中荣建投·哈尔滨一匡街项目市场分析，项目定位方案stPART1—项目分析ne1.1、项目概况tn1.2、项目解读oC1.3、项目规划设计及产品解析1.4、项目SWOT录15、项目综合评价及发展策略目PART2—市场分析2.1、10年宏观政策2.2、10上半年市场成交量2.3、哈尔滨高端市场分析stPART3—项目定位n3.1、市场定位et3.2、户型定位no3.3、客群定位C3.4、形象定位录目PART4—项目建议4.1、规划建议4.2、景观建议4.3、产品硬件建议4.4、物业建议4.5、会所，售楼处建议1.1、项目分析1.项目分析?项目概况?项目地盘解析?项目规划设计及产品解析?swot?项目综合评价及发展策略项目分析项目概况投资公司：中荣建投项目位置：一匡街占地面积：8201平方米类别：住宅（商用）总建筑面积：82361平方米住宅部分：65753m2商业部分：9086m2容积率：9，1绿化系数：12.6%总户数：360户（两栋32层）总停车位：176个项目现状项目现状2009年11月3日，哈尔滨市委书记盖如垠在哈尔滨市第十二届委员会议上提出未来的哈尔滨发展战略“北跃、南拓、中兴、强县”“中兴”，即老城区要提档升级。加快老城区改造，下大力气解决环境脏乱差、交通拥堵、基础设施陈旧问题；使老城区旧貌换新颜，再次展现哈尔滨欧陆风情的独特魅力。项目周边本案师范大学工业大学林业大学医药大学项目周边哈尔滨通往牡丹江方向该铁路线是哈尔滨通往牡丹江的铁路干线，车流噪音十分影响项目的居住的品质。项目周边本案马家沟项目周边地铁1号西大桥站线300米项目周边校外街苗圃街项目周边一匡街翻新道路本案文昌街项目周边沿河路项目周边校园景观回迁销售老动物园景观绿化带林大植物园1.项目分析?项目概况?项目地盘解析?项目规划设计及产品解析?swot?项目综合评价及发展策略二、项目地盘解析项目东面：哈尔滨工业大学哈尔滨工业大学隶属于工业和信息化部，是由工信部、教育部、黑龙江省共建的国家重点大学，是首批进入国家“211工程”和“985工程”建设的若干所大学之一。1920年，中东铁路管理局为培养工程技术人员创办了哈尔滨中俄工业学校——即哈尔滨工业大学的前身，学校成为中国近代培养工业技术人才的摇篮。哈尔滨工业大学的学科涵盖哲学、经济学、法学、教育学、文学、历史学、理学、工学、管理学等9个门类。学校现有一级学科国家重点学科9个，二级学科国家重点学科6个；具有21个博士后流动站，博士学位授权点82个，硕士学位授权点148个，81个本科专业；有国家重点实验室8个，国家工程研究中心3个，国家级实验教学示范中心7个，国家工科基础课程教学基地3个，国家大学生文化素质教育基地1个和国家微电子集成电路人才培养基地1个。工业大学给项目带来了独特人文气息，赋予项目独特卖点二、项目地盘解析项目北面：西大直街，地铁一号线哈尔滨地铁工程经“8年审批、三年筹措”后，与2008年9月正式破土动工，2009年，哈尔滨地铁建设加速，截止到11月份，已完成地铁沿线施工拆迁工作，学府路上四处地体出入口施工完毕，预计2012年正式通车。地铁一期工程西起哈医大二院，东至哈东站，贯穿城市中心区，全长14.33公里，设车站16座，初步设计概算87.1亿元，建设期4年。其中西大桥站点据我们项目“300”米地铁一号线的成功建设又给项目增加了一个优势二、项目地盘解析项目西面：哈尔滨老动物园现工大科技园，林大植物园哈尔滨老动物园的休闲健身及观景绿化带，加之林大植物园给项目带来了高层观景稀缺卖点二、项目地盘解析项目周边：校外街的沿通，一匡街的改建，沿河路的新建从周边的整体建设改善无不在提升区域氛围，为项目打造高档社区做出了良好的铺垫，周边道路基础设施的升级完善对于我们项目更是锦上添花1.项目分析?项目概况?项目地盘解析?项目规划设计及产品解析?swot?项目综合评价及发展策略三、项目规划设计及产品解析1、总体规划布局及空间布局分析?空间设计符合景观视觉，规划设计较为成熟；?随路而建，规划得体，?楼体落位，以板式为主，保证了各户型观景视线舒适度，也有利于小区采光、通风等需要；?亮点突出，端头设计了最大的南北通透的豪华户型，满足大户型优势摆放。三、项目规划设计及产品解析2、产品亮点分析?打造了哈尔滨首家进深2.4M空中私家花园八角观景窗?八角观景窗提升项目品质?书房设计迎合定位为打造人文高档社2.4M起到了画龙点睛之笔三、项目规划设计方案评析3、大户型亮点分析2+2+X户型，户型面积控制适度，可以灵活改动，功能性极佳，南北通透，适合人居。三、项目规划设计及产品解析4、硬性劣势?作为一个高端项目，两梯三户品质感不足。三、项目规划设计及产品解析4、硬性劣势回迁楼商品楼?商品房与回迁户同区，不利于小区整体包装推广。