致：湖北盛地房地产开发有限公司黄冈红安项目市场研市场调研究报告及定位及定位报报告告2012年10月郑重声明：本报告为世方机构出品报告，属保密信息，未经世方机构许可不得向第三方透露或用于其他目的。1目录第一部分：项目基本情况研究第二部分：城市综合情况调研第三部分：城市商业地产市场调查第四部分：县级市同类型项目针对性调研第五部分：城市商户资源分析第六部分：同类县级城市商业规律总结第七部分：目标商户访谈第八部分：市场调研总结分析第九部分：项目定位分析第十部分：项目营销初步分析2PART1项目基本情况研究?项目基地情况?项目区域状况?发展商战略规划目标3一、项目具体位置描述老城商业中心1.2公里项目处于红安县西部，位于将军大道与沿河路交汇处，距离红安县老城商业中心约1.2公里，其中将军大道是红安县主要交通干道和商业干道之一，沿河路是政府规划建设中的“一河两岸”重点绿化工程，未来将成为红安县开放式河滨公园。4二、项目地块状况项目地块呈不规则形状，东边由沿河路、北边、西边、南边由规划中道路合围而成。项目整体地块较为平整，不存在落差。其中一期工程已出地面6层，二期工程部分正在挖地基，部分还处于平地状态。项目东面沿倒水河一带目前正在建设河滨公园绿化带，目前均为工地。项目四周均退道路红线5米。5三、项目四至路道中东侧倒水河北侧建筑设计院设划桥东侧沿河路建规本项目路中道规划北侧建设中道路西侧空地及建设中道路南侧民宅南侧规划中道路南侧沿河路商业以项目为核心，东边为沿河路以及倒水河绿化带，北边为建设中道路和县建筑设计院，南边为规划中道路、民宅和沿河路社区商业，西边为平地和民宅。南边两条规划建设中的道路落成后，项目四周临街，展示面很理想。根据政府“一河两岸”重点工程的规划建设，未来本项目最佳展示面为沿河路。6四、项目初步规划指标项目主要技术指标参数总占地面积55300㎡底上总建筑面积165892㎡商业建筑面积61102㎡住宅建筑面积104790㎡地下停车场面积6428㎡建筑密度35%绿化率37%容积率3.0总停车位527个商业停车位351个7PART1项目地块及区域研究?项目基地情况?项目区域状况?发展商战略规划目标8一、项目区域交通状况沿河路（双向2车道）将军大道（双向3车道）路通向新城北部通向道唐中通向老城区设人街建路道中设桥建规划建设中道路（双向1车道）红金龙大道（双向3车道）路中道规划通向新城南部项目周边交通整体状况良好，通达性较强。项目区域内有将军大道、沿河路、红金龙大道、金沙大道以及规划中的道路和桥梁。其中将军大道为东西向交通主干道，红金龙大道是西城区南北走向交通干道。同时项目位于红安城区一桥和二桥之间，加强了老城区与项目之间的交通便捷。9二、项目车流人流状况项目紧邻沿河大道、将军大道，重点针对这两条道路的车流、人流量进行测算。红安县目前主要交通方式包括：私家车、出租车、货车、客车、公交车、摩托车、电动车、自行车以及步行等，根据交通方式的不同，分时段进行统计平均计算后得出沿河大道、将军大道的人流、车流量如下：单位：辆/小时自行车/电动车/路名私家车/的士货车/客车公交车步行摩托车207120624381沿河大道19893183698470825539822294将军大道594156391218321目前位于项目东侧的将军大道车流最多，人流也相对较多；位于项目南侧的沿河大道车流较多，人流较少。10102012年10月21日（周末）单位：辆/小时私家车/的自行车/电动车/摩路名货车/客车公交车步行士托车204132622860沿河大道15072183066662426436882258将军大道444150361104294112012年10月22日（工作日）单位：辆/小时私家车/的自行车/电动车/摩托路名货车/客车公交车步行士车2101086258102沿河大道2461141843210279224642762330将军大道74416242133234812三、项目区域配套29173037161118151012019342714131223219443124582622467634352454025475148503949382841424336323313——项目区域配套总表位置名称位置名称1红安第一中学27红烟宾馆据不完全统计，项目辐射2朝阳小学28城南小学范围区域内共有学校14间，政3红安二小29红安实验中学4人民法院30人民检察院府机构8个，医院4个，银行45红安人民医院31红安建筑设计院6中国工商银行32人民法院个，企事业单位9个，酒店6个7城管局33董必武故居，车站2个，绿化广场3个，体8中国银行34职工医院9红安中医院35育才中学育馆1个。