规划设计方案评价分享广东中原地产代理公司2011年6月13日www.fdc01.com房市金碟??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20102010CodeCodeofofthisthisreportreport||11可行性可行性研研究究前期策前期策划划营销执营销执行策行策划划销销售售执执行行定位、物定位、物定位、物定位、物业发业发业发业发开盘筹备开盘筹备开盘筹备开盘筹备立立立立项项项项展建展建展建展建议议议议执执执执行行行行与调与调与调与调整整整整用地勘用地勘测测方案方案设计设计施工施工图设计图设计施工施工竣工竣工验验收收设方规平设展设方规平设展计案划面计示计案划面计示任评设设细沟任评设设细沟务标计计部通务标计计部通书沟沟沟书沟沟沟通通通通通通wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|2规划设计方案评价内容?定位检测?总平面布局?户型分布?户型设计wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|3规划设计方案评价应用范围?规划设计方案评价（评标）?规划设计方案沟通（修改方向建议）?规划设计方案解读与营销应用wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|4PART1PART1：：评评价理价理论论基基础础——营销营销价价值值最大化最大化价值奥林匹克论更快，更高，更强（不留尾）价值提升价值实现wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|5营销价客户感值=知价值自我实现尊重需求情感需求安全需求生理需求马斯洛需求理论wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|6生活方式第二层面舒适度第一层面wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|7第一第一层层面：面：占有占有资资源越多，舒适度越高源越多，舒适度越高高奢侈需求超量占有舒适需求大空间、健康环境、感官舒适健康需求独立空间、健康环境基本需求独立空间低wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|8空间、阳光、空气、景观、视野空间、朝向、通风、采光、景观、视野wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|9舒适度常规衡量标准：朝向：南东北西通风：通透不通透景观：自然类型景观人工类型景观大尺度景观小尺度景观采光：高楼层低楼层开阔不开阔视野：开阔不开阔远距近距空间：大小wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|10舒适度常规衡量标准：污染：低高视觉：美观整齐杂乱视距：远近wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|11第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值邻里共融——小资空间宏大叙事——新富格调展示——知富。。。立面豪——新富环境洋——知富酷——小资。。。www.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|12PART2：规划设计方案评价体系一、资源层面1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争）?充分利用资源，规避劣势——地块资源最大化?规划协调资源、创造资源——规划资源最优化?建立竞争优势——栋均、户均资源占有最优化www.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|132、户户型分布价型分布价值值判判断断的三的三个层个层次次?资源分配均好性——销售无障碍?资源分配合理性——好的资源给大的户型?资源集中形成价值标杆——价值提升万套重磅房策案轻松下载www.fdc01.comwww.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|14二、生活方式层面1、空间类型与客户高度契合2、空间形象与客户高度契合万套重磅房策案轻松下载www.fdc01.comwww.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|153、其它因素?分期建设、销售?展示?经济性?发展性万套重磅房策案轻松下载www.fdc01.comwww.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|16规划设计方案评价价值最大化价值构面均好性合理性价值标杆形象展示体系营销构面启动与分期竞争差异化客户体验经济性开发构面分期开发www.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|17规划设计方案评价表示意权重打分总平面布局价值最大化价值评价户型分布价值最大化户型竞争性展示价值营销分期销售合理性评价启动区差异化竞争客户体验切合度经济合理性开发评价分期建设合理性www.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|18规划设计方案评价6大提示问题1、地块资源是否充分利用；2、是否有难以销售的产品；3、较大的户型是否占有较好的资源；4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆；5、是否有好的展示内容和条件；6、是否有较为合理的成本；www.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|19规划设计评价沟通要点1、我们找到地块最大的优势了吗？2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？3、我们的户型分布与设计是否可以更好？4、我们的商业是否最有利于销售和经营？5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？www.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|20规划设计评价应避免的6大误区?认识自己——解析地块，集中力量利用和发挥优势；?价值，价值——永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性；?还是价值——“金角银边”是商业的法则；?来源于市场，超越市场——建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星；?上帝永远是对的——最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。www.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|21价值最大化核心——资源平衡?资源最大化?资源合理分配?优势资源标杆万套重磅房策案轻松下载www.fdc01.comwww.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|22PART3：规划设计案例www.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|23案例---华侨城波托菲诺产品分布图31层，229㎡四房12-20层,170㎡三房253㎡五房天205㎡四房鹅堡245㎡平面五房2期万套重磅房策案轻松2天区下载www.fdc01.com鹅堡12期纯区水燕栖湖岸多层170-206㎡多平面五房天鹅湖纯层水岸TOHO262-288㎡三层TOHO万套重磅房策案轻松下载www.fdc01.com欢乐谷www.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|24案例天鹅堡二期鸟瞰图1区2区万套重磅房策案轻松下载www.fdc01.comwww.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|25案例---华侨城.波托菲诺方案评价?景观资源最大化?均好性?树立价值标杆?生活方式缔造www.fdc01.com房市金碟?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|26案例---中旅国际公馆指标及户型比例总用地面积：55831.50㎡总建筑面积：124301.71㎡容积率：1.81建筑覆盖率：25.17%总套数：546户型户数（户）建筑面积（平方米）二房2884.17—123.20小三房14113.91—132.02大三房265123.20—160.68四房1