再造一个“罗湖商业城”——深圳皇岗金地名津商业城策划提案www.Globallink.hk项目周边环境写在前面?项目地处皇岗口岸，位置显要，商业氛围浓厚，具有十分可观的商业价值和商业发展潜力。是一个不可多得的商业旺地。?香港与深圳绝佳的地缘关系，造就了一个新的特殊商业群落——口岸商业圈?香港与深圳更紧密关系，促进了深圳两地人与人之间的大交流，而在流通过程中，带动了两地物业的繁荣和发展，并形成了独具特色的商、物、人流圈。香港报纸关于进驻内地报道迅速增加机会点?香港人在深圳的一个重要聚居点，拥有众多的可消费人群。?皇岗口岸作为香港与深圳一个重要的通道，每天有逾达10余万人进出。?7月，地铁四号线通车，为项目周边带来了充裕的人流，同时地铁效应也大大提高了项目商业运营及商业投资价值。影响?口岸商圈还未成熟，需要一定的时间磨合。?商业引进及品牌经营需迎合港人口味，并符合港人消费习惯。?引进专业并从事于商业服务及商业经营公司参与项目合作。金地名津商业策划思路示意环球品牌经营、品牌引进及加盟特许行业引进金地名津商业项目深圳本地消费港人消费国内外游客金地名津招商架构开发商公司对接环球商机招商支持香港深圳项目现场?香港贸发局厂商服务?客户接待中心?香港客户之深圳接待?劳工署再就业计划?客户咨询服务?抓住商机?中小企业协会推广日?商圈介绍品牌加盟及品牌推广?……?招商管理罗湖商业城！香港人的商业城依托香港的中国商业传奇?日均客流量近25万人次；?年销售额达40亿元。?最大的24小时通关口岸，罗湖火车站，深圳的交通枢纽。?几十路公车纵横市郊各个角落，?地铁站就在门口；?大型的休闲广场；协作单位项目支持单位之——香港贸易发展局香港贸易发展局是全球贸易推广的公营机构，诚意为香港制造商、贸易商及服务出口商服务。特别针对香港贸易的主要动力-中小企业，举办各种推广活动。CEPA研讨推广会中小企市场推广日项目支援单位之——香港生产力促进局生产力促进局与CEPA共进?解决开拓内销市场的难题?主题工作坊?行业研讨会?珠三角培训课程?专家顾问服务?针对CEPA对中小企营商环境的影响的工商业调查案名构想建议一?皇岗商业城/金地·（皇岗）商业城名字解释：本案名主要是以罗湖商业城为参考，结合本项目定位，再加上客户群相似。项目间有很强的可比性，而在推广时也有利于市场抢位，容易造成市场轰动效应。另外本案名简单易记，容易传播。案名构想建议二?皇岗不夜城/金地·（皇岗）不夜城名字解释：本案名出发点是基于项目之功能及所延伸之经营思想。特别迎合了港人的消费心理及消费习惯。另外24小时营业也折射出口岸２４小时通关之意。金地名津商业城之一层构想港式茶餐厅超市/便利店商店（服装、饰品/皮具/手表/电子/电器）特产（土特产店）精品、工艺、免税店金地名津商业城之二层构想中餐、海鲜酒楼美容美发桑拿/足浴/修甲/健身特色零食（牛厨、优之良品等）面包、西点（面包新语、可颂坊）肯德基/必胜客/麦当劳金地名津商业城之三层构想酒吧美食广场欢乐天地（游乐场中式茶楼/海鲜酒楼特色餐饮（仙踪林，王品牛排等）商品定位商品价格定位：中档商品来源定位：?大型餐饮、休闲、娱乐为招商的主体?肯德基、必胜客、麦当劳等?其他零关税商品?精品、工艺等招商策略?采取由大到小，由高到低的招商策略。由大到小：率先引进知名品牌店和主题店，以品牌知名度及主题店的进驻为项目制造多主题多元素的购物场所；由高到低：先引进档次较高的品牌商家，其后利用其品牌优势吸引大众化品牌；知名品牌及主题店在招商条件上给予一定优惠，以吸引其进驻。这不仅符合项目规划定位的要求，而且增强经营者（投资者）投资信心，有利于商铺招商速度的加快和售价的提高，达到良好的销售、招商效果。2、招商目标：客户来源主要以香港地区品牌、华南地区品牌、协会品　　牌资源、本地品牌、及本地加盟商、代理商。3、招商推广：?在香港、深圳、广州等地区选择主流媒体广告分阶段进行宣　　传推广，促进招商工作完成；?在项目周边范围内设立大型户外广告宣传；?推广活动（举行招商会、品牌推介会）。招商目标及招商范围1、品牌档次：拟引进主力店或品牌（符合港人消费习惯及口味）主要以中档为主。中档定位较能满足大众消费力及消费习惯。2、招商范围：拟在香港、深圳、广州等城市为主。3、装修形象：整体装修按照根时尚前缘、个性、潮流的装修风格为主题搭配；品牌专卖店要求按照品牌自行的装修风格装修和形象定位，但是整体要跟商场的定位和趋势协调。招商实施细则?制定招商优惠政策，相关重要品牌客户的优惠政策由招商总监负责掌控。?租赁合同期限以项目开业日起计，合同期以签定正式合同期为准。?租金按合同约定的时间起计，管理费的收取以开业日起；联营合同的管理费也是以开业日起计。?签订合同时一次性交清全部押金。?租金、管理费收取标准以建设面积计算。?