锦江·新天地商业全程运营提案中国（成都）斯宝特房地产营销策划有限公司2007年5月22日保留所有版权保留所有版权AllAllRightsRightsReservedReserved内部资料内部资料敬请保密敬请保密《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789服务大纲：1.全程营销推广2.全程推广包装系统设计3.全程商业业态规划实施4.全程商家招商服务执行5.全程商业管理运行《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本案整体战略规划机构（中国·成都）斯宝特地产营销+(中国.成都)英邦不动产（战略构思及体系建设）整体营销机构整体招商及商管、物管机构（执行）（执行）斯英宝英邦英特邦不邦营百动物销货产业《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789在今天，商业的竞争较量已经发展成为一种专业服务力量的竞争。传统的沿街为市的商业形态，今天已经过时。也就是说，什么都可以经营的商业形态，也就是什么都可能死亡的商业形态。我方对本项目的解决之道---------建立核心定位理念支撑的商业形态，并通过专业服务机构根据阶段性的市场竞争变化调整不同的业态来适应市场的变化，才能让商家发展起来，让投资者轻松赚钱，从而建立和维护整体商业的品牌价值.本项目我方建议项目名:沙河外滩沙河旺角《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789商业整体战略目标方向商业整体战略目标方向目的:一方面来保证投资者的投资利益另一方面来强化整体商业环境长期稳定的竞争能力奠定基础保证目标的手段:1、项目核心竞争力：立足成都东门，将本项目打造成“城东沙河核心商业版块”。2、版块唯一性：创建打造具有第一品牌路线的商业文化中心。——在成都率先推出“城东外滩文化中心”.3、业态可塑性：在整体业态规划与后期经营中，根据不同的市场价值功能由专业的经营管理公司作出阶段性的业态调整。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789?本项目重要营销背景本项目重要营销背景背景1：本项目是嘉祥地产大型商业之作背景2：商业部分肩负本项目的赢利重点背景3：本项目是该片区大型商业地产全现房第一盘,背景4：本区域商业发展刚起步背景5:成都整体的商铺投资回归理性背景6：“城东中产”概念及资源整合的深远意义背景7:临街二楼存在规划设计缺陷\本项目住宅已交房近一年、商业的销售仅5000平米背景8：斯宝特众多的投资客资源股票的牛市对本属于投资的商业地产是一大冲击《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789重要营销命题重要营销命题命题1：“商”与“铺”的关系?---------进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提命题2：招商时机的选定?------------如何制订“头羊突破”策略尤为关键命题3：商铺产权销售时机的选定------------商业开业是商铺销售的终接命题4：商业经营推广对项目的价值提升-------------“经营决定价值！”是商业地产根本价值规律《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第一部分第一卷：项目整合营销推广方案《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第一部分内容纲要一、项目销售目标体系二、项目销售模式定位体系三、项目品牌推广定位体系四、项目营销推广策略体系《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一、项目销售目标体系《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789?销售周期：2007年7月----2008年8月底?市场目标:?为企业塑造绝佳的品牌影响力及一定的品牌号召力，打破现有商业市场的冰封期，率先推出项目后续运营的商铺专业管理运行模式，牵动市场。创建独有的商业运行模式，回避市场现有问题商铺的不良局面，重新塑造投资者对本项目的信心。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789?销售目标:销售准备期认筹阶段公开发售强销持续热销阶段持续热销阶段尾盘阶段（2007年6（2007年7期（2007年11（2007年11（2008年4时间月）月-9月）（2007年10月-12月）月-12月）月后）月）内容累计销售90销售率15%销售率累30%销售率累计销售率累75%22500平米销售目50%标销售面积约累计销售面积累计销售面积3750约累积销售面积约18750平米750012500平米平米平米《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二、项目销售模式体系《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789?在本项目实施——托管式商铺模式！?三大条件：?1）认可物业本身将来的价值；?2）了解、认可托管式投资的方式与操作者；?3）对主力店营运商有信心，认可其对整个商业物业的影响力和带动性；《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789托管商铺运营成功法则?1）深度挖掘提升物业价值；?2）用有力的商业概念、主力店品牌效应;?3）传播投资模式理念，化不利为有利。释放投资热情；?4）为客户推出托管模式的优势，安全，稳定。为确保上述四个方面的成立，我们必须确保的、最重要的就是——产权！《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789产权魅力1.短时间的实行经营权托管。2.有稳定的品牌实力商家做强有力支撑，委托有经营卖场丰富商业经验的经营公司统一经营，经营公司和营运商、各品牌商家合作，利用其先进管理保证投资者获得稳定的回报。3.独立产权经营模式示意---低风险、高收益。4.即买即返租金回报，是产权投资的主要原动力。一一个个可可信信的投资方的投资方向和向和投资载体，投资载体，才才能能吸引吸引投资者及投资者及消消费者。费者。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789开发商委商铺买卖托管理商铺租赁商铺租赁租赁方商业管理公司小业主租金代收可办理按揭代交月供交月供按揭银行托管商业的运营图《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789三、项目品牌定位体系《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目定位特色：——打造“成都沙河外滩休闲文化特区”！核心表现：“沙河外滩”(沙河旺角）概念的提出，是以休闲/娱乐，加部分特色经济为基础，昼、夜商业形态为主体，与即将出现的万达商业,或乃至成都市夜生活文化形成互补的关系,提供一站式服务，发展为特色经济。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目生活方式表现:特色经济消费据点（以特色经济为特征）“外滩“概念生活方式社区经济娱乐派经济（以白天为主