1.项目分析?项目概况?项目地盘解析?项目规划设计及产品解析?swot?项目综合评价及发展策略四.SWOT分析优势劣势W?Strengths?人文气息浓厚eaknesses临道噪音?地铁1号线受益带?铁路噪音?地缘客群质量好?非独立式封闭小区?周边配套齐全?马家沟有待治理?周边万米绿化带?回迁同区?2.4M空中花园?两梯三户垂直交通差?道路升级完善?高品质建材?先进工程技术?2+2+X可变户型?观景八角窗四.SWOT分析O机会T威胁pportunitie?道路改善hreats?新政影响s?周边人文气息浓厚?四季上东项目等客群分流，?竞品少?优质教师客群比重大?地缘客群质量好?马家沟改造1.项目分析?项目概况?项目地盘解析?项目规划设计及产品解析?swot?项目综合评价及发展策略五、项目综合评价和项目发展策略从市场分析、区域现状，本项具有哈尔滨空前任何一个楼盘都不具有的高层次的学府人文气息特点。同时区域的道路的不断完善，对项目的发展空间给予很大帮助，而且项目北临大直街的地铁修建更是锦上添花，又增加了一个强有力卖点。加之老动物园和林大植物园的稀缺景观绿化带，赋予项目了奢侈卖点。综合以上的项目优势，本项目具备高档社区基因，可以打造一个具有人文特色高档社区项目发展策略：了解市场，发挥优势、规避劣势、抓住机会、蓄势而发。关注;市场动向，了解竞品，所谓知己知彼、百战不殆，通过每个机会进一步了解对手分析对手，将对我们整体的策略起到重要的作用。2.市场分析?宏观政策?10上半年成交量?哈市高端市场分析1政策指向的启示——国四条、国11条国四条财政部：住房转让营业税政策调整不足5年将全额征收增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求国务院：增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署：开发商拿地首付不得低于50%2009年12月出台的“国四条”其主旨在于”为促进房地产市场健康发展而提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的四个方面。而2010年1月份的“国十一条”是对“国四条”的进一步加强。该政策重点在于打击“投机炒房”，加强土地的有效供给，增加保障性住房，以更好促进刚性需求释放。但是在彻底“遏制房价过快上涨”方面在力度上仍有局限，预计仅为率先作用。2政策指向的启示——一年来存款准备金率首次上调中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后存款准备金率为15%。紧随着“国十一条”出台，央行发布将要上调存款准备金额的消息。本次上调一方面体现出国家紧缩金融市场的意向，另外的一个重点关注在于是否加息。根据目前政策之动向幅度来看，加息尚待时日，不过其在不同程度上形成的市场观望效果对于10年市场走势实为不利。3政策指向的启示——国十条2010年4月17日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[1]简称“新国十条”，具体如下：(一)统一思想，提高认识。(二)建立考核问责机制(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。(五)增加居住用地有效供应。(六)调整住房供应结构。(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。(九)加大交易秩序监管力度。(十)完善房地产市场信息披露制度。4、政策指向的启示——房贷优惠取消，二套房贷收紧哈市部分银行取消房贷利率优惠二套房贷收紧哈市部分银行已取消首套房贷7折利率优惠，最低利率折扣调整为8.5折；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。2.7、政策指向的启示——关键词解读“遏制房价过快上涨”“抑制投机需求”“上调存款金率”“差别化住房信贷政策。”从以上相关房地产政策关键词的提炼中，抑价、差别信贷是其政策的关键性目的。可见，房价的过快上涨和供需结构失衡是目前房地产市场存在的主要问题。针对哈尔滨商品房市场之发展态势，这样的政策出台将会对其有怎样的影响呢？10年上半年市场成交走势2.市场分析2.市场分析?10年宏观政策?10上半年成市场交量?哈市高端市场分析10年上半年市场成交走势本章节将统计2010年上半年哈尔滨市区（包括道里区、南岗区、平房区、道外区、香坊区、松北区）的商品房成交情况。数据来源：哈尔滨房产管理局10年上半年市场成交走势2010年上半年各月份哈尔滨商品房成交