商家经营税费按照国家工商、税务部门规定进行缴纳。招商条件、招商资费标准1、合作方式：以租赁为主、扣点为辅二种方式结合（一些大型品牌店也可考虑联营形式）。2、合作方式的详细方法：租赁：根据街铺的具体位置及面积制定相应的租金价格；联营：按照抽成方式合作，根据品牌类别制定相关的合作抽成条件；扣点分成：按照抽成的方式合作，根据品牌类别进行相关抽成的条件。3、其它条款制定：·签约年限：租赁（1-3年）（其它合作方式另商）·装修标准：基本照明设施、中央空调、消防、公共设施及基础装饰等·递增率：租赁合同每2年递增一次，递增率为5-10%·工商税务：商户自行到工商税务部门办理·进场费用：租赁商家2个月租金做押金（其它合作方式另商）。·管理费：根据整体制定·水电费：根据整体制定。·免租期：根据租金价格详细制定。招商推广方式1、招商发布会通过招商正式启动的宣传推广，吸引香港及广、深的品牌商家进驻2、品牌推介会通过协会的品牌资源带到当地进行品牌推介会的宣传，吸引当地有意向投资但是没有品牌资源的商家进行品牌加盟代理的合作，进一步进驻商场3、知名品牌、主力店进驻的签约通过已进驻的知名品牌的宣传推广，促进正在观望当中的商家尽快签订合作协议4、投资商考察团通过组织当地一些有意向加盟或者投资的客户到香港、广东地区进行品牌考察团的活动形式，吸引投资者加盟香港、广东的品牌，进而进驻商场。5、品牌商家考察团通过组织品牌商家到当地做市场周边考察，让品牌商对项目有兴趣从而达到直营的目的。商场经营管理初步建议?统一管理、分散经营?商场基金（建议）?经营指导机制?商业城与周边商业互动机制?环球品牌管理机制?与香港商场联动机制?经营商指南服务?商场一站式服务?商户经营一费制经营户定位?香港品牌或商商直营?香港厂商零售示范点?香港再就业培训计划创业人士?罗湖商业城或其它地区经营香港人商家?深圳本土经营商家?罗湖区其他经营商家?环球商业经营网络项目执行流程大致时间安排项目执行流程大致时间安排环球工作组进驻正式进场招商（深港联动）商场进行开业庆典2008年5月1日DEC5/16/17/18/1合作筹备、物料准备商场设施外观改造注：考虑到项目进度、现行商业还未成熟，系列讲座推介会口岸、地铁未开通的现实情况，都会影响到项目招商的进程。故对项目开业时间也保留较为充足的时间。项目七大保障保证物业高租金保障一：政府及机构对项目的支持保障二：香港产品/香港服务对消费者的信心保障三：香港商贸等机构对项目经营指导保障四：统一管理，分散经营保障五：地段/地铁/市场等综合概念支撑保障六：全程香港公司参与对香港人的信心保障七：港人主题定位是项目独一无二的优势项目收益测算前面需要了解的情况1、由于没有必需的参照物，所以我们需了解的租金比较主要是福强路、周边周边及临近的“皇御苑”。２、据以了解的临街商铺的租金为600元/平方米/月（最好位置），最少的为200元/平方米/月（位置一般）。3、“皇御苑”的一层租金为220-300元/平方米/月，均价：260元/平方米/月4、由于本项目地处皇岗口岸，又是地铁物业，物业商业性价比极高，根据特殊性物业的租金换算，我们可以在参照租金基础上浮动10%，故可推出本项目的平均租金为：一层：286元/平方米/月二层：200元/平方米/月三层：140元/平方米/月注：如口岸通关、地铁开通，直接可以拉动租金上扬，考虑目前状况，先行培育市场。?考虑与大型商家的联营，收益需另行测算联营面积不应过大，可建议在3000平方米左右?考虑到部分商家的扣点形式，收益也需另行测算肯德基、必胜客、麦当劳，面积：1500平方米?考虑装修期（３个月－６个月）、免租期（小型店铺基本为3个月，餐饮及休闲娱乐需８－１２个月），为了便于测算，现对装修、免租期进行综合考虑，并定时为１年（具体情况届时另行商洽）。租金初步测算-租期20年一层面积：10000平方米起始租金：286元/平方米/月租金（元/平方米/月）月数年租金收入（元）时间阶段（年）2009-201028612343200002011-2012314．612377520002013-2014346．0612415272002015-2016380．66612456799202017-2018418．732612502479122019-2020460．6058612552727032021-2022506．6664412607999722023-2024557．3330812668279692025-2026613．0663812735679652027-2028674．373011280924761二层平积：7250（扣除联营或扣点店的面积，二三层均摊）二层起始租金：200元/平方米/月时间阶段租金（元/平方米/月数年租金收入（元）（年）月）2