10红安县政府36人民广场11体育馆37烈士陵园12军民大酒店38红安科技馆13天舒广场39江海职业技术学校14规划局40红安刑侦大队15中国农业银行41育才中学16供电公司42红安理工中专17国家电网43红安技工学校18红安县公安局44京港大酒店19中医院第二门诊45金凯瑞宾馆20中国信合46红安县行政中心21将军城小学47新大地酒店22红安二中48金沙大酒店23红安卷烟厂49中国邮政24红安三中50将军广场25红安客运站51红安客运站26红安广电大厦14四、项目区域商业状况城鑫水项目位于城市西城区，周边商业氛围较差，目丽商业前项目周边区域无大型零售商业，只有沿河路、将军大道将军业大道西及丽水鑫城有部分社区商业，但均以低档次的道商军大将社区配套、便利店、小型社区超市、餐饮等业态为主，但随着盛地·沃尔玛大型市级商业中心的落成开业商业，区域内的商业氛围及商业物业价值必然会有一定路河的提升。沿类型名称业态商业总体量租金社区商业丽水鑫城社区配套、便利店、建材等约3500平方米20-30元/㎡·月社区超市、餐饮、便利店、美发社区商业沿河路商业、烟酒等约2000平方米13-35元/㎡·月社区商业将军大道西商业餐饮、便利店、社区超市等约1600平方米17-25元/㎡·月15PART1项目地块及区域研究?项目基地情况?项目区域状况?发展商战略规划目标16发展商战略规划目标发功能性目标集国际大型连锁超市、星级酒店、风情步行商业街、文化休闲广场、高尚公寓、高档住宅为一体的一站式居住吃喝玩乐购全功能城市综合体。展商战影响性目标成为红安县规模最大、档次最高、交通最便捷、品类最齐全、配套最完善的一站式新一代城市综合体。辐射范围遍及整个红安县，以及周边县镇。略规通过销售住宅、公寓以及部分商业物业实现资金的快速回笼，在允许沉淀财务性目标划部分资金的基础上，保证项目成功，提升税收，创造数百个就业机会。目标成长性目标项目后期的良好经营，持有物业价值持续成长（抵押价值），以及持有物业租金持续增长。17PART2城市综合情况调研?城市综合情况分析?城市商业基本情况调研?城市商业综合情况分析总结18一、红安区位及城市整体规划1、红安县区位红安县是我国第一将军县，共走出了223名将军。红安原名黄安，位于黄冈市西北部，大别山南麓，邻接河南省。全境面积红安1796平方公里，人口县59.66万，县府驻城关镇。县城距武汉80公里，距黄州130公里，京九、京广铁路联络线从县南穿过。倒水流贯全境，两岸有河谷平原分布，“天堂云雾茶”为湖北省名茶之一；丘陵区为湖北省花生集中产区之一；平原区主产稻、麦。县境西北有中国重要萤石矿产地。192、红安城市总体规划七一心里以红安县中心为核心（城关镇、杏坪花乡）两翼县中心七里坪、八里湾两个中心镇为副中心线两轴东北城轴南大贯穿县域东西、南北两条轴线，引北道东组团南西轴线导城镇空间发展。道大三片龙金以中心城区为核心，结合由东西、红南北两条省道所引导的县域发展空八间，形成点轴发展模式，由两翼副里中心组成的“面”状，形成南、中、湾北三个经济区203、红安交通规划目前全县现有公路里程1989.95公里，其中省道148公里，县道254公里，乡道400公里，村道11883公里。高速公路24公里（在建麻竹高速公路37公里），一级公路28公里，二级公路127公里，三级公路89公里，四级公路1282公里。县城二级客运站1个，乡镇客运站5个，公路沿线招呼站和候车棚280余个，红安汽车货运中心站即将建成。全县26个乡镇渡口已有21个渡口完成候船亭候船棚达标建设。全县发展客运车辆710余台，其中长途客车92台，经营长途线路有北京、上海、东莞、光山、新县、武汉、黄石、黄州、麻城等，县内农村短途班线客车117台，县内包车客运（面的）267台，城区出租车197台，县城公汽40台，发展货运车辆356台。在全县大型水库和倒水河流渡口配置钢质机动和人力渡船27只。21二、红安宏观经济综合情况1、城市GDP城市GDP高速增长，城市经济发展空间大2010-2011红安县GDP变化情况（亿元）2011红安县附近县市GDP情况（黄冈市内）?2011年红安GDP达76.1亿元，红安县经济发展迅速，GDP保持14.8%的平均涨幅，城市经济处于一个快速发展的阶段。2011年红安县在附近5个县市中GDP排名第3（黄冈市内），经济增长保持良好势头。结论：在与周边县市对比中，红安GDP位于第三，城市经济具有较大的发展空间。资料来源：红安县2010-2011年国民经济和社会发展统计公报222、城市产业分析第三产业结构不断优化，城市商业地产发展空间大2010-2011红安县三大产业变化情况（亿元）2010-2011红安县三大产业占比变化情况?红安县三大产业中，第一产业增速不断放缓，比例越来越小；第二产业依然占主导地位，但增速略有放缓；第三产业优化升级，发展势头速猛，说明红安城市化进程速度在迅速