万科·里城踩盘报告CentalineConsultants1基本基本资资料料概况概况2户户型分析型分析3客客户户分析分析4营销营销分析分析5园园林林细节细节分析分析6踩盘总结踩盘总结Part1.1开发商背景分析Codeofthisreport|3万科在各方面成绩中都证明着自己在房地产中的领跑者地位。万科的建筑更是高品位和高品质的代表万科·资料万科·战绩万科·项目?开发商名称?1998年至2003年度，公?天景花园深圳市万科南城房地产有限司连续六年在深圳市房地?威登别墅第五园四季花城公司产行业综合开发企业资质?荔景大厦?成立时间排名前列?万景花园1994年（是1988年成立的?城市花园万科集团房地产经营管?2002年，被国家建设部?四季花城理本部）评为国家一级资质房地产?金色家园?累计房地产总投资开发企业?温馨家园65亿元?金域蓝湾金域蓝湾城市花园?累计商品房竣工面积?2003年6月通过国际权?东海岸112万平方米威机构BSI认证，荣获?17英里?累计商品房销售面积UKAS（英国认可委员?万科城106万平方米会）颁发的ISO9001：?第五园?累计商品房销售收入2000质量管理体系证书?千林山居75亿元?……?海口浪琴湾东海岸万科城?企业资产总计?长沙西街花园32亿元?……?（以上数据截止至2008年，数据源自互联网）Codeofthisreport|4Part1.2项目背景分析Codeofthisreport|51万科·第五园是万科众多楼盘中以中式建筑风格为卖背景资料点的楼盘在万科·第五园的身上，我们可以看到徽派建筑元素和晋派建筑元素的影子。但是最值基本资料得一提的是，万科·第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代?开发商：深圳市万科房地产有限公司、中式与西式很好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。?地址：深圳坂雪岗片区?代理商：中原地产?物业管理：深圳市万科物业管理有限公司?总建筑面积：73万平方米?总占地面积：50万平方米?容积率：1.46%?绿化率：30%?物管费：庭院别墅3.4、叠院House2.6、高层2.9元/平方米·月在2008年中国国家地理杂志社与新浪房产联合推出的“评选中国最美丽的100个楼盘活动”中，万科第五园就在其中Codeofthisreport|6第五园建设共分9期，现还有2期未开发容积率与生产线分析序号项目容积率产品线1一期·第五园1联排别墅、多层2二期·第五园1.52高层、多层3三期·第五园1.44联排别墅、高层、叠院别墅4四期·里城1.32高层五期·空中院馆、云锦、第五51.5高层寓6八期·景台1.9多层、高层第五园的产品类型十分丰富，产品的区划也比较明显。前三期主要以别墅、豪宅等产品作为主打，一期推出的townhouse产品全面开拓深圳联排别墅的先河Codeofthisreport|72第五园项目处于第五园的四期，有了万科多年的房地产开发分期情况经验与多期的推售沉淀，项目各方面都更显成熟三期-2007占地面积:64007m?建筑面积：82555m?容积率:：≤1.44三期绿化率:：≤28%四期-2009占地面积:49814m?九期建筑面积：65880m?容积率:：≤1.32绿化率:：≤39%一、二期-2005占地面积:111958m?一、二期建筑面积：142305m?容积率:：≤1.27绿化率:：≤28%七期四期·里城五期五期-2008六期占地面积:58358m?八期建筑面积：八期90455m?占地面积:39407m?容积率:：≤1.5建筑面积：74873m?绿化率:：≤28%容积率:：≤1.9绿化率:：≤42%Codeofthisreport|83因此，万科·里城打出了“更有经验，更懂家”的口项目概况号，说明了里城更懂得客户对于家的需求里城的户型偏中小，是万科第五园内整体套均面积最小的一A区期。项目主要分两个区发售，A区分为四栋（1、2、3、4栋），均为69—73平米的两房和少量的45平米公寓，赠送在B区20平米左右。已经全部售罄。正在发售的是Ｂ区，均为89平米，赠送后面积为122平米。本项目为了满足客户对于居住本次我们踩的是万科·里城里的第6栋楼，５、６栋首层３户，７层两户的需求，在赠送面积及户型配，首层都送地下室和花园，比上都体现了人性化的设计。Codeofthisreport|94高绿化率和低容积率的配比，都说明了项目适合人居技术指标的特性开发商深圳市万科南城房地产有限公司占地（㎡）　49814.60地址龙岗区坂田街道雅园路建面（㎡）　65880.72代理商中原地产　住宅（㎡）　64550建筑设计　商业（㎡）　500发展商深圳市万科南城房地产有限公司　其他（㎡）　830.72整合推广风火广告　容积率　1.32项目物业管理　深圳市万科物业服务有限公司绿化率　39%信物管费2.9元/㎡覆盖率　9.07%息建筑类型高层　总户数　745栋数　7车位数　525均价　21000元/m?