谨呈徐州同创房地产开发有限公司谨呈徐州同创房地产开发有限公司20072007年年33月月2727日日南京中原南京中原目录一、市场研究部分二、项目分析三、营销策略四、媒体分析五、价格测算市场位于苏北的徐州，资源丰富而且交通四通八达，经济发展一直在苏北起着领头作用。随着经济转型与城市化进程，人民收入与消费开始增加，徐州经济实力与日俱增。徐州概况徐州位于江苏省的西北面，华北平原的东南部，与徐州接壤的有苏鲁豫皖四省，所以被称为"四省交汇点"。徐州的地形特点是"平原为主，丘陵相间"，历来为兵家必争之地。徐州现辖2市4县5区，幅员面积11258平方公里，江苏第二；总人口916.85万，江苏第一，其中市区人口167.4万，是淮海经济区的中心城市。从2003年开始，徐州连续两年荣登《福布斯》"中国大陆最佳商业城市"排行榜；从2004年开始，连续两年被台湾电机电子工业同业公会（简称电电公会）评为大陆"极力推荐投资城市"，可见徐州潜力非凡城市定位与发展人口规模：2００５年１４６万人；２０１０年１７０万人；２０２０年２２０万人；城市远景规模４００万人左右。城市功能：八大服务的中心功能：商贸中心、金融中心、物流中心、科技中心、教育中心、医疗中心和文化旅游中心；建设区域制造业中心。规划范围：市域城镇体系：徐州市域行政管辖范围，１１２５８平方公里。城市规划区（都市区）：包括徐州市区、铜山县和睢宁县的双沟镇总用地面积为３０８４平方公里。城市定位：全国综合性交通主枢纽；陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会；徐州都市圈的特大核心城市；国家历史文化名城，优秀旅游城市；区域制造业基地。城市发展方向：向东南、向东。城市特色：徐州城市特色主要体现在两个方面，一是山水自然景观，二是历史文化人文景观。???人均GDP徐州江苏省16.0%14.90%14.50%14.0%13.50%14.00%14.30%11.50%11.60%12.0%11.05%12.50%10.0%10.83%10.58%7.79%8.14%8.0%7.78%7.36%6.0%6.91%4.0%2.0%0.0%19981999200020012002200320042005国民经济持续平稳快速增长，经济总量创历史新高。2004年全市生产总值（GDP）实现超千亿元大关，达到1095.80亿元，在2005年更进一步达到接近1300亿元增长率达到14.30%2006-2007年人均GTP水平保持在12%左右徐州产业比例60%第一产业第二产业第三产业49%50%50%45%45%46%46%46%46%46%46%40%36%37%37%36%36%34%35%32%33%30%30%25%23%21%20%19%18%20%18%17%15%14%10%0%1995199619971998199920002001200220032004以产业结构看徐州经济，毫无疑问她是一个工业型城市，但工业型城市的问题就是污染严重与劳动力密集（特别是低技术），这对于科技创新（此项在GDP构成中有“倍数效应/multipliereffect”）与工业增加值都有不良影响，因此，市政府近来大力推行旅游业。人均可支配收入及消费水平12000城镇人均可支配收入人均消费额1118516%15.05%可支配收入增长率人均消费额增长率13.67%14%1000012%8000767310%60008%6%40004%20002%00%200020012002200320042005于2005年，徐州市成为江苏省内第10个城市居民人均可支配收入突破10000元人民币的城市，达到11185元人民币，同期增长达到13.7%。虽然在整个江苏省的排名中，徐州只是位于中间位置，但却是苏北城市之首。可以看出，一方面徐州在苏北起着领头的作用，但另一方面整个苏北却落后于其他江苏城市经济发展的难题?仅有的非对外开放城市?低调的民营企业?缓慢的城市化进程城市发展力度低下小结?徐州位于四省交汇点，交通网络非常发达，资源丰富，城市地位位于苏北城市之首，?徐州GDP增长速度保持较高水平?城市定位不清晰、过度依靠农业等问题也减慢了她的发展速度。房地产住宅市场研究徐州市房地产市场近年来的发展态势持续良好，在宏观调控政策较多的2005年中，住宅市场表现依旧理想。而作为限制对象之一的别墅，在市场供应量较多的情况下，依然保持着较好的销售态势。是什么原因，使得市场在这样的环境中仍然继续增长的呢？下面我们将通过对住宅市场发展走势、在售住宅与别墅市场供销特征及产品特征的分析，来研究徐州市房地产市场，同时也将对住宅市场在2006年中的走势作出研判。