慈溪市嘉润国际广场营销策划报告谨呈：宁波市嘉润置业有限公司嘉润国际广场《项目营销策划报告》深圳市集佳地产顾问有限公司贰零壹零年叁月-1-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告目录第一章嘉润国际广场综述第一节项目综述第二节项目定位第三节嘉润国际经济指标第二章营销背景分析与战略掌控第一节营销目标及目标分解第二节营销目标分解第三节营销战略与策略第三章项目总体推售策略第四章商业板块深度营销一、商业板块总体定位二、目标客户定位三、业态规划-2-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告第五章商业板块招商与经营管理策略一、各业态目标消费群定位二、招商策略三、经营管理定位第六章商业板块销售策略一、销售策略二、销售政策三、推售策略四、定价策略第六章公寓与小户型住宅深度营销一、公寓部分深度营销二、小套型住宅深度营销第七章高层住宅的深度营销第八章总体推广策略一、推广目标二、执行战略-3-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告三、推广区域与对象四、项目核心卖点五、总体推广概要六、目标分解与实现策略七、近期推广实务（一）工地围墙包装（二）户外包装（三）销售应用物料（四）嘉润国际网站八、推广费用预算第九章典型营销活动第十章营销总体时间表-4-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告第一章嘉润国际广场综述-5-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告第1节项目综述嘉润国际广场，09年观海卫镇重点工程及重大项目之一，是观海卫镇首个超大型商业与大型住宅区综合项目，项目占地面积40771.8㎡，总建筑面积174170㎡，集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、文化、旅游等功能于一体，是慈溪首创大型都市综合体，项目计划分两期开发，第一期为三座塔楼和裙楼，第二期为纯住宅社区部分。项目将于2012年建成，其中大润发超市亦计划2012年底开业。-6-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告一、项目位置嘉润国际广场位于观海卫镇最繁华的号称“慈东第一街”观海卫路的西端，新旧329国道交汇处。见图示：（一）观海卫镇区位图-7-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告（二）嘉润国际于观海卫镇位置-8-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告（三）项目四至与地块现状：-9-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告二、嘉润国际总平图第一期为三座塔楼和裙楼，第二期为纯住宅社区部分。另有一土地租赁区（地面停放车区）。-10-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告三、嘉润国际广场一期主要构成嘉润国际一期由一座商业裙楼和A、B、C三栋塔楼组成。A、B、C三栋塔楼一栋为30层，另二栋均为16层，分别为高层住宅、公寓、精品小户型住宅。裙楼共三层：一楼为精品百货，二楼整层为中国前3强企业“大润发“超市，三楼为商业配套（包括餐饮、休闲、文化）与潮流前线商城。A栋高层住宅二期B栋公寓C栋小户型住宅商业裙楼-11-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告四、嘉润国际项目开发的社会效益：1、改写观海卫镇商业发展历史，引领全新生活方式。本项目引进了当前最先进的商业业态，强力促进观海卫镇商业更新换代，带动本镇商业、服务行业朝着良性方向发展。2、提供多样化消费品，提升市民生活质量。本项目汇聚国际连锁超市、时尚百货、潮流服饰城、各类高中档流行包店以及国际知名的化妆品品牌专卖店；中西式休闲快餐、优雅茶艺馆、情调咖啡厅、精致面包房、美食广场。将为观海卫镇带来一个国际化的消费场所，提高市民的生活质量。3、促进观海卫镇城市化进程。项目建成后必将成为慈溪东翼中心城市化标志，亦将成为观海卫镇对外交流的名片和风景名城的又一新景点。-12-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告第二节项目定位嘉润国际广场，不仅仅有商业，还有公寓、住宅，它是一个能改变城市格局的城市综合体；嘉润国际的商业，也绝不仅仅只有“大润发”，它还有时尚百货、餐饮和娱乐、电玩城等，它是一个提升区域商业发展层次的商业体，是一个CITYMALL！一、项目总体战略定位慈溪东翼中心、慈东第一城慈溪市最具投资价值的地产产品二、项目形象定位营建主流、制造全新生活方式观海卫商业核心区、时尚品位中心最具品质与全生活配套高尚寓所-13-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告三、项目市场定位慈东首创，集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、文化、旅游等功能于一体，涵盖大型购物中心、世界500强超市、高尚住宅、精品小户型、酒店式公寓等国际都市化、复合型、全新体验式Citymall。其中商业定位：引领时尚、制造全新生活方式，慈东首创，集时尚购物、娱乐休闲、文化旅游于一体的都心型购物中心。