郑东新区——高铁站前商务区城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场区域背景区域市场分析区域房地产现状理解重点个案分析典型项目启示前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析项目发展市场定位地块价值研究地块价值体现地块形象体现在分析城市的思路中理解项目地块的价值城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场区域背景区域市场分析区域房地产现状理解重点个案分析典型项目启示前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析项目发展市场定位地块价值研究地块价值体现地块形象体现地块价值的理解角度项目地块位于金水东路以南，心怡路以东，现状用地为平地，总用地面积170亩。郑州高新技术开发区龙子湖对于本项目的规划，高校园区中央政务区我们将基于价值视角下，中央商务区（CGD）充分理解地块价值，从而（CBD）项目地块做出符合城市，符合市场高铁商务区科技物流园区的规划建议。市政办公区我们分别将从城市商住物流区郑州经济视角，发展趋势，地产市技术开发区场，区域背景四个角度来审视项目的地块价值，寻找地块的发展与定位方向。城市角度发展趋势地块价值的战略理解城市地位在区域发展中凸显区域市场区域背景?中原地区位于中国中部，是核心区域之一?中原城市有着悠久的历史和广阔的发展前景?中原地区的发展地位有着承上启下的作用?中原地区的崛起是中国经济持续发展的有利支撑太原西安济南?区位：郑州为中原地区城市群的核心?交通：郑州为中原地区的交通枢纽中心?城市：中原六省的省会城市为核心组成合肥?中心：郑州为中原各城市的聚焦中心武汉新一轮的发展进程：中原城市的崛起城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场省会城市地位优势明显区域背景?郑州的核心地理优势使其成为中原地区乃至全国的交通枢纽中心。?郑州处于中原地区的核心地理位置为其带来了较大发展时机。?郑州处于多条铁路和国道的交汇处，城市战略价值大。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场经济的发展推动新一轮的需求扩张区域背景郑州产业结构发展状况（亿元）?1200第三产业结构的快速发展第一产业为城市功能的转型打下了基1000第二产业第三产业础，也带来了消费需求的转800变。600400200?郑州市房地产市场的投资0增速从2003年后开始趋缓20032000200120042002200520032006200420072005200820062009，但仍然维持在20%以上。郑州房地产投资情况250?房地产投资的增加从侧面200反映了经济增长势头良好，150人民收入增加。房地产投资100住宅投资商业地产投资5002000200120022003200420052006房地产投资34.247.659.674.3121.8168.1229.9住宅投资2134.9848.268.894.8129.9177.2商业地产投资13.212.6211.45.526.8238.252.7城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场区域背景郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市发展，领导性城市已逐步形成60000900500008007004000060030000500400200003001000020010000200420052005200620062007200420052005200620062007私营企业外资企业图1：郑州私营企业年注册量（2005-2007）图2：郑州外资企业年注册量（2005-2007）私营企业增长迅速，郑州已吸引越来越多的私营企业和外资企业。城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场传统产业带动第三产业的突飞猛进区域背景100%?第一产业的素质实力与比2004-2008郑州产业结构80%427479.6576705853.9重规模相对不足。60%?2008年，在第二产业中，增长最大的几个行业分40%453.6573.37388731070.5别是非金属矿产加工业和20%煤炭开采业等。可以看出0%46.248.8617277.1对郑州经济增长贡献最大2002200420052003200420062005200720082006的还是传统优势工业。第一产业第二产业第三产业单位：亿元100%?第三产业在传统优势工业80%的带动下增长势头明显。60%40%20%35.0%28.7%30.0%0%低收入地中收入地25.0%26.4%中国深圳郑州发达地区25.0%区区20.0%14.1%13.4%第三产业33.6%45.0%46.0%38%55%70%15.0%12.3%20.1%第二产业51.2%54.0%48.9%41%36%28%11.6%10.0%12.9%第一产业15.2%1.0%5.1%21%9%2%5.0%4.0%5.7%5.6%0.0%20042001200520022006200320072004工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业，第一产业第二产业第三产业商贸服务行业比重高，工业发展相对薄弱。