房地产住宅设计偷面积专题研究www.bacic.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专题研究—偷面积十种常见的偷面积方法一、低台凸窗和落地凸窗六、送半地下室二、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁七、层高做大，变成挑高房源三、超大入户花园和大阳台八、赠送错层双层高露台或双层高入户花园四、隐藏式衣橱九、空中花园/庭院五、送夹层十、其他方法www.fdc01.com房地产智库专题研究—偷面积一、低台凸窗和落地凸窗?主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。?特征：在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。?优点：这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。?缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第3页专题研究—偷面积www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第4页专题研究—偷面积二、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁?主要技巧：开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。?特征：将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。?缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。????www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第5页专题研究—偷面积实体图卧室凸窗梁可拆除www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第6页专题研究—偷面积户型图虚线为可拆除梁?户型图中卧室中的虚线表示为可拆除式假梁。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第7页专题研究—偷面积三、超大入户花园和大阳台?主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。?缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。?提示：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但在“补充”新规出台后，入户花园及阳台不宜太大，毕竟超出“20%”便要算入容积率了，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第8页专题研究—偷面积实体图超大入户花园www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专题研究—偷面积户型图—大入户花园?入户花园可以隔成一个小书房，非常实用www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第10页专题研究—偷面积平面图—大入户花园www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第11页专题研究—偷面积平面图—大阳台?大阳台设计，阳台面积12㎡www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第12页专题研究—偷面积四、隐藏式衣橱?主要技巧：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。?缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第13页专题研究—偷面积实体图隐藏式壁橱www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第14页专题研究—偷面积五、送半地下室（一般是多层的一、二层）?主要技巧：2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送半地下室来增大使用空间也属于“偷”面积之列。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。　　　　　　　　　　　　　　　　　?缺点：按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第15页专题研究—偷面积实体图半地下室有独立的采光口www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第16页专题研究—偷面积实体图通过独立的天井采光通过一楼的院子到达地下室的天井www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第17页专题研究—偷面积平面图一www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第18页专题研究—偷面积平面图二www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第19页专题研究—偷面积六、送夹层?主要技巧：夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。?特征：夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。?缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第20页专题研究—偷面积实体图?该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第21页专题研究—偷面积户型图www.fdc01.com房地产智库第22页专题研究—偷面积户型图www.fdc01.com房地产智库第23页专题研究—偷面积平面图一www.fdc01.com房地产智库第24页专题研究—偷面积平面图二www.fdc01.com房地产智库第25页专题研究—偷面积平面图三www.fdc01.com房地产智库第26页专题研究—偷面积七、层高做大，变成挑高房源?主要技巧：这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。?特征：一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。?缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。www.fdc01.com房地产智库第27页专题研究—偷面积户型图?挑高5.2米，可以隔成两层，使空间得到充分利用www.fdc01.com房地产智库第28页专题研究—偷面积户型图客厅挑高4.6米www.fdc01.com房地产智库第29页专题研究—偷面积?客厅挑高4.6米，可以在客厅上空隔层一层www.fdc01.com房地产智库第30页专题研究—偷面积八、赠送错层双层高露台或双层高入户花园?双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。?对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。www.fdc01.com房地产智库第31页专题研究—偷面积户型图奇数层露台可能有对视问题www.fdc01.com房地产智库第32页专题研究—偷面积户型图www.fdc01.com房地产智库第33页专题研究—偷面积实体图6米高入户花园?“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。?左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。www.fdc01.com房地产智库第34页专题研究—偷面积?户型图露台内封，避免对视内封露台改复式，又多一层面积www.fdc01.com房地产智库第35页专题研究—偷面积户型图www.fdc01.com房地产智库第36页专题研究—偷面积九、空中花园/庭院?主要技巧：在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中花园，供业主共用，多出一个休闲空间。?特征：电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。?适用范围：空中花园，一般是两层或者三层做一个。www.fdc01.com房地产智库第3