-14-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告公寓定位：慈东首创酒店式服务精装公寓小户型定位：慈东首创城市精品小户型塔楼住宅定位：城市核心高档精品住宅，私属公馆-15-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告第三节嘉润国际经济指标一、项目总体经济技术指标：项目总体经济技术指标表项目单位数量备注规划总用地㎡39760总建筑面积㎡174170其地上（计容积率面㎡127200积）一住宅㎡44536.9期商业㎡52797.4物业管理用房㎡408.4社区用房㎡332.6二商业㎡1127期物业经营用房㎡607中住宅㎡27390.7地下建筑面积㎡46970容积率3.2建筑占地面积㎡19880建筑密度%50%绿地面积㎡7960绿地率%20%总户数户910总人口个3185停车位个1212其地下停车位个944中屋顶停车位个268-16-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告一期经济技术指标一期经济技术指标表项目单位数量备注规划总用地㎡22005.8总建筑面积㎡132085.3其地上㎡98075.3一住宅㎡44536.9期商业㎡52797.4物业管理用房㎡408.4中社区用房㎡332.6地下建筑面积㎡34010容积率4.46建筑密度%76.4绿地率%1停车位个955其地下停车位个687中屋顶停车位个268-17-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告二期经济技术指标二期经济技术指标表项目单位数量备注规划总用地㎡17754.2总建筑面积㎡42110.1其地上㎡29150.1一住宅㎡27390.7期商业㎡1127物业经营用房607中物业管理用房㎡25.4地下建筑面积㎡12960容积率1.64建筑密度%17.2绿地率%43.9停车位个257其中地下停车位个257-18-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告二、一期各板块数据（一）商业楼层业态面积（平方米）自持（√）销售（√）大润发超市大厅43004300　超市卸货区442442　1F街铺2670　2670内铺9372　9372小计16784474212042大润发1596115961　2F汽车通道625625　小计1658616586　潮流前线8641　8641电影院777777　美食广场13501350　健身会所800800　3F餐饮18001800　办公区18121812　其他14001400　小计1658079398641合计499502926720683备注：上表为按照设计图划铺后实测面积，最终以测绘面积为准。（二）单身公寓-19-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告单身公寓标准层F型G型H型H'型J型K型单层数量2106221一房两厅一一房一厅一一房一厅一一房一厅一一房两厅一户型种类一房一卫卫卫卫卫卫套内建筑面积68.0433.63232.828.435（㎡）公摊面积（㎡）13.876.826.56.655.777.11建筑面积（㎡）81.9140.4238.539.4534.1742.11单层面积（㎡）163.82404.223178.968.3442.11层数5-20（共16层）单户型总面积2621.126467.236961262.41093.44673.76总面积（㎡）15813.92套数3216096323216合计套数368备注：上表为按照设计图划铺后实测面积，最终以测绘面积为准。-20-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告（三）小套型住宅小套型标准层A型B型C型D型E型单层数量15151套内建筑面积（㎡）57.4856.7663.8447.6638.74公摊面积（㎡）14.0813.9115.6411.679.49阳台面积（㎡）3.523.462.10.99　建筑面积（㎡）75.0874.1381.5860.3248.23单层面积（㎡）75.08370.6581.58301.648.23层数5-20（共16层）单户型总面积1201.285930.41305.284825.6771.68总面积（㎡）14034.24套数1680168016合计套数208备注：上表为按照设计图划铺后实测面积，最终以测绘面积为准。-21-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告（四）高层住宅塔楼户型A-1A-2户型种类三房两厅两卫三房两厅两卫套内建筑面积（㎡）98.897.26公摊面积（㎡）16.8916.63阳台面积（㎡）4.416.23入户花园（㎡）5.63.9建筑面积（㎡）125.7124.02单层面积（㎡）251.4248.04层数5-30（共26层）单户型总面积6536.46449.04面积合计12985.441、4层门厅面积497.56总面积（㎡）13483套数5252合计套数104备注：上表为按照设计图划铺后实测面积，最终以测绘面积为准。-22-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告第二章营销背景分析与战略掌控-23-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告第一节营销目标及目标分解一、营销目标（一）销售目标业态建筑面积（㎡）总套数阶段商业20683约229第一期公寓15814368第二期小户型住宅14034208第二期高层住宅12985104第三期合计63,516约909小结：销售面积63516㎡，销售套数约909套。-24-慈溪市嘉润国际广场营销策划报告（二）招商目标楼层业态面积（平方米）需招商面