岭御传奇，中国之藏顶级独栋推广策略苏州迪赛2011.1www.fdc01.com房市金碟写在项目思考之前……wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、2010年4月8日，香港苏富比春拍会，清乾隆帝“太上皇帝”白玉圆玺成交价9586万港元；2010年5月17日，北京嘉德春拍会，张大千巨幅《爱痕湖》成交价1亿零80万元。太湖高尔夫山庄，起步总价3000万，最高总价过亿，亿元级产品，其核心价值是什么？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、姑苏人家80%以上高总价产品被上海、浙江买家收入囊中，国宾一号开盘吸引大量周边城市客群，苏州的地产项目，已经不仅仅具有苏州本土的意义，更是面向中国，代表苏州的形象。越有纯粹的个性，越能突显而出。太湖高尔夫山庄姿态低调，却吸引了长三角乃至全中国的买家，精明于计算的资本阶层，为何选择于此？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3、中国第一豪宅汤臣一品430平米公寓售价7000万，香港島淺水灣道16號豪宅，估值1.3亿港币，与本案价格逼近，太湖高尔夫山庄，超越高调的中国、香港名宅，赢得中国资本青睐，其核心价值是什么？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟占据最具中国人文象征的城市占据全中国最知名的自然湖泊占有全中国唯一的山水高尔夫占有全中国富人正在渴求的稀缺社交平台太湖高尔夫山庄，能看到多远？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录ContentsPART1.市场分析篇PART2.客群定位篇PART3.形象定位篇PART4.营销推广篇PART5.形象创意篇PART6.附件（苏州顶级别墅考察）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟PART1.市场分析篇wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟顶级别墅具备城市价值，与城市的文化背景与经济基础密不可分。环渤海经济圈（北京）中国顶级别墅的分布长三角经济圈（上海）珠三角经济圈（深圳、广州）中国的顶级别墅主要分布在中国的珠三角、长三角、环渤海三大经济圈，其中又以四个一线城市（深圳、广州、北京、上海）最为集中,他们有资格与世界级豪宅鼎足。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟苏州的缺位……越中国越世界的地缘文化的认同感，吸引越来越多的中国塔尖人士与苏州发生关系。人文环境的凝聚力、向心力，是大国崛起背景下的自我回归人文软环境的营造，才足以牵绊那些随时可以走出国门的精英人士，在苏州，才感觉身心落在中国。但在最具有中国人文象征意义的苏州，能辐射全国的顶级居住影响力，却始终缺位。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟苏州别墅宏观市场运行分析市场供应分析苏州别墅市场供应（万方）苏州别墅市场供应（套）13.99,13%8.02,8%204,7%345,11%421,13%10.9,10%17.68,17%521,17%54.42,52%1642,52%园区高新区吴中区相城区中心城区园区高新区吴中区相城区中心城区?截止12月份，苏州别墅市场供应量为105万方，合计3133套；?吴中依托天然的山水资源，供应量占据苏州别墅市场的半壁江山；?本案位居太湖，拥有临湖一线资源及顶级物业配套，具备顶级豪宅的先天优势。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟苏州别墅宏观市场运行分析吴中板块市场供应分析吴中区别墅板块供应分布（万方）吴中区别墅板块供应分布（套）4.26,8%0.29,1%6.2,11%99,6%10,1%182,11%10.37,19%323,20%7.51,14%221,13%25.79,47%807,49%吴中城区独墅湖越溪环太湖木渎胥口甪直吴中城区独墅湖越溪环太湖木渎胥口甪直?截止12月份，吴中别墅市场供应量为54万方，合计1632套；?环太湖板块依托良好的自然景观资源，占据吴中近一半供应量，市场供应26万方，807套房源；?本案位居环太湖板块，未来市场竞争激烈。www.fdc01.com房市金碟苏州别墅宏观市场运行分析成交走势分析别墅月度成交走势6001821018652200001674518000162114621511250014788139571600014123139155441400040013812131163873964331346537512000300100008000200168170143131142139600010040002000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交量（套）成交均价（元/㎡）?