谨呈:辽宁日报社辽宁日报社综合体项目整体定位及发展战略报告本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。一、项目概况本报告是严格保密的。2项目基本指标及规划限制条件项目基本指标?项目位置：沈阳市和平区金廊七号地?占地面积：5.2万平方米?建筑面积：25万平方米?容积率：5?地块形状：规则的矩形；东西走向222米，南北走向186米规划限制条件?土地使用性质为商住混合用地，其中公建比例不得低于70%?青年大街沿线限高100米?在沈阳市总体规划中，本地块的开发强度被限定为容积率4-5本报告是严格保密的。3用地现状：形状规则，内部平整；四周均为市政道路北：文兴路以北为万科紫金苑，属东：青年大街为城市主干道，于城市中高档社区。道路东侧为沈阳市科学馆等公共设施。北至文兴路西至五里河街地块内部东至青年大街西：五里河街南：文体路以内部：地块现状大部分为平以西为五里河城南为五里河体育整的荒地，西北角与南部一侧有，包括写字楼、场。部分待拆厂房。东南角为五里河公寓、商铺多种城售楼处。物业。南至文体路本报告是严格保密的。4项目位于沈阳的城市门户——五里河区域内，该区域在市民心中认知极高。?距离沈阳市桃仙机场仅30分钟车程。?区域内集合了万豪、喜来本项目登两家五星级酒店，以及夏宫等早年沈阳市知名的五里河大厦喜来登娱乐场所。河畔花园万豪?区域内的河畔花园是沈阳市最早的高档社区，聚集了大量的影视明星和外籍人士。?2004年入市的高档公寓五里河大厦延续了区域的高端形象，是目前沈阳市最贵的公寓之一。本项目本报告是严格保密的。5项目位于沈阳市城市发展中心——金廊上，未来发展潜力十足。?截止2005年年底，在北金廊是沈阳城市发展战略陵公园至浑河北岸沿线金中确定的核心概念，是一廊区域内，新开发建设项条中央都市走廊，具有独目已达40个，总占地面积特的战略作用。其目标是88万平方米，规划建筑面：通过逐步的开发和改造积664万平方米，投资金，使其成为建筑标志化、额约297亿元。环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示?汇宝国际、华锐世界城、区，东北中心城市的核心领先国际、昌鑫置地、北控制区；成为沈阳充满活方传媒中心等综合体项目力的生命中轴和创造新世在06-07年间入市，涵盖纪辉煌的黄金走廊。商务办公、星级酒店等多种物业。?五里河体育场地区?上海百联、北京华联、长?金廊九大节点之一春卓展、深圳铜锣湾等知?名商业纷纷入驻金廊，商文教体卫、科技信息业建筑面积逾60万平方米用地。?本项目本报告是严格保密的。6项目本体条件小结?五里河区域是沈阳市传统的富人聚集区，有着极高的区域认知区位认知区位认知?五里河区域是沈阳市传统的富人聚集区，有着极高的区域认知；；??位于金廊沿线，是规划节点之一，是政府的重点发展区域。位于金廊沿线，是规划节点之一，是政府的重点发展区域。交通条件交通条件??交通路况较好，东临城市交通主干道青年大街。交通路况较好，东临城市交通主干道青年大街。??距离沈阳市桃仙机场仅距离沈阳市桃仙机场仅3030分钟车程。分钟车程。配套资源配套资源??与五里河体育场仅一路之隔。与五里河体育场仅一路之隔。??距离万豪、喜来登步行距离万豪、喜来登步行55分钟即可到达。分钟即可到达。本报告是严格保密的。7二、目标解析本报告是严格保密的。8开发目标开发背景：在保证资金安全、规避财务风险的前提?由于近几年的快速发展，下，实收一栋自有物业，并实现一定的辽宁日报集团原有的总部大楼已经不能满足更高的剩余利润。需要，因此必须建设新总部大楼。最低目标：自有资金（1.5亿人民币）全部沉淀，但能够?辽宁日报社希望借此机会按时偿还银行贷款；实现一定的创收，但未来并无介入房地产开发的打算。因此项目品牌并不是最高目标：回收全部投资，除了实收一栋自用的写字楼以本次开发的目标。外，实现一定的剩余利润。开发目标的三个层次：偿还贷款回收投资实现利润本报告是严格保密的。9在回收全部投资的目标下，本项目9.5万平米的公建必须实现7600元/平方米的均价?开发成本总计约6.7亿元；住宅写字楼其他公建?总投资估计：?土地成本总计约3.4亿元；规模（平米）750008000095000?财务成本总计约0.9亿元；开发成本（元/平米）200035002500总投资估计约为11亿元。?写字楼自用；住宅写字楼其他公建??住宅销售收入总计约总收益估计：规模（平米）7500080000950003.8亿元；价格（元/平米）5500--7600在回收全部投资的目标下，总收入至少为11亿元，则其他公建必须实现7600元/平方米的均价。在偿还全部贷款的目标下，总收入至少为9.5亿元，则其他公建必须实现6000元/平方米的均价。本报告是严格保密的。