首创置业住宅户型专题研究--18层以上户型90平方米以下设计指引研究机构：首创置业股份有限公司产品研发中心北京市建筑设计研究院4A1工作室金网络置业咨询有限公司研究时间：2008年10月10日――2008年12月10日引言：2006年5月28日，我国建设部等六部委联合制定了(关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见)，其中要求新建住宅小区中，90平方米以下户型必须占全部建筑面积的70％以上，这意味着未来一个时期，90平方米以下的小户型住宅将是我国的住宅开发建设中占据主流地位。此次应首创置业股份有限公司的邀请，在公司产品研发部的指导下，通过对首创置业已开发项目及市场上优秀产品户型的归纳整理、分析评价，形成有创新、有特色的推荐户型，建立可在定位阶段指导户型设计工作的设计指引及户型图集。小户型住宅由于必须在有限的空间内满足住户对各种使用功能的需求，因此在设计更具有挑战性。此次研究内容主要涵盖政策及规范解读、户型设计基本理论，目标住户需求研究、设计要点总结、若干功能空间的设计详解、交通公摊空间的得失分析、典型户型模块的实践、国际设计经验的借鉴及特色推荐户型等。此次专题采用的研究方法：１、研究分析：包括市场分析、客户分析及规范分析２、产品比选：包括项目对标、成本分析及推荐户型３、产品图集：包括产品定型编号、户型平面图册及面积指标报表４、设计指引：客户深化定位、设计优选原则及功能标准描述首创置业住宅户型专题研究120081210房地产智库www.fdc01.com成果形式：通过上述科学的研究方法形成户型设计指引和推荐户型图集两部分成果。·户型设计指引：进行了初步的政策、市场、客户、经济、技术分析，确保其可行性和实用性。从户型在宏观的规划层面分析入手，进一步总结其在楼型中的设计要点。结合目标客群，锁定产品形式，再对户型各功能空间逐一归纳设计细则。最终形成的户型模块，是对设计原则的成果性描述。最后描述了日韩住宅设计亮点作为补充参考。·推荐户型图集：总结了首创置业近年的成功案例，针对首创置业未来3年内在华北、华东、西南区域主流市场所可能面对的项目类型，与产品研发中心一起，进行产品的再设计和细节优化，设计标准化的住宅产品户型定型。注：由于此次的研究对象均为小户型，因此本文中提到的“户型”均指90平方米以下的户型。项目研究团队及任务分工序号姓名职务职称专业在项目中分担任务01首创付东辉产品研发部经理助理地产首创置业项目负责人置业02王欣产品研发部市场组地产首创置业研究人员03王蔚室主任主任建筑师建筑设计院项目主持人04吴凡室总建筑师主任建筑师建筑设计院审图人05BIAD和静副室主任高级建筑师建筑设计院项目负责人06段鸿博4A1工作室建筑师建筑设计院主要研究人员07孔丹4A1工作室助理建筑师建筑设计院主要研究人员08金网络贺峥咨询策划公司项目负责人首创置业住宅户型专题研究220081210房地产智库www.fdc01.com目录：1、总论1.1户型设计总体分析1.2各地区规范分析2、客户需求及户型定位2.1目标客群分析2.2户型定位分类的标准2.3户型面积设计标准3、户型设计分析3.1户型设计的一般原则3.2户型设计关键点3.3各功能空间需求分析3.3.1家具尺寸分析3.3.2户内功能空间设计要点3.3.3单元公共空间研究3.3.4户内功能空间尺度与面积分析4、单元组合模式分类4.1各地区单元组合选择依据4.2单元标准层组合模式示意5、户型平面模块的设计5.1户型平面模块的选择依据5.2户型平面模块的案例分析6、国外小户型设计经验借鉴首创置业住宅户型专题研究320081210房地产智库www.fdc01.com1、总论1.1户型设计总体分析大多数情况下，住宅设计是由规划层面展开的。确定楼型的面宽、进深的控制尺寸之后，才能进一步有的放矢的进行户型设计。因各地规范不同，也会产生不同的户型产品。户型设计必须从不同层面理解分析影响因素，才能更好的解决户型设计问题。研究项目研究内容研究目标·居住构成区域·模块选择·生活居住情况·用地的属性·户型组合方式用地·用地的特征·户型位置·总体规划情况·户型分布总体规划·指标分配·产品分级·交通、景观、服务设施·楼栋数·各楼形位置·面宽楼形·各楼形形态·进深·对立面的影响·具体组合方式·客群生活方式·面积数客户·可群家庭组成方式·房间组成·提高空间使用效率·节能节地·控制公摊户型设计·各空间安全性能·细部设计·各空间居住环境·面宽进深控制规范·技术层面具体要求·公共空间设备·赠送空间取舍1.1.1规划层面的小户型分析1.1.1.1掌握总体规划的基本原则户型设计应全面地了解建设项目总体规划思路和总平面规划、楼型设计、外部环境设计、公共服务设施规划、道路交通规划等,以及特定部位规划设计的基本原则。