ARCHI100住宅户型改良专题高层住宅“偷面积”手法www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专题总纲?“偷面积”概念诠释?“偷面积”之创新手法?“偷面积”经典案例解析Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”概念诠释何为“偷面积”【概念诠释】：依据：《建筑工程建筑面积计算规范》偷法：把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大；增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加实惠，促进销售。Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”之创新手法“偷面积”的几种常用方法不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间的延伸)2、落地凸窗(2.2米内)(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)3、可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4、两层高以上的普通大露台(增加使用面积但是不占用房间面积)5、两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间(增加辅助使用空间)7、双首层设计的”地下空间”(增加辅助使用空间或变现更多实用面积)Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”之创新手法“偷面积”的几种常用方法8、一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)9、超高内庭院(可变现实用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层(增加辅助使用面积)计半面积的1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”之创新手法“偷面积”的几种常用方法计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下(增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米－6米甚至更高(增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的公共面积(高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑不计面积与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”之创新手法房地产商“偷面积”惯用手法汇总房地房地产产商商“偷面积”“偷面积”大手笔小手笔惯用手法惯用手法层高小于2.2米的地下室两层高错高小于高小于高小于高小于和半地下室层露台及只计一层建2.2米2.2米2.1米的2.1米的两层高以及住宅建阳光房两层高内筑面积的室的落地的可拆隐藏式落地大入户花园筑在正负零凹大露台内超高层凸窗卸凸窗衣柜衣柜以下的地下室和半地下室Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”之创新手法房地产商“偷面积”惯用手法汇总计一半深圳地产商不计算建建筑面惯用“偷面积”筑面积的积的”偷”方法汇总法”偷”法深圳地可变成深圳地产未封闭一层普通产商房间的不计算建筑计一半建筑商“偷面积”的阳台大阳台“偷面积”内阳台面积的”偷”法面积的”偷”法大手笔小手笔惯用手法惯用手法Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析深圳◎偷面积由来背景：典型移民城市，置业需求旺盛；地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳所有开发商赢得市场的利器；Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法（一）?其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。????在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。?缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析“绿洲丰和”凸窗经典案例创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析“绿洲丰和”凸窗经典案例Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁?开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。?缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析“桂芳园”凸窗经典案例如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析“城市主场”凸窗经典案例上图的顶柜为可进深的足够大，可上图为没有打上图为打掉顶柜以打掉的部分的以把这个凸窗空间掉顶柜的卧室后的卧室空间。上梁，将低于隔离成一个独立的样板房这样空间不再压2.2米的凸窗空空间抑，还能隔离出间转化成标准高一个小办公间Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析小结：从上述分析可以看出:凸窗有如下优点：?给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积；?通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；?美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；但凸窗本身亦存在局限性：?政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，即使“可拆卸凸窗”的诞生，也未能有更好的突破；正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法”诞生。Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的无微不至?隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。?缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析利用超大入户花园和大阳台“偷面积”?由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。?缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典案例解析利用超大入户花园和大阳台“偷面积”入户花园可以隔成一个小书房，非常实用Z.Y.Consulting智翔伟业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“偷面积”经典