四年来我们致力于推动城市东部生活版图为居住者示范新城市生活体验而今，梦想在望，逐一呈现……谨呈：天津市新型建筑材料房地产开发公司朝阳绿茵三期营销执行方案汇报时间：2010年2月写在前面：在经历了近四年的成功运作之后，朝阳绿茵项目已经在河东区域市场上树立了高性价比的形象；时钟迈入第五个年头，我们需要做的就是更好的去发现项目的价值，提升项目形象，为贵司的朝阳系列品牌助力成功；朝阳绿茵，一个承载贵司品牌优化的项目；一个展示国企亲民形象的项目……她承载了过去，同时期待明天新的辉煌……Action1：核心思路以颠覆的市场形象，实现自身全面的价值引领，最终达成共生市场的目的Action2：核心策略I.立足区域、借势营销、领跑板块性价比II.塑造差异、体验升级、植入LOHAS概念汇报思路/环境分析篇项目定位篇营销执行篇??宏宏观观市市场研场研判判??项项目本体分析目本体分析??全案全案营销营销策略策略??区区域市域市场场分析分析??项项目目竞争竞争分析分析??推广推广传传播策略播策略??板板块块市市场划场划分分??项项目整体定位目整体定位??营销执营销执行方案行方案朝阳绿茵形象的全面提升及“朝阳”系列品牌塑造2010年计划实现的项目经营目标市场分析篇??宏宏观环观环境分析境分析??区区域域环环境分析境分析??板板块块市市场划场划分分政策分析经济分析宏观小结4万亿货币高增长、物价负（低）增长、资产价格高增长资金供给的释放货基调“适度宽松”拉动内需、刺激经济目的币信贷的放松政以4万亿为核心的经济刺激计划，延续了08年的适度宽松的货币政策，但是，09年全策年超速的货币供应量增长和信贷增长，令人担忧，另外，上升的货币乘数效应没有将信贷资金“泵入”实体经济，信贷中的大部分在进入实体经济之前就回流到金融系统内1-12月信贷状况及影响：新增人民币贷款为房地产：房地产开发89023亿股票市场：上证综合指数企业资金来源同比增元涨幅高达75%；境内上市长44.2%，商品房销公司的流通市值增加售额同比增长86.8%79074亿元实体经济：GDP同比增速为8.9%，仅比2季度高1个百分点，比05-08年季度平均增速低2.4个百分点货币流动性主要流入了楼市和股市等资本市场，而大部分资金没有进入实体经济，于是，货币高增长、物价负（低）增长、资产价格高增长，成为了2009年独特的“货币现象”市场分析篇??宏宏观环观环境分析境分析??区区域域环环境分析境分析??板板块块市市场划场划分分政策分析经济分析宏观小结变脸政府调控，导向性政策调控进入新的市场阶段?1月3日：四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信第一季度第一季度用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。回暖?1月9日：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。?4月24日：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。?5月25日：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解第二季度第二季度释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。?5月27日：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和暴涨普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。?6月10日：国土资源部强调，“小产权房”是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。?9月10日：国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求确第三季度第三季度保已批建设用地及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地的供应。泡沫?12月7日：中央经济工作会议提出“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。?12月9日：国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。?12月14日：国务院召开常务会议，明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。增加普通商品住第四季度第四季度房的有效供给，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加强市场监管，继续大规模推进保障性安居工程建设。?12月17日：五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比调控例不得低于全部土地出让款的50%”。市场分析篇??