万科设计管理－专业人员版www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库主要内容一、投资分析阶段二、设计前期阶段三、实施方案阶段四、施工图阶段www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库以产品目录改造业务流程新流程新新产产品品研发研发成熟成熟产产品品产产品升品升级级产品创新产产品品目目录录社社区区定位定位选择产选择产品品生生产实产实施施产品应用旧流程项项目定位目定位产产品品设计设计施工建造施工建造产品创新www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库实现产品目录的方式目前状态目标方式创新产品有保持万科产品的行业领导地位多创成熟新创产品新多无积创新产品的基础，标准化产品的源头累积标准化累产品保证集团规模扩张的核心工厂化产品www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库规划设计实现产品目录的方式成立机构确定指标产品库建立现有产品整理成熟、标准化产标准化产品目录同行产品借鉴品用机制形成成熟产品目录应第一阶段产品体系建立产品通用更多项目按照标客户导向产品研发筛选部品准化指标执行第二阶段工厂化产品成熟工厂化产品目录工厂化产品项目第三阶段〔产品〕〔产品库〕〔项目应用〕www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库产品实现流程概括图（一）产品实现流程概括图（一）流程概括图1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库产品实现流程概括图（二）产品实现流程概括图（二）流程概括图2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库产品实现流程概括图（三）产品实现流程概括图（三）流程概括图3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库投资分析阶段投资分析阶段www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－定义定义什么是投资分析阶段？具备拿地意向决定立项与否主要成果：《项目可行性研究报告》主导部门：项目发展工作目的：部分析经营前景，为决策提供依据www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的角色设计部的角色成本部项目设计部发展工程部部营销部设计部主要成果：《项目可行性研究报告》规划设计部分www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果《项目可研报告》－－规划设计部分项目基础资料：?项目基础资料自然条件、社会条件、竞争楼盘信息设计分析：规划设计草案、经济技术指标分析、产品分析控制性项目设计工作计划?设计分析?控制性计划www.fdc01.com房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果基础资料的内容?宗地自然条件：位置、地形、气温、地质情况等?项目基础资料?宗地社会条件：周边人文环境、交通、公共设施、当地法规、设计要点?设计分析?竞争楼盘信息?控制性计划www.fdc01.com房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果基础资料分析的几个范例?项目基础资料?设计分析?控制性计划www.fdc01.com房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果宗地现状?项目基础资料桃庵园木港港农田?设计分析?控制性计杨泰新沈师浜村划宝杨路高压线上海宝山项目www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果区域交通分析图明珠线宝?山站05年现有道路项目基础建成20米宽将资料拓宽为50地铁1号线终米宽点站月浦站05年建成规划宝山区政?设计分析府现为4车道规划为50米宽?控制性计道路通往过江隧道划03年竣工外环线全线贯通。距在在建外环线泰和外高桥15公里路段01年10月车程10分钟地铁地铁11号线泰和号线泰和共和新路高架建通车路站路站0303年年33月月设中02年底建成建成通车建成通车通车至人民广场15分钟车程程www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库上海宝山项目投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果规划开发顺序示意图东块（三期）?项目基础中心区开发周资料（一期）期三年开发顺序开发顺序开发周万万结论：在宝山结论：在宝山期三年科科新城西区规新城西区规?设计分析新新划开发的划开发的城城大环境下，大环境下，用用万科新城开发万科新城开发?控制性计地地周期应为周期应为66年年划，开发顺序大，开发顺序大致由北向南。致由北向南。南块（二期）上海宝山项目开发周www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库期三年投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果竞争楼盘信息的收集?与项目在地理位置、市?项目基础资料场定位、产品类型等方面存在竞争的楼盘?设计分析?责任部门：?控制性计设计部营销部共同确认划案例：广州星河湾MicrosoftWord文档www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果设计分析工作目的经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）为：?项目基础资料营销部门初步市场定位提供依据成本部门初步成本测算提供依据?设计分析其本质是为分析项目财务?控制性计前景提供技术支持划www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果模拟案例地块：220米X220米的正方基地用地面积：4.84公顷?项目基础资料一梯两户单元1户型面积：120平米三房两厅:10.5米（面宽）X11米（进深）?设计分析一梯两户单元2户型面积：135平?控制性计米划三房两厅:11.3米（面宽）X12米（进深）住宅层数为六层层高为2.9米间距系数1.5www.fdc01.com房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果设计草案?项目基础资料?设计分析总建筑面积:7.8万平米总建筑面积:6.9万平米?控制性计容积率:1.6容积率:1.43划总户数:576总户数:576蓝色单元120平米户型，红色单元135平米户型，总户数并不应户型大小而变化，两方案的总建筑面积相差12%!www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果假设的问题:如营销建议以120平米为主力,设计结论135平米户型效率高出12%?项目基础资料问题如何解决??设计分析营销,成本和设计之间的草案需要互相沟通,最终形成现实一致的可研报告?控制性计划www.fdc01.com房地产智库投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果容积率分析表土地方全称序总体住宅部分配套部分指标号占地容建筑面总户户会所商配套指标面积积面积积数数（M2）业（M2）（Ha）率（M2比（户比（M?类型））2项目基础）资料方总建独立案筑住宅一面积联排（M2住宅）多层总容小高层积率?设计分析高层方总建独立案筑住宅二面积联排（M2住宅?控制性计）划多层总容小高层积率高层签填表设计部填表人审核部门经www.fdc01.com房地产智库字部门人理栏投资分析阶段－投资分析阶段－设计部的工作成果设计部的工作成果此阶段设计工作的特点·以项目发展部门为主导，设计部是协作部门?项目基础·和相关部门动态合作，工作成果互为条件资料·设计分析支持的两个方向是市场和成本?设计分析·规划设计草案的分析必须与市场部门的产?控制性计品建议书、成本部的划测算书一致www.fdc01.com房地产智库设计前期阶段设计前期阶段www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库设计前期阶段设计前期阶段主要内容一.工作特点二.概念设计三.《项目设计指导书》www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库设计前期阶段－设计前期阶段－工作特点工作特点1.本阶段的起点和终点项目立项设计前期阶段规划方案审批通过设计开始项目设计“正式开始”www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库设计前期阶段－设计前期阶段－工作特点工作特点2.设计部成为“1/2主角”本阶段任务营销市场营销部门完成市场定位及产品建议书前期＋设计设计部完成项目设计指导书前期www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库设计前期阶段－设计前期阶段－工作特点工作特点3、设计前期阶段的主要工作成果是什么？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库设计前期阶段－设计前期阶段－工作特点工作特点主要工作成果示意图项概念设计方案产作目品计设建划计议工书项目设计指导书www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库设计前期阶段设计前期阶段主要内容一.工作特点二.概念设计三.《项目设计指导书》www.fdc01.com房地产智库设计前期阶段－设计前期阶段－概念设计概念设计?研究内容?如何进行?成果标准www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库设计前期阶段－设计前期阶段－概念设计概念设计1.概念设计研究的内容?研究内容原则一依据经营、销售的要求，兼顾工程、?如何进行成本的因素；?成果标准原则二侧重