度身定制实操性的如何有效去化？“大盘营销战略”！构建大盘核心价值体系？1宝宝山山区区域解域解读读顾顾村村资资源解源解读读项项目价目价值值解解读读沧海桑田，宝山初现三国时……宝山这块土地还在汪洋之中；西晋、东晋……逐渐形成滩涂；南北朝……浮现出陆地，渐露头角；唐代中叶……逐渐成型，渐有人烟；明代初期……有了沿用至今的名字——宝山御名“宝山”，永世流传“宝山”两字，始于明朝永乐10年，当时为给出入长江口的船只导航，明成祖朱棣下令在长江口南岸东北15里处修筑土山一座，见方高30余丈，土山上建有烽火台，白天燃烟，夜间点火，作为长江口航海标志。当时这土山虽离海30里，但视野开阔，目标显著，为海运船舶来往提供了安全保证。从此路经长江口的船只很少发生搁浅、触礁、翻船等海难事故。这座土山在老百姓的心中成了消灾避邪的“宝山”。明成祖亲自撰写碑文，把这座土山命名为“宝山”。宝山以此而得名。经历沧海桑田，终得“宝山”。从无到有，在一座“土山”的标志建筑物建立后，从此发展壮大，揭开宝山历史的篇章。今天的宝山已经发展成为?上海的北大门?全国首屈一指的钢铁生产基地（宝钢）?上海北部物流服务基地?上海能源、水源、副食品生产、供应基地?上海港口集装箱生产和出口基地?上海国际航运中心的重要组成部分长江港口集装箱生产和出口基地黄浦江钢铁生产基地能源供应基地国际航运中心物流基地水源、副食品生产、供应基地一直以来，宝山作为上海郊区大型工业区及其配套生活区为定位而发展。现在的宝山未来的宝山单一功能的转变综合功能的、适宜居住的近郊工业区现代化城市制约优势区位优势环境形势严竣资源优势土地分割严重交通优势产业互动不强产业优势城市布局分散人文优势三大趋势，助力区域升级趋势一：以轨道交通为主的大市政交通配套升级2010年前，宝山将实现区域市政基础设施全覆盖，形成“三线五纵七横”的大市政、大交通格局，沪太路、蕰川路等道路的拓宽工程和轨道交通R1、M3和M7线工程将相继建成。未来轨道交通17号线和18号线等将纵横贯穿宝山整个区域，形成汶水路站、场中路站、祁连山路站、通河新村站、何家湾站等地下换乘枢纽。趋势二：商业和商办用地比重将不断增加随着一大批居住区的建成，商业和办公用地需求将不断增加，今后几年所占的比例将上升到10-15%左右，逐步缩小与中心城区的差距。趋势三：以打造宝山“绿心”为主的生态环境升级在“绿心”基础上规划建设“一环五园”为的绿化网络体系。塑造一条由水、绿、生活道路构成的新城市景观轴线，代表了新城的发展方向，串联了从黄浦江畔的老城到西城区和顾村的组合新城；改善宝山地区缺乏一个凝聚的中心的状况。未来宝山，潜力无限下面让我们来看看宝山区未来的居住规划。宝山未来居住规划新市镇：罗店镇、罗泾镇、月浦镇、凤凰镇和新民镇。居民新村：形成罗南、盛桥、圆沙、富民、丰乐等居住社区、中心村和农村居民点三种不同类型的居民新村。宝山新城：市外环与郊环线之间区域，由淞宝地区、杨行地区和顾村地区三中心城片区个组团构成组合式新城。城市发展方向：重点培育新城西扩的新城市景观轴，形成由东、西城区和顾村组团等组成的“组合式”新城。宝山新城远景规划:未来行政文化中心体现新兴城市功能宝山新城由市域外环线——外环切线——郊环线——长江围合而成，由环绕城市“生态绿心”的月浦板块淞宝地区、杨行地区、顾村地区罗店板块三组团串联组成，规划形成“一东城区板块心三片”的空间结构。西城区板块顾村板块?一心：即城市“生态绿心”。未来宝山新城中心的核心发展区，共康、泗塘板块高境、淞南板块也是整个新城的景观塑造区、生态保育区。规划将在其东南侧结上大板块合原顾村工业区改造，建设大型体育、文化、商贸及休闲公共中未来生态休闲中心大华板块心。体现生态人居环境?三片：即淞宝地区、杨行地区和顾村地区三个组团片区。宝宝山山区区域解域解读读顾顾村村资资源解源解读读项项目价目价值值解解读读价值点价值点11顾村公园——上海市最大型的生态公园，被誉为北上海的绿核本案顾村公园规划为北到沙浦河，南至蕰藻浜，西达陈广路，东抵沪太路,规划总用地434.5公顷，内设有顾村公园地铁站。目前部分景点已经开放，预计09年底能完工，将来会成为上海最大郊野公园。顾村生态公园一期开放现状公园规划为一轴一带三片十二区共30多个景点，是全国独一无二的集运动、文化、休闲的生态绿地本项目与公园仅一河之隔，生态资源得天独厚，固然是项目最大亮点诞生之初的宝山，以导航而得名；发展中的宝山，因宝钢而扬名；未来的宝山，将以“生态公园”而闻名。