世联华府12012年度营销报告2商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。3报告提纲11年营销回顾推广策略12年营销目标解析营销核心问题提出展示策略12年市场及竞争分析12年营销攻略活动策略推售及价格策略费用预算及总控图2011我们做了什么?WHATHAVEWEDONE·····?项目本体RE回V?营销推广IE顾W?营销费用456栋33层现代美学点式建筑，石狮唯一皇家泰式园林，打造首席生项目概况态宜居刚需楼盘开发商银丰国际位置石狮港塘路中段占地近2万㎡，建面84134.57㎡；6栋33层，住宅577户，店面52套，规划停车位322个商业配套：百旺购物广场、沃尔玛、建明大酒店（五星）、香江大酒店；教育配套：新凤里中学、凤里实验小学（规划）；生活配套：西洋公园（在配套建）、工商银行、农商银行；交通配套：石狮汽车总站（在建）、泉州环城高速（在建）主力户型123-131㎡3房（172套）、82-90㎡2房（140套）；另有户型100-110㎡小3房；132㎡的小4房，140㎡左右的4房，130-223㎡花园复式价格未定销售情况目前正在蓄客客户情况石狮本地自主为主，以项目周边客户最多，一部分晋江客户推广语眼界即未来、一府瞰天下；有一种幸福叫期待卖点：1、石狮未来CBD；2、现代美学立面；3、石狮乃至泉州唯一泰项目特点式皇家园林；4、景观无边际泳池；5、户型设计使用率高，赠送面积大6项目周边环境较为杂乱，临近港塘村和物流集散地；项目东侧是正项目四至在开发的竞争楼盘——鼎盛骏景工厂鼎盛骏景l北面：原为汽修厂，较为杂化，后来经过整治，较为平整l南面：港塘村和安置房，道路杂乱，物流大货鼎盛骏景车经常停靠于此l西面：工厂和宏德小区，住户多为做物流生意l东面：正在开发的竞争项目鼎盛骏景，最高已建至8层，工程进度较港塘村安置房快港塘路7项目位于石狮未来的城北商务区，大泉州湾首要门户，5分钟快速项目区位融入大泉州经济生活圈，未来城市发展价值高l城北商务片区是石狮市确定开发建设的七大片区之一l城北片区总体定位为：?城北片区北接晋江西滨、陈埭，近临泉州大泉州都市区南翼区域湾跨海大桥一体化与产业联动的新?区域内有泉州环城高速互通处、石狮最大引擎、区域性公路交通公园西洋公园、客运中心站等石狮城区节点；?交通路网发达便利，对接泉州环湾发展区位优越l石狮市城市副中心、中环泉州湾都市圈建立后，城北将是石狮中心组团融入泉州大都市的首要门户心城区功能完善和空间拓展的重要载体；l对接空港、海港及周边重要产业区的服务业高地、现代化综合性商务区；l石狮市现代化城市形象的展示窗口、宜业宜居模式开发典范区城北片区定位为集商业、6休闲、办公、居住于一体的城市7综合体和商务新区88地处大泉州门户地段，周边交通便利，连接主要市政干道、泉州环项目交通城高速、泉州湾跨海大桥l项目位于城北片区，交通泉州湾跨海大桥（在建）出行非常便利。拥有南洋路、北环路等几大市政交通要道；在建的石狮汽车总站、泉州环城高速、泉州湾跨海大桥快速连接大泉州各个地区。l石狮汽车总站（在建）；楼体及外立面已经基本完工，目前正在进行内部装修。泉州环城高速（在建）l泉州环城高速（在建）：预计年底即将完工，明年初就可通车。l泉州湾跨海大桥（在建）：目前主桥段已经动工。石狮汽车总站9项目周边购物、生活、休闲、医疗配套完善，即将开园的石狮最大周边配套的西洋公园更是本区域一大亮点至晋江泉州湾跨海大桥l购物配套：百旺购物广场往、沃尔玛超市；晋江l生活配套：西洋公园（元西洋公园子金丘阳光城路（在建）至泉州旦开园）、石狮汽车总站佳豪二期佳豪一期芳（在建）；路兴进豪园l医疗配套：振狮医院、华环侨医院、现代医院；北路南汽车站建明大酒店（在建）l酒店配套：建明大酒店洋百旺购物华侨医院（五星级）、香江大酒店广场l教育配套：凤里中学、凤里实验小学（在建）香江路售楼处l银行、邮局、电信：工商沃尔玛至晋江银行、石狮农村合作银行、电信营业厅盖奇集团建明大酒店西洋公园效果图10自然村落式布局，现代美学立面，拥有石狮乃至泉州唯一泰式皇家价值盘点园林，户型使用率高，赠送面积大l规划布局：自然村落式布局，最大化景观面，最优化通风采光，商业与住宅的半围合式布局，保证私密和安全的同时，最大化社区的开放和通透性。l立面风格：现代简约风格，由红、白、灰三种颜色搭配而成，造型简洁大方；区别于石狮市场大众化的欧式风格。l景观园林：打造石狮乃至泉州唯一的泰式皇家园林，近8000㎡的园林，高达60%的绿化率满足您绿色生活的需要。