城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场产业的转变带动城市定位的变更区域背景?郑州作为中原地区的核心?郑州作为全国性的交通枢纽中心重工业城市服务性城市?郑州作为经济迅猛发展的省会城市以第一产业为主的多为旅游城市或城市，如长春后花园城市，如?郑州作为第三产业高速发展的城市泰山、深圳郑州的城市目标必定是引领中原地区发展的核心城市郑州的城市功能必定是以发展服务、产业型城市领导性城市办公、核心商业为主的城市以生产型产业为以第三产业为主主的城市，如东导，大力发展城莞市服务业，如上郑州城市定位：领导性城市海、北京城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场城市定位对本地块的启示区域背景定位的思考：?区位：核心的地理位置使其成为中原地区核心?城市：中原区域核心地位推动城市的快速崛起?经济：快速崛起的势头带动了整个城市的经济发展?产业：产业的转变催生城市功能的转变城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场区域背景区域市场分析区域房地产现状理解重点个案分析典型项目启示前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析项目发展市场定位地块价值研究地块价值体现地块形象体现城市角度发展趋势地块价值的战略理解城市的发展需求格局的转变区域市场区域背景?郑州建成区的格局还主要集中在中心组团，以组团集中模式为主，呈滚动发展态势；?城市格局受西侧京广线和南侧陇海线的分割，郑州市实行的是“北扩东移”的发展战略，如果要完成特大城市的发展目标，必须拉大城市框架；?由于郑州北向受到黄河制约，西向、南向受到老工业北区和铁路等因素的影响，城扩市的主要发展方向为向东；?从长期来看，郑东新区发中心组团东移展定位以商务投资区为主，北区定位于居住科技文化及旅游度假区。城市规划格局——北扩东移的发展战略，西向、南向发展相对受到工业区及铁路制约。城市角度发展趋势地块价值的战略理解东移和高铁带来的城市变化区域市场区域背景——新商务CBD和高铁商务区的形成?范围：西起107国道，东至京珠高速公路，北起连郑州向东发展郑东新区已霍高速公路，南至机场快成城市发展定局，而高铁速路，规划面积约150平方公里，人口260万，在站的建设大大推动了城市20~30年建完；向东的发展，格局新区未?截止08年底，完成固定来发展必定向好！资产投入约400亿元，在建和建成房屋面积1500多万平方米，城市配套日趋完善；?CBD3.45平方公里范围建设基本完成，已实现10通标准，基本满足入住需?郑东新区求。截止07年底，东区入高铁住人口达到20万人；商务区?高铁站的开工建设，大大推进了郑汴一体化的进程，进一步加快郑东新区发也许在04、05年郑州人还对高铁商务区的发展保持怀疑的时候，展进程；到09年高铁的建设已使得人们对区域的发展充满信心！但目前郑东新区由于缺乏产业人口支撑，生活娱乐配套缺乏，现最大问题是人气严重不足，这也是政府致力解决的问题，但这是城市新区发展的通病和必经阶段！城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场郑州正由单核城市中心向多核模式发展区域背景趋势：?城市中心由单核模式向双核模式转变，扩大大型居住区了城市范围?政府的导向让城市新中心的形成新中心旧中心问题：?城市老中心功能陈旧，辐射范围有限?城市新中心人气不足，整体成熟尚需时日模式的转变使得城市的辐射范围扩大，影响力进一步加强，为今后城市快速的扩张和发展打下了好的基础城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场位于发展轴上，享受城市发展的最大红利区域背景?城市的东移成为郑州发展的主轴之一：?项目所在的区域为城市高铁新城，是未来城市发北扩展的核心区域。?项目所在的区域为城市东移城市中心新中心的CBD商务区辐射项目区域，区域的地位优势明位置显。高铁站?项目所在区域的城市地位处于上升期，未来有较好的发展前景。高铁站的建成，真正的开启了郑州的另一扇“城市之门”，未来城市的集成中心，一切将蜂拥而至。而项目位于城市新中心高铁商务区核心，成为连接城市新CBD区的枢纽，城市战略位置明显。城市角度发展趋势地块价值的战略理解区域市场城市发展对本地块的启示区域背景定位的思考：城市发展带来的探讨：?城市：城市的扩张和高铁站的建成将带来新的城城市定位的市中心的形成以及中原核心辐射范围的扩转变催生新一轮价值机大会的实现?土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不断上升?中心：中心核心区域在发展中扩大?价值：价值体现出发展的重要性和必然性城市发展趋势决