价值点价值点22“小辣椒”商业中心——宝山新城未来商业娱乐购物中心本案“小辣椒”项目位于顾村镇沪太路东侧、荻泾河西侧、宝安公路以南、顾太路以北，规划用地面积14.3公顷，商业、商务建面达15万平方米。功能定位是：既作为上海市“四高”示范居住区顾村基地的商业配套，又作为服务于沪太路东西两侧居住区的集商业、商办、文化娱乐于一体的综合性社区商业中心。目前该项目已引入沃尔玛、天虹百货等品牌商家。价值点价值点33千里之行，始与地铁未来上海地铁规划将达到18条线路，到2010年，上海地铁运营里程将达到400公里，80％居住在内环线以内的上海市民，最多走600米即能到达一个地铁站，上海地铁每天运量预计将达到580万人次，占公交总运量的40％。合纵连横，四通八达轨道交通7号线是本项目交通导入最大因素陆翔路站轨道交通7号线将于2009年底全面通车，全长45公里，贯穿全市5个行政区，共设28座车站，单程行驶约1小时，届时将可与1、2、3、4号线换乘。本案距离轨道交通7号线“顾村站”大约2公里三大利好将推动顾村房地产市场的蓬勃发展！不远的将来，动迁基地、“四高小区”将不在是顾村的代名词！宝宝山山区区域解域解读读顾顾村村资资源解源解读读项项目价目价值值解解读读项目技术指标?占地面积408373.7㎡，居住面积517601㎡，配套商业面积18862㎡。?总户数：5394户?容积率：1.35?建筑密度：22.38%?机动车位：4098辆。巨擎规模，引领未来人居潮流?高层公寓（18层、24层、27层、33层）?社区中心、卫生所?由北往南，从高到低排列，体现“阴阳相抱”?九年义务小学?英伦风情别墅规划布局合理，未来配套完善对项目价值梳理?S－优势?W－劣势?生态环境优越?缺乏生活氛围?项目规模优势、规划优势?交通不便?教育配套完善?配套稀缺?大品牌开发商?高品质产品?低总价的投资价值?O－机会?T－威胁?未来区域发展、轨道交通7号?新政策调控线开通?周边板块竞争?未来区域住宅板块成熟?替代区域竞争（如松江）?所在板块无品牌开发商?万科罗店项目的启动核心价值体系生态生态健康、和谐自然公园未来交通：轨道交通7号线区域未来未来配套：顶级商业mall，沃尔玛保利品牌升值保证、品质保证、三级物管规模优势、配套完善大盘优势造城概念、升值潜力物理定位北上海·地铁沿线·外环第一生态大盘区域形象的缺失，生活氛围的缺失，规模大盘的缺失，品牌地产商的缺失，顾村板块，只能是上海房地产的配角，它正期待着赋予它标志性项目的时刻，而保利地产，即将为它揭开历史新的篇章。提炼一个易于传播、能延展的主打概念？2?“规划强调社区的开放性，一方面提供生活的便利，另一方面实现社区与城市环境的融合。………..开放社区，以超前的开放式街区营造出独具魅力的复合型居住空间，领跑宝山都市新生活………..”－－摘自《上海·保利顾村修建性详细规划说明》新都市主义理念NewUrbanism特征特征开放的街区封闭的组团混合物业类型开发邻里中心开发自然生态的环境重视公共空间以及边界柔化混合尺度建筑渊渊源源?新都市主义（NewUrbanism）是指上世纪80年代晚期美国在社区发展和城市规划界兴起的一个新运动。?其宗旨是重新定义城市与住宅的意义和形成，创造出新一代的城市与住宅。?它的出现深刻影响了美国的城市住宅和社区发展，并很快在世界范围内流行，在上世纪90年代末进入中国。意意义义?一个方面体现为通过旧城改造，改善城郊的居住环境，提倡回归城市的理念。?另一个方面是在城市的郊区发展，对城市边缘进行重构。精髓精髓?让城市自然化，让自然城市化。?新都市主义的精髓就是让都市文明与自然属性和谐共存，在满足人们对城市资源的高度利用的同时，充分发挥城市的基本作用，充分顾及人与自然、社会的关系。?倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调居住背景、个性化生活；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。新都市主义（NewUrbanism）改造城市边缘，让都市文明与自然属性意义精髓改善居住环境和谐共存契合契合打造宝山生态人居大盘，颠覆以往工业区形象和谐生活，自然舒适项目开发理念保利品牌理念市场形象定位：新都市主义生态复合居住社区多样化市场定位，分期主题的明确和提升?属性定位语1:----2008新都市主义生态复合居住社区?属性定位语2:----2009新都市主义美学生活代表作（从生活角度延展）?属性定位语3:----2010新都市主义国际居住文明实践者（从社会责任角度延展）度身定制实操性的“大