总图研发心得（案例版）www.fdc01.com房市金碟目录?剑指总图---定性之言?总图七剑---详解?七剑导航---工具与图表wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟剑指总图定性之言：?若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。?若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。?总图决定了景观的构架与格局。?总图决定了物业管理成本的基础wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟造造总总，，图图总图设计七剑可可精精以以细细?用足指标---青突突化化干剑破破的的?项项研研货值最大化---由龙目目究究剑价价，，?复制模块---天值值景景瀑剑的的观观?天天精精配套用房最小化---舍神剑花花细细?赠绿规划和底层挖掘---竞星剑板板化化。的?控制地库---莫。的营营问剑wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?减少入口---日月剑“掏干吃净”---用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫wwwwww..ffddcc0011层清除，改为房间。..ccoomm房房市市金金碟碟一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.1用足容积率?损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。案例：北京唐宁ONE项目wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.1案例：北京唐宁ONE总用地面积：56640㎡代征道路：6225㎡代征绿地：1338㎡消防站用地：2800建设用地：约49077㎡容积率：≤3.8地上总建筑面积：176000㎡公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：≥30%集中绿地：6000㎡建筑限高：80m规划难点：用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：?建筑限高从80米突破到90米；6000平米，不含在以上总建筑面积?日照；指标内规划条件wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟北京唐宁ONE-雕刻空间设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟端头转角户型设计部分端头转角户型设计部90平米以下小户型分90平米以下小户型精品公寓：挡光住宅作为商业指标在阴影区部分的作为商业指标北京唐宁ONE?把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?多元化产品，混合分布楼型的选择大大提高了容积率边角地块的有效利用一栋住宅占到住宅总面积的一栋住宅占到住宅总面积的36%36%北京唐宁ONE规划少量的东西朝向建筑北京唐宁ONE?大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大?北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟　项目数量单位1总用地面积56,900㎡建设用地面积246,277㎡(不含消防站)3容积率3.9　4车位数1,508个5总建筑面积276,998㎡地上179,996㎡地下97,002㎡可租售6255,199㎡建筑面积6.1.1住宅145,061㎡6.1.2公建110,138㎡车库70,523　7配套设施面积21,799㎡北京唐宁总图指标wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟ONE--一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.2用足建筑密度?损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1、建筑密度主要与首层建筑面积有关--首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.2用足建筑密度--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。www.fdc01.com房市金碟一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。www.fdc01.com房市金碟2、用足地方法规案例一双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率验收后修成房间，有效增加实际容积率双层高可变阁楼平面空间的利用优点：零面积变2房，3房户型成5房功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏剖面图www.fdc01.com房市金碟用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间www.fdc01.com房市金碟案例三：利用案例三：利用2.22.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至至2.22.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。间。www.fdc01.com房市金碟“肚里有货”---货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积www.fdc01.com房市金碟二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积www.fdc01.com房市金碟1.1不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目地块经济技术指标126139.64㎡净用地面积建设用地40728.70㎡15米和40米111.32亩代征绿地建设用地地上可建设面520300.00㎡积77.88亩4.1容积率≤30％其中住建筑密度宅26%≥30%绿地率www.fdc01.com房市金碟各业态市场分析成都郫县新城案例含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通联排13000/㎡2000/㎡11000元亲地底跃200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元电梯顶跃200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元电梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元6800/㎡（精2505/㎡4295元34高层83~130㎡装）这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。www.fdc01.com房市金碟总体规划业态配比成都郫县新城案例规划要求：商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商1.容积率:4.1高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥82.覆盖率:30%其中住宅26%1、联排别墅占地较大，但不易出面积各业态指标比对：2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的业态合理容积率覆盖率面积可溢价社区商业3层2~355~100%3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面普通联排2.5层0.6~0.7530~35%积，且能激活4、5、6和顶跃溢价底跃1~3层电梯顶跃7+1无电梯顶跃7