从价格走势来看，全年分别在2、10月份出现两个高峰，价格高涨主要因为独墅湖和金鸡湖板块高端项目入市造成；?从成交量来看，全年成交3490套，月均去化290套，下半年为高端类别墅的供应和成交高峰，说明高端别墅市场接受良好。www.fdc01.com房市金碟苏州别墅宏观市场运行分析供需走势分析苏州别墅月度供销走势303.002.65252.282.502.24202.00151.431.501.22100.940.991.000.7850.410.520.470.500.1900.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新增量成交量供销比?2010年苏州别墅市场总体供需比为1.18，供略大于求；?供需走势呈“M”形走势，去化高峰集中在3-4月与9-11月，5-7月份处于去化的低谷；在去化量增加的形势下，下半年由于新增供应明显增加，导致下半年总体供需走高。www.fdc01.com房市金碟苏州别墅宏观市场运行分析各面积段供需分析苏州别墅面积段供应分布（套）苏州别墅面积段去化（套）450㎡以上361450㎡以上22400-450㎡292400-450㎡27350-400㎡301350-400㎡32300-350㎡851300-350㎡85250-300㎡654250-300㎡159200-250㎡421200-250㎡31200㎡以下253200㎡以下2802004006008001000050100150200?从供应面积段来看，截止12月，300-350㎡户型供应最多，达851套，占比27%，450㎡以上别墅供应361套，占12%；整体呈现“橄榄形”分布，大面积豪宅户型供应较少，市场机会点较多；?从去化面积段来看，12月苏州别墅市场250-300㎡户型去化最多，达159套，占总去化的41%，450㎡以上去化22套，占总去化的6%，按目前的速度，450㎡存量房源去化需16个月。www.fdc01.com房市金碟苏州区域别墅市场描述?太湖板块：自然资源最优，发展最早，别墅风格以中式居多，功能以休闲度假为主，是目前苏州高端低密度别墅活跃度较高的区域；?古城区：区域寸土寸金，使得城区的别墅成为奢侈品甚至收藏品，且清一色为中式园林风格；?双湖板块：地产一线品牌进驻，是目前苏州高端别墅最为活跃的区域，也是目前为止价格最高的区域；?木渎板块：依托天平山、灵岩山等山景资源，山地风格为主，经济型中低端联排别墅是区域内主流产品；?科技城板块：近两年崛起的新兴市场，是高新区重点规划板块，产品；?青阳板块：园区北拓的重点区域，未来的城市宜居生态区，凭借规划和生态异军突起，总体风格以欧式为主，产品创新度高。?石湖板块：南苏州别墅聚集区，石湖及国际教育为特色，现代中式为主。www.fdc01.com房市金碟苏州别墅宏观市场总结?从供应层面来看，市场供应略大于求，但供应面呈现为“橄榄形”，即250-350㎡中低端联排别墅占据市场主力，450㎡顶级豪宅市场稀缺；?从成交面来看，下半年高端豪宅推出后，成交量急剧上涨，说明市场高端豪宅接受度良好，苏州市场拥有高端豪宅成长的土壤和条件；?综合来看，在目前的宏观背景下，随着湖景、山景及文化占有资源的日益稀缺，顶级豪宅的供应将日益稀少，豪宅无论作为文化珍藏或作为保值增值的手段，其价值将随着其稀缺程度而日益提升。www.fdc01.com房市金碟总价3000万~1亿亿分天下，先看占位www.fdc01.com房市金碟苏州顶级别墅分布新鸿基地块华润·平门九龙仓国宾一号姑苏人家府中海世家绿城御园中海·独墅绿城玫瑰园岛本案太湖天阕华丽太上湖在售别墅豪宅待售别墅豪宅※根据“产品为独栋、总价在两千万及以上且市场活跃度、影响力较高”的原则，我们选取了上述几个项目作为主要竞品分析。※未来豪宅集中上市放量，引领高端扩容的风向标；※品牌开发商云集金鸡湖、独墅湖，区域号召力趋向国际号召力；※新价格平台已建立，同核上海，价值接轨。www.fdc01.com房市金碟苏州豪宅鉴选中海世家太湖高尔夫强九龙仓国宾一号（价姑苏人家中海独墅岛格相太湖天阙似天伦随园2000万性）绿城华丽家族太上湖平门府御园1000万黄金水岸新鸿基弱（资源相似性）强价格敏感性，2000万存在天花板效应，选择几个相似性最强的项目为参考www.fdc01.com房市金碟苏州顶级豪宅价值观：两千万级总价顶级豪宅别墅5万元/平米以上单价的设定总价两千万以上：平门府（定制独栋4000万起）、姑苏人家（2500万起）、中海世家（四千万起）、中海独墅岛（3200万/套）、九龙仓国宾一号（2500-3000万）、绿城御园（合院2000万起）；地域临近：太湖天阙（1800万起）、华丽家族太上湖（900-1800万）。www.fdc01.com房市金碟竞争个案列表建筑面积主力面积独栋总价楼盘名称物业类型容积率建