1.1.1.2区域环境分析和用地分析通过分析周围环境与用地的属性和特征,可以设想居住者在此的生活居住情况，从而确定户型的组合方式及户型模块的合理化选择。首创置业住宅户型专题研究420081210房地产智库www.fdc01.com1.1.1.3确定户型设计的目的和要求根据总体规划思路,明确户型设计的目的和要求,确定户型设计的工作内容与安排系统地整理户型设计中内容和注意事项。1.1.1.4整理户型设计的基本条件对住宅的户数、形式、面积和类型比例等条件,以及住户的联系方式,并考虑楼型设计时需作调整的有关事项,收集和整理基础资料和规划设计实例,调查收集所需的基础性资料,并分析研究周围建设开发的基本情况。1.1.2楼型层面的小户型分析1.1.2.1户型设计要追求节能省地楼型设计要满足国家提出的“四节一环保”的号召，例如小户型设计选择一梯三户以上的楼型设计可合理控制户型面积，减少每户的公摊面积，同时较为节地。1.1.2.2合理控制公摊面积的面积国家对小户型的面积控制使得公摊面积紧凑化变得极为重要，在楼型设计中应合理控制公摊面积，同时注意由于各地区差异造成的公摊面积的变化。1.1.3户型层面的小户型分析1.1.3.1户型设计的关注点家庭类型的设定、居住者生活方式的设定、住户类型的探讨、对住户个性及其变化的分析1.1.3.2户型的面积设计各种功能空间的面积分析、室内空间的大小及高度的分析、户型剖面的分析1.1.3.3平面设计分析注意各居住空间面积的整体平衡，各室内空间联系方式的分析、注意模糊空间的设计和创新的空间组合方式（例如餐起合一、多功能房、储藏空间等）1.1.3.4细部设计分析室内空间的推敲、家具布置的推敲等首创置业住宅户型专题研究520081210房地产智库www.fdc01.com表1住户的基本性能的项目性能安全性能居住性能环境性能耐久性能、经济性构成要素·平面面积·避难路线平面构成·流线设计·与外部空间的关系·避难空间·各室的联系方式·至开口部分的高度剖面构成·垂直避难设计·层高和净高·防火分区建·隔热性·防烟分区筑·视线通透性·防水、防潮、防结露·落下物的防护空间构成·空间的连续性和开放性·通风、换气·防摔倒·空间的独立性、私密性·日照、采光·防摔落·隔声、防噪声·防犯罪·维护成本内装修·内装修的防火性·装修材料(色彩、质感)·装修材料(原材料)·修理、更换的经济性·空间的可变性·抗震性能、防风性能结构·平面的自由度·门窗洞口位置与尺寸·结构的耐久性·耐火性能·设备部品和机械的耐久·防火设备·电气和煤气设备性·灭火设备、消防设备·给排水设备·维修与更换的经济性供给与处·空调设备·防止电气事故·用水空间设备·机械的新设与增设的方理设备·照明设备设·防止煤气泄漏·热水设备便备·防烟设备、避雷设备·换气、排气设备·电气容量、基本成本、运行成本、维护成本信息设备·报警设备、通话设备同上·电梯移动·避难设备同上首创置业住宅户型专题研究620081210房地产智库www.fdc01.com1.2各地区规范分析经过对华北、华东、西南各主要城市（主要为首创置业项目所在地）规范的研究，我们对若干与户型设计有关的问题进行了总结。各地区的差异较大，有的地区有一些地方规定和习惯做法，现将这些结论汇编：表2华北地区规范汇总表规范要点ABC90平米以下占建筑高度与面新开发小区住宅旧区改造住宅景观露台挑空阳台入户花园城市70%(90-70%)宽关系日照管理规定日照管理规定(两层高)(两层高)(一层高)严格执行日照计算,日照计算,允许,允许,允许,北京(90-70%)大寒日2小时冬至日1小时不计面积不计面积1/2计面积特殊规定：住户内阳台不论是否封闭，均计算全面积严格执行高度大于80日照计算,日照计算,允许,允许,允许,(90-70%)小于100米,大寒日2小时大寒日1小时不计面积不计面积1/2计面积高宽比＜2.7：1特殊规定：1、建筑物的面宽，一般应当符合下列规定：天津建筑主体高度大于100米小于或者等于150米的，高宽比一般不小于3.2：1，宽厚比一般不大于1.3：1。建筑主体高度大于80米小于或者等于100米的，高宽比一般不小于2.7：1，宽厚比一般不大于1.3：1。建筑主体高度大于50米小于或者等于80米的，高宽比一般不小于2.0：1，宽厚比一般不大于2.0：1。建筑主体高度大于32米小于或者等于50米的，高宽比一般不小于1.3：1，宽厚比一般不大于3.2：1。建筑主体高度大于24米小于或者等于32米的，高宽比一般不小于1.1：1，宽厚比一般不大于3.2：1。2、高层楼梯间及前室不论有无外窗，均需要设置加压送风设备可区域调剂日照计算,日照计算,允许,允许,允许,西安(90-70%)大寒日2小时大寒日1小时1/2计面积1/2计面积1/2计面积可区域调剂高度＞40米日照计算,日照计算