10由于酒店的前期投资大，而变现可能性极小，基于风险防范的目标，不建议发展酒店物业。本项目对酒店物业可采用的经营或销售方式：持有经营?由于酒店前期投入大，回收期长，因此难以实现按时还款的最低目标对酒店的持有经营方案，从前期的资金投入来看，积压资金较多，回收期在15年以上，不利于实现现金流的正常运转。从后期的经营来看，对酒店经营管理的好坏决定了本项目的长期收益。因此，自持大规模的高级酒店物业存在较大风险，不推荐采用。整体销售?目前沈阳市场上没有酒店整体销售的案例，因此存在较大的销售风险从成本角度考虑，前期投入成本是其他公建成本的2-3倍，资金投入较大，而目前沈阳市场中还没有高档酒店整体销售的成功案例，因此，酒店物业能否顺利销售将决定本项目的成败，辽报集团必须承受较高的财务风险。返租销售?以返租为主的销售方式带来经营风险与法律风险市场上主流的销售模式，返租存在着诸多问题。首先，建设部严禁返租，目前市场中普遍采用的都是变相的返租的擦边球。由于竞争的更加白热化和物业本身价格过高，使得经营者经营困难，投资者蒙受损失，而风险也会转嫁于开发商，未来投资者对返租模式的信任度逐渐降低，从而不愿投资以返租模式销售的物业。而沈阳产权式酒店的销售状况亦不令人满意，因此该种模式不具可行性。本报告是严格保密的。11附件：四星级酒店投资回收期测算?测算依据：四星级酒店投资回收期在15年以上?高层酒店建安成本约2500-3000元，四星级酒店装修标建设期第1年第2年第3年第4-15年第16年第17年准为4000-4500元/平米，标准间面积约30平米；总现金流入0441004410044100441004410044100成本约7000元/平米；现金流出210000240002400024000240002400024000?平均5年重新装修一次，为简化计算，摊销到每年支净现金流-210000201002010020100201002010020100出；?沈阳市四星级酒店旺季价累计净现-21000018962.2617888.9316876.35……7912.297464.425格约500元/天，年平均入金流住率为70%；累计净现-210000-191038-173149-156272……-6871.51592.9198?效益型酒店利润率一般为金流现值30%-35%，本测算取35%；?贴现率按长期贷款利率稍作上浮为6%；?四星级酒店能够提供长期收益，并提升项目的整体价值，但前期投入太大，积压资金较多，不利于实现现金流的正常运转，投资回收期一般为15年以上，不能实现资金的快速回笼。本报告是严格保密的。12三、市场研究本报告是严格保密的。13根据项目本体特征确定市场研究的范围项目本体特项目本体特征征??较大规较大规模综模综合体项目。合体项目。??经济技术指经济技术指标标未未定，可定，可能涉及能涉及多种产多种产品品形形式式。。市场市场研究范围研究范围??城市房地产市场城市房地产市场宏宏观特观特征征。。??区域背景区域背景研究研究。。??中高中高端端城市住城市住宅宅市场市场研究研究。。??商业市场商业市场研究研究。。??商务市场商务市场研究研究。。本报告是严格保密的。14近年来沈阳市GDP及固定资产投资额加速增长沈阳全市历年经济发展状况?2000年以来，沈阳市GDPGDP2500亿元80%年均增长12.2%，高于全固定资产投资2240GDP年增长率国同期水平4.4个百分点70%固定资产投资增长率66.70%20001900.7,增长速度迅猛，未来的60%上升空间很大；1603.4150014001363.150%1236.544.7%1119.140.30%40%?沈阳市2005年的GDP增971.4100033.0%长速度是16%，沈阳市房30%583地产业处于高速发展期，40315.50%20%50030315.6%16%能够支持房地产业的快速9.1%26213.2%14.5%10.4%10.5%10%发展；00%200020012002200320042005?沈阳固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅25.6%,居全国主要城市房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展本报告是严格保密的。15人均GDP超过3800美元，房地产市场处于快速发展时期主要城市上海北京天津青岛成都大连沈阳武汉哈尔滨长春GDP比较GDP（亿元）9144681536652563237122902240223818301676人口（万）1742153810467611159603693831974724非农业人口（万）-1162556263-280446-467313人均GDP（元）52491443083502735420?2045737977320922