徐州市房地产及住宅市场开发投资概况500000100%40000050%3000000%200000-50%1000000-100%20012002200320042005房地产开发投资额(万元)320105250089300958309135468108住宅开发投资额(万元)300572153715233424247298390759住宅开发投资增长率(%)-48.86%51.86%5.94%58.01%徐州市房地产市场发展很快，图中数据显示，在2002-2005年间，徐州市房地产开发投资额和住宅开发投资额逐年递增。2005年中国家出台相关政策以控制房地产市场的过快增长，但徐州的房地产投资额的增幅却在此时达到最高。2001-2005徐州市土地成交状况徐州市土地总成交面积（平方米）徐州市土地总成交金额（万元）350000033236473000003000000250000250000020000020000001500001500000125535410000010000005520495000050000033332616494002001年2002年2003年200420052005年土地成交量远远多于2003、2004年总量，土地供应量的增加，为徐州市房地产市场的持续发展提供了有力保障。06年土地信息一角恒基中国新城区大龙湖东侧820.8亩5.4亿66万元/亩（商住办综合）世茂（BVL）规划和平路南侧（汉之源地块）1012亩12亿118.5万元/亩（商住办综合）住宅市场供销分析24001.530012001000.50020012002200320042005施工面积228.31225.5262.79296.7421.18竣工面积89.83102.5790.2389.09154.79销售面积98.1288.2584.7672.95103.64空置面积37.3416.1115.2711.176.33供销比0.921.161.061.221.49徐州市住宅市场从2001年开始，逐年走高，住宅的供应和销售量都有明显增长，增幅在2005年中最为明显，这说明2005年宏观政策对于徐州市房地产市场影响有限，住宅市场持续了良好的发展势头。但从供销比来看，市场形势逐渐严峻，供应量开始大于需求量。住宅市场价格走势分析3000普通住宅价格走势25002473246523642210200020432027197920021826187515001000500003Q303Q404Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q42003-2006年间，徐州市房价一路上扬，三年的时间，房价上涨近600元，增幅约35%。就目前市场表现来看，短期内徐州市房价将继续保持良好上扬态势，但是随着住宅供求关系的逐渐逆转，房价增幅将随之逐渐放缓。分价格段供销分析供应面积销售面积70普通住宅销售率别墅100%6089%81%87%80%79%71%5075%73%63%66%57%4060%53%3043%40%2020%1000%000000000下000000上000上024690000以222224以468以及------及---及011111110111000000000000990246900000112222243468通过上图可以发现，别墅产品销售价格3000—4000元之间房源销售率最高分面积段供销分析面积销售面积销售率60100%普通住宅别墅83%82%89%5080%76%67%4074%75%74%67%65%70%60%53%3055%43%40%2020%1000%000030上000上下0012346938890以--111111以122以---------1111114010及780及及0901234179307111116112812目前徐州别墅市场产品面积190—230平米是市场接受力度最高分建筑类型供销分析120供应面积销售面积销售率100%10073.06%77.81%76.50%80%67.88%8062.94%67.19%60%6042.19%40%4020%2000%多层小高层高层花园洋房联排别墅双拼别墅独立别墅别墅产品中联排别墅是目前市场接受力度最强的产品目前别墅则主要分布在铜山新区和泉山区等几个区域。徐州别墅项目情况在售别墅主要分布在泉山区、铜山新区和金山桥开发区。从小环境来看，几家别墅或依山，或傍水，或山水兼具，自然环境良好。从大环境来看，以泉山区最好，区内有云龙山、云龙湖以及泉山国家森林公园等资源，同时生活环境最为成熟；铜山新区开发程度低，自然环境优越，但配套不足，生活环境较差。金山桥开发区的自然环境相对一般，生活环境介于前二者之间。山区别墅的面积跨度较大，在190-500平方米之间；铜山新区和金山桥开发区则相对集中，分别在180-320、220-485平方米之间。泉山区与铜山新区售价相差不大，叠加50-70万元/