宏宏观环观环境分析境分析??区区域域环环境分析境分析??板板块块市市场划场划分分政策分析经济分析宏观小结遏制岁末跳水，调控政策再度升级，抑制变遏制中央经济工作会议提出国务院召开常务会议，明确提出遏制部分城市要“增加普通商品住房房价过快上涨的势头。增加普通商品住房的有供给，支持居民自住和效供给，继续支持居民自住和改善型住房消费改善性购房需求”。，抑制投资投机性购房，加强市场监管，继续大规模推进保障性安居工程建设。12月7日9日14日17日国务院常务会议决定将五部委出台《进一步加强土地出让收支管个人住房转让营业税征理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分免时限由2年恢复到5期缴纳土地出让款期限原则上不得超过一年。年，首次缴款比例不得低于50%”。09年的房地产市场在经过了由复苏——暴涨——泡沫近一年的疯狂增长后，岁末年底，中央密集出台房地产调控政策，明显地透露出管理层对当前楼市房价上涨过快的担忧，并密集出台信贷、税收、土地等一系列宏观调控政策，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。市场分析篇??宏宏观环观环境分析境分析??区区域域环环境分析境分析??板板块块市市场划场划分分政策分析经济分析宏观小结调控年初政策以调控为主，房地产调整继续走求稳路线12日，央行宣布，从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。确保2010年的目标真正实现，无疑要实施“行政措施”，并通过市场化方式回笼资金。此外，其他的调控政策也可能同时采用，如“窗口指导也会加强”。2010年1月10日12日21日国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国11条”国土部：保障性及普通住房不得低于住宅用地70%a.增加保障性住房和普通商品住房有效供给国土资源部1月21日发布《国土资源部关于改进报国务院批准b.合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求c.加强风险防范和市场监管城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，城市申报住宅用地d.加快推进保障性安居工程建设时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于e.落实地方各级人民政府责任70%。f.继续整顿房地产市场秩序通知提出，要提高效率，缩短用地报批周期。城市申报下一年度一步加强土地供管理和商品房售管理g.进应销用地时，征地率应达到60%。要及时组织供地。对非招拍挂方h.加强市场监测式供地的项目，征地完成后原则上1个月内完成供地。城市申报i.……下一年度用地时，供地率应达到40%。政策继续保持调控方针，从金融、土地等方面进行宏观指导，在即国四条出台后又在本月初出台国十一条，旨在保持房地产市场平稳发展；市场分析篇??宏宏观环观环境分析境分析??区区域域环环境分析境分析??板板块块市市场划场划分分政策分析经济分析宏观小结趋稳市场多变，连续调控，政策倾向性“求稳”方向发展2009年底至2010年1月份，国家对房地产市场连续四次调控，而较为敏感的货币政策和财政政策亦作出相应调整，为2010年整体市场的判断埋下“玄机”。2010年房地产发展将会是在保持稳定发展基础上，调控上涨过快的房价的主趋势。趋势一趋势二四条调控措施的相继出台，对控制目前的高明年的房地产市场，预计上半年贷款仍将相房价将会起到一定作用，但调控并未结束，对宽松，只要房贷方面不出更严格政策，商随后一些政策还将继续出台，“比如土地出品房成交量或许不会受到太大影响让制度的完善”等稳趋势三趋势四买地首付提高到50%将对开发商的资金链形国家将会推出更多的保障性住房，以应对目成压力,遏制部分炒地、囤地行为，预计明前高速增长的房价，缓解中低收入家庭住房年“地王”将逐渐减少问题市场分析篇??宏宏观环观环境分析境分析??区区域域环环境分析境分析??板板块块市市场划场划分分政策分析经济分析宏观小结保八宏观经济面运行良好，保“八”政策利于地产发展保“八”是国家基本政策层面的核心要务，从GDP的走势曲线来看，整体经济形势依然是好的。通过对基本经济指标的研究可以看到，历史性受挫之后，经济复苏将主要依赖于刺激固定资产投资，房地产是其中的重要环节。GDP总量增长依然强劲人均GDP持续走高16350000250001414.21430000013.113200001225000010.910.7101010.11010.110.49.29.39.192000001500087.88.48.315000061000041000002500005000000199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008房地产消费势头强劲市场分析篇??宏宏观环观环境分析境分析??区区域域环环境分析境分析??板板块块市市场划场划分分政策分析