l户型设计：户型方正通透、动静分离、干湿分离、双阳台、设计非常合理，使用率高，户户赠送大露台11项目主力户型为101-131㎡三房，82-90㎡两房，总共占到全部产主力产品品的75%，刚需首改型产品世联华府户型配比l针对项目的定位为石狮刚需性户型面积套数比重楼盘。产品也是根据刚需客户2房82-90㎡14024.2%及刚需改善型客户而设计的。2+1房101-109㎡11419.8%l两房：82-90㎡，主要针对3房123-131㎡17229.8%首次置业的刚需人群，面积紧3+1房132㎡6010.4%凑。4房140-143㎡6010.4%跃层129-223㎡315.4%l三房：分为小三房和三房两种。577小三房在100㎡左右，主要总计　100.0%针对刚结婚和小孩还小的刚需人群；三房面积在125㎡左5%82-90㎡两房10%右，面积适中，为市场主流产24%品。101-109㎡小三房10%l四房：分为小四房和四房两种。123-131㎡三房主要锁定刚需改善型客户，面132㎡小四房积区别于市场大四房，总价低。20%140-143㎡四房31%l楼中楼：赠送面积大，提升项129-223㎡楼中楼目产品形象。12泰席首州泉宅大豪：态位生定家皇式2011我们做了什么?WHATHAVEWEDONE·····?项目本体RE回V?营销推广IE顾W?营销费用1314十一接待中心开放以来，线上和线下多渠道进行宣传，达到最大的营销推广蓄客量2012年8月9月10月11月12月1月2月接待中节点心开放第二版户外、围线上推广第一版户墙广告出街外出街海都报夹报电视开机广告电视30秒广告沃尔玛活动第一拨银行、餐厅纸线下推广短信盒的派发推广主题眼界即未来有一种幸福叫期待一府瞰天下15第一版广告树立项目调性，打出口碑；第二版广告释放部分产品核户外广告心信息，主要针对竞争项目开盘在先，截留部分客户第一版户外广告主打项目形象，确定项目VI色系和项目LOGO第二版户外广告释放露台信息，吸引客户上门，截留部分竞争项目客户16短信效果评10月14日投放第一拨短信，效果较理想；20余万的投放量，当天估上门10组，进线86组，后续陆续有客户短信上门客户特征：每月手机话费消费额在100元以上客户分类：移动144330联通85936天翼30624投放时间：10月14日（周五）上午10点，下午3点短信内容：移动60字：完美户型，石狮首现！9米大露台+阔阳台+多飘窗，实用2~4房恭临品鉴【世联华府】超越您的期待，上门有礼83288888联通65字：完美户型，石狮首现！9米大露台+阔阳台+多飘窗，超实用2房~4房户型恭临品鉴！【世联华府】超越您的期待，上门即有礼83288888天翼55字：完美户型，石狮首现！9米大露台+阔阳台+多飘窗，实用2房~4房【世联华府】恭临品鉴，上门有礼8328888817夹报效果10月20日在海峡都市报投放1.2万份夹报，当天上门1组，进线评估39组，基本达到预想效果l海峡都市报在石狮的发放量在1.2万左右，为石狮主流报纸媒体。l早上6点专门派人到派发点检查是否把所有1.2万份夹报全部夹进报纸。l当天进线1组，为咨询三房；进线39组，对于平淡的市场来说，效果较好l客户：感觉夹报设计很好看，因此关注本项目，因此画面对客户的促动还是很强。18沃尔玛11月4-6日、12月3-4日沃尔玛活动效果明显，在不用花费场地成活动评估本的前提下，获得1200多组的客户信息，30余组上门及进线l概况：11月4日-6日、12月3-4日在沃尔玛派发小礼品，同时夹送项目海报及折页l客户资源l11月4日登记316组客户电话l11月5-6日登记386组客户电话l12月2-4日登记500多组客户l效果评估：4日当天上门4组、进线2组5日当天上门5组、进线2组6日当天上门2组7日当天进线1组19截止目前上门量300余组，距离认购前蓄客500组的目标有较大距蓄客情况离，线上推广效果明显不足，线下蓄客手段需加强11月周上门量目标与当前蓄客量353330目标蓄客量50025222020周上门量客户量151510当前蓄客量30050第一周第二周第三周第四周0200400600总结：?11月总共上门90组，平均每周上门在22组左右，每天上门量在3组左右，上门量偏小。?截止目前300余组的上门量，离目标还有近200组的距离，线上线下拓客渠道需要加强20意向客户分根据客户调查表数据分析，主要需求户型为3房，2房客户明显不析足，主要置业关注点为价格和未来环境户型需求?户型需求分析：65%4%的客户需求的是3房，10%21%证明目前市场需求主力两房还是3房为主。两房的三房需求还是相对较少。四房客户关注点