wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录Contents●第一部分——案例分析篇(25min)通过真实案例分析，梳理景观设计管理工作的方法与逻辑●第二部分——沟通技巧篇(10min)分享在工作领悟的沟通技巧与心得●第三部分——感悟篇(20min)入职一年后的一些主观感受与体会ThePerfectStormwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟引子——初入万科的迷茫Incipient各种各样的人来追着被怎么样都做不完的要这要那，心情焦躁工作纠缠，工作效率低常常被迫处理紧急事身心俱疲，生活被工务作完全占据初入万科的同学们，肯定都有上面这些感觉wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟我们为什么这么累？我用桌面便签记录了从开始到示范区施工完成所做的事情，其实一共不到200条，平均到每天，不过两件事，那为什么会那么累呢？我认为，问题的根源在于方法，那有没有一套高效管理的方法呢？从现在开始，我们针对红郡项目，深度剖析示范区景观设计及实施时的经验教训，寻找一条高效的管理途径。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分案例分析篇partone：caseanalysiswwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟案例一：准备汇报前，方案被颠覆！上面这些图都是在方案颠覆前的设计稿，还有很多，就不在这里一一罗列wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟案例一：准备汇报前，方案被颠覆！被推翻前的方案风格完全走的赖特原型路线wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟方案没有什么不好，为什么会被颠覆呢？问题1:没有编写任务书就开始做设计了，成果预期没有一致认同的概念，无法有效控制设计方向。问题2:决策效率低，决策者A确认通过方案，深化设计后决策者B直接推翻，导致大量无效时间成本产生。结论：避免设计成果被轻易颠覆需要a.前期会议确认设计目标，按要求编写任务书，部门审核通过后进行会签。b.完成概念方案设计后，组织高级别决策会议，落实概念方案会签制。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟案例二：自己画图有价值么？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟案例二：自己画图有价值么？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟为什么自己画了大堆图纸，花费了大量时间，却没有起到多大作用？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟问题:对于工作的重点认识不清晰，大量时间花费在自己画图上，无法有效指导设计院工作。结论：地产设计师有别于普通设计师，工作重点应在“管理”与“沟通”上。●与设计师充分沟通，使之了解我们需要什么，明确工作目标，节约时间成本，达成双赢。●高效组织设计资源工作，使之为我所用，供我所需，从而解放自己的时间，做好下一步工作部署。www.fdc01.com房市金碟案例三：一个30W的变更！！！问题：没有研究地勘资料，设计之初也没有组织设计师实地踏勘，就进行设计了。由于基地土质极差，常规基础做法会发生下陷与断裂，导致围墙基础全部改为墩基础，水池全部架空，变更增加费用30W。www.fdc01.com房市金碟案例三：一个30W的变更！！！问题：没有研究地勘资料，设计之初也没有组织设计师实地踏勘，就进行设计了。由于基地土质极差，常规基础做法会发生下陷与断裂，导致围墙基础全部改为墩基础，水池全部架围墙基础变更示意图空，变更增加费用30W。结论：a.将项目基地地质资料与场地环境条件作为一项重要内容纳入设计任务书b.组织设计师进行实地踏勘，组织项目部进行基地环境情况交底水池基础变更示意图www.fdc01.com房市金碟案例四：项目推进过程中存在信息不对称问题：红郡场地标高调整，原本一马平TH大堂会所川的平地，变成了有三级高差的台地，我并不知情，继续按原标高展开设计工调整标高前作，产生大量无效时间成本。TH结论：与各部门各专业积极主动的沟通大堂会所，全面了解项目情况，正确指导设计工作，避免无用功调整标高后www.fdc01.com房市金碟案例五：材料定板定样不及时，导致现场管理工作被动问题：红郡项目大量采用预制砼块作为主要铺贴材料，同时也定制大量预制砼构件制作小品与构筑物，从做样、定样，到生产，安装需要漫长的时间。