车位比　1：0.7配套商业、教育、医疗、邮政、餐饮开盘日期2009/5/28Codeofthisreport|105可诉求无论从品牌、区位、产品还是配套价值上分析，项目卖点分析都比同类型住宅更具挑战力区二位优势产品价值万科第五园隶属银湖北豪宅带，依托区1.将近30%赠送面积宝龙山、银湖山、南坑水库山水极境位2.2梯4户风车型全通透排布，采光，平地起园，创造极致雅境，里城更价及通风效果极佳3.主人房配置1.6*3.2米宽大衣帽间是第五园内的臻藏值4.宽大阳台，园林景观可视程度高：品牌价值品牌价值作为全国前10的房地产品牌，其品牌自价值梳理身就已具备深厚的品牌沉淀，万科的品牌，是本项目的卖点之一四配1.拥有完善的教育、商业、医疗配套套2.多条城市高速线路通达各区，交通配价套设施将全面完善值3.具备经验丰富的物业管理进行管理Codeofthisreport|116不利因素但由于部分配设正在施工中，短时间内对项目环境造分析成一定妨碍，影响了生活舒适度?个别楼盘临近坂雪岗大道，噪音较大由于本项目部分户型的朝向靠近坂雪岗大道，因此房内相对吵杂，对住户生活具有一定影响?地铁施工导致环境欠佳，有异味现阶段项目所临近的地铁口正处于施工阶段，产生的废料垃圾较多，常有臭味飘散在空气中，但随着地铁施工结束，情况将得到缓解?使用年限不足70年Codeofthisreport|121基本基本资资料料概况概况2户户型分析型分析3客客户户分析分析4营销营销分析分析5园园林林细节细节分析分析6踩盘总结踩盘总结Part2.1户型分析Codeofthisreport|141整体布局采用以点式高层建筑为主的规划布局项目根据不同的场地内外条件园区主入口布置了七栋点式住宅。?优势一：利用了点式楼通透、游泳池挺拔的优点，围而不闭，有效利用小区内部的庭院景观，并5栋极大改善了建筑物之间的日照6栋公交站点和通风条件。7栋?优势二：基本做到户户观景，运动公园极大保证每户的景观可看性。Codeofthisreport|152拓展三房，35%的高赠送率，户户观景，南北通透户型概况，是不可多得的高赠送率产品?户型建筑面积：89㎡?户型赠送面积：首层赠送地下室70㎡+庭院30㎡，2~26层赠送33㎡?户型使用面积：首层约为200㎡，2~26层122㎡?1号房景观面：270度小区园林绿景，泳池水景?2号房景观面：园林绿景、球场宽阔视野?3号房景观面：园林绿景、球4场宽阔视野。远望山景及水1库景观?4号房景观面：270度小区园32林绿景，泳池水景、远望山景与水库景观Codeofthisreport|163接近完美的户型设计，无设计硬伤，居住空间尺度舒功能分区适，功能设置齐全洗手衣帽赠送赠送拓展想象区间间厨房休憩区洗手生活区客厅餐厅主卧间休闲区Codeofthisreport|17Part2.2户型小结Codeofthisreport|18优势明显，劣势可通过后续装修改造进行规避?优势（Strengths）劣势（Weaknesses）?户型方正实用，南北通透静?风车式户型布局凸现私密性?产品赠送率高，使用面积增大?玄关入户，通透的同时保留私密动?干湿分区?动静基本分区?交通走道稍长，部分面积浪费?27㎡阔绰主卧，带独立衣帽间?入户门直通到底，风水考虑欠佳?29㎡客餐厅活动空间，居住空间舒适?厨房与餐厅对隔，居住动线稍显不便?10㎡的书房和儿童房设计凸显舒适居住?整个房间储物空间较少，实际居住考?各功能空间开间进深合理，符合人体学心理虑齐欠妥学舒适居住尺度?双卫生间设计，满足成长型家庭居住需要?客厅出超大面积阳台，采光居住更为舒适?厨房带工作阳台，功能更完善?独立鞋柜设计，人性化居住氛围凸显Codeofthisreport|191基本基本资资料料概况概况2户户型分析型分析3客客户户分析分析4营销营销分析分析5园园林林细节细节分析分析6踩盘总结踩盘总结Part3.1客户基本情况介绍Codeofthisreport|211客户构成里城的客户主要来自福田区，其次来自龙坂片区核心客户：主要来自福田区，以自住需核心求为主，经济实力较雄厚客户重要客户：来自在龙坂片区华为工作的客户重要客户游离客户：在龙坂片区的其他客户游离客户Codeofthisreport|222就目前客户构成来看，大部分业主为自住客，也有一置业目的定量的投资客自住投资?1-4栋以72平方米的小户型为主，附带一定量的?万科地产在全国拥有大量的忠实粉丝，很多投资40平方木的公寓，满足客户对小户型的心理需要客看好万科产品的品牌价值及其的产品价值，对，自住客占60%左右。其升值抱有较强的期望