其实在总部交流期间（11月），大部分预制砼构件形式与规格都基本确定了，胡博闻很快安排建研开始做样，并要求我进行本地化研究。那时我不理解这样做是为什么，也不知道这个事情该找谁去做。带着这样的困惑1月回到武汉以后，才与项目对接开始第一次做样，直到二月中旬才有部分材料做样完成。从确定材料清单到第一批样品中间花费了至少两个半月时间。因为最初项目开盘时间是在五月，过年后项目部为赶工期，很多材料根本没达到要求就被强行“定样”，结论：材料做样工作尽量前置，方案阶段确导致期间的工作十分郁闷与痛苦，被动之极。定主要材料清单，尽快要求项目部配合做样工作，既能为更好掌控效果创造条件，又能www.f为项dc01.目部com争房市取金更多施工碟时间。案例六：大乔木种植时间前置带来的甜头www.fdc01.com房市金碟问题：因为工期问题，在建筑与园建未施工完的情况下，要进行大乔木种植。当时因为这个问题非常烦恼。我个人感觉，种植大树是各方最容易形成共识的项目，所以在大佬们的积极推动下来，我们在年前年后抢植了一大批干径25-40的大乔木。这些大树每一株都是到购买地进行确认后才拖到现场，到达现场时又都是少量的，加上大佬们都特别重视，所以每一株大树都能控制在合理的位置。三四月份，这些大树纷纷发芽长叶，使示范区显得生机勃勃。结论：按大树移植最佳时机，安排种植工作，前置工作是必要的。www.fdc01.com房市金碟案例七：植物形态与规格单一带来的苦恼问题：清单植物品种少，树形不丰富，规格也比较单一，导致植物造景难以达到理想效果。110株同样规格的桂花，150株规格近似的灌木球，就这样堆砌在一起！www.fdc01.com房市金碟结论：进行种植设计时，树木形态与规格要多元化。www.fdc01.com房市金碟案例八：自己画种植施工图吗？？问题：设计院提供的种植施工图我们无法认同，就在本地找了一家设计单位深化图纸，结果更加稀烂。因为招标在即，就只保证了清单的完整与准确，图纸细节问题就没有再跟进了。到后期实施起来的情况就可想而知了，从开始就不按图施工，一步步陷入困境，导致最后大规模种植作业前不得不自己全部重新画一次图。结论：●种植施工图深度要严格控制，不能两张大图加一张表格就交代了。种植施工图成果应包括a.总图索引图b.A3图幅分区网格详图(乔木详图及灌木地被详图)●要求施工单位按图施工，不得擅自变更设计，特殊情况需先知会设计管理专员。www.fdc01.com房市金碟案例九：“我们不做苗木进场验收么？”问题：在开盘前的最后阶段，同事L来支援我做TH巷子和小院的施工管理。由于工期很赶，加上天气恶劣，施工方根本不顾苗木质量，只管往现场运。看到这些低质苗木，同事L问了我一句话，“难道我们不做苗木进场验收？”。我无言以对，我不用这些苗木，会导致开放节点无法完成施工，我用这些苗木，会使景观质量大大降低。是什么让我们处于两难境地呢？不管是施工方死皮赖脸，还是来自项目与营销的内部压力，都让我无所适从。冷静的思考过后，发现问题在于缺乏可以周旋于各方的约束性工具。在工期压力不大的情况下，我们尚能控制住苗木的进场的质量，但是一旦进入抢工期的阶段，苗木的质量就难以保证了。所以苗木进场许可的决定权就显的格外重要了。结论：想要保证景观工程质量做到更好，必需推动苗木进场验收制度进入标准管理流程。www.fdc01.com房市金碟案例十：必需插手管的两件工程事务第一阶段问题1:施工前没有与道路高差设计好各阶段施工通道2-4米，步步被逼，处处受制，导致园建施工，尤其是大树种植难度大幅增加，有时甚至不得不放施工通道弃原定方案，降低对效果要求。销售大厅蓝线范围内为台地，与周边场地高差2-4米。在第一阶段施工中，销售大厅作为全区施工通路的中枢，大量队伍从销售大厅涌入，施工现场嘈杂。通路单一且多支队伍共用，导致施工不能达到高效。www.fdc01.com房市金碟第二阶段问题1:施工前没有与道路高差设计好各阶段施工通道2-4米，步步被逼，处处受制，导致园建施工，尤其是大树种植难度大幅增加，有时甚至不得不放弃原定方案，降低对效销售大厅封闭施工果要求。材料从车行入口的围墙开口上吊进去第二阶段，销售大厅因室内装修封闭施工，无法继续作为施工通道。台地上的材料与土方都是经由车行入口的围墙一车一车吊上去的，效率可想而知。www.fdc01.com房市金碟第三阶段问题1:施工前没有与道路高差设计好各阶段施工通道②2-4米，步步被逼，处处受制，导致园建施工，尤其围墙封闭是大树种植难度大幅增加，有时甚至不得不放①弃原定方案，降低对效③果要求。结论：方案设计阶段车行入口顶棚安装完成，施工通道封闭考虑施工通道问题，与样板房搭建在车行路车行路石材铺装完成项目部协商确定是通道上，阻断了交通，工，无法承载大型起重人进出于货物运输都机，部分乔木种植不方案，将此工作前置。要绕远路能第三阶段，基本无路可走，好在大面施工基本完成，但是部分乔木无法按原方案种植了，