总体鸟瞰效果图房地产智库www.fdc01.com主入口效果图房地产智库www.fdc01.com公共服务中心效果图房地产智库www.fdc01.com威尼斯水城位于启东市寅阳镇的最东端，面临长江，具有独特的临江景观资源，是人类的诗意栖居之地。2006年，国家海洋局批准寅阳镇外侧海域滩涂填海工程，启东市政府通过招商由恒大集团出资施工。目前面积6平方公里左右的陆域用地已经围垦完成，并由未利用土地转化为建设用地，即为威尼斯水城的建设用地。启东市建设局根据《江苏省城市规划技术管理规定》提出该地块的“规划设计建设条件意见书”（启建规条[2007]字第7号）。根据规划设计条件，恒大集团已编制报建方案。2007年11月江苏省城市规划设计研究院开始控制性规划的编制工作，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，目前已完成成果论证。基于整体运作的考虑，控规建议威尼斯水城实施分期建设的策略。具体建议水城分四期开发建设：一期：先期开发水城的中部，包括中心绿化景观轴、公共服务中心区及部分度假休闲住宅，同时配套相应的各类配套设施，便于水城尽快对外开放营业，利于开发资金的运转。二期：开发主要向南部推进，完成南二社区、南三社区的建设；北部完成北五社区的建设，市政配套设施根据实际开发量进行增容。三期：重点开发北部纬一路以南的居住商业混合用地，即北三社区和北四社区。四期：建设北一社区和北二社区，最终完成水城内所有用地的开发。本次规划区为威尼斯水城的首期建设区。通过本次规划的编制使恒大集团可以实施一期建设区的建设，为威尼斯水城的整体打造打下良好的基础，成为威尼斯水城向外展示的窗口。一、项目背景房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com威尼斯水城位于启东市寅阳镇的最东端，面临长江，具有独特的临江景观资源，是人类的诗意栖居之地。2006年，国家海洋局批准寅阳镇外侧海域滩涂填海工程，启东市政府通过招商由恒大集团出资施工。目前面积6平方公里左右的陆域用地已经围垦完成，并由未利用土地转化为建设用地，即为威尼斯水城的建设用地。启东市建设局根据《江苏省城市规划管理技术规定》提出该地块的“规划设计建设条件意见书”（启建规条[2007]字第7号）。根据规划设计条件，恒大集团已编制报建方案。2007年11月江苏省城市规划设计研究院开始控制性详细规划的编制工作，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，目前已完成成果论证，成果已得到启东市人民政府关于同意《启东市——北上海恒大威尼斯水城控制性详细规划》的批复，（批复文号启政复[2008]2号）。基于整体运作的考虑，控规建议威尼斯水城实施分期建设的策略，具体分四期开发建设：一期：先期开发水城的中部，包括中心绿化景观轴、公共服务中心区及部分度假休闲住宅，同时配套相应的各类配套设施，便于水城尽快对外开放营业，利于开发资金的运转。二期：开发主要向南部推进，完成南二社区、南三社区的建设；北部完成北五社区的建设，市政配套设施根据实际开发量进行增容。三期：重点开发北部纬一路以南的居住商业混合用地，即北三社区和北四社区。四期：建设北一社区和北二社区，最终完成水城内所有用地的开发。本次规划范围为威尼斯水城的首期建设区。通过本规划指导恒大集团实施一期建设，为威尼斯水城的整体打造奠定良好的基础，成为威尼斯水城向外展示的窗口。一、项目背景房地产智库www.fdc01.com2.1、规划范围规划范围位于启东市—北上海恒大威尼斯水城的核心地带。西至海堤公路，东至临海路，南至纬四路，北至中心大道以北170米左右。总用地面积约1.5平方公里。2.2、区位特点规划范围位于江苏省启东市寅阳镇东部沿海地区，在长江入海口的北岸，与上海隔海相望，具有开阔的临海景观资源优势。沪崇隧道、崇启大桥建成后，水城至上海浦东机场仅需1小时车程，对外交通联系十分便捷，具备优越的交通资源优势。2.3、现状分析规划范围内的用地均为围垦用地，已完成围堰、吹沙等前期工程，目前无建设。对外交通方面主要通过海堤公路与西侧寅阳镇联系。外围海堤公路长度约6公里，宽度5-8米，标高7.7-7.9米（吴淞高程，下同），内部场地平均标高为3.3米，总体呈西高东低的走势。二、项目概况房地产智库www.fdc01.com恒大威尼斯水城规划报建方案启东市—北上海恒大威尼斯水城控制性详细规划2.4、相关规划解读2.4.1、恒大威尼斯水城规划报建方案威尼斯水城规划报建方案（以下简称恒大方案）主要包括项目定位、用地规划、人口规模、开发强度、道路交通等内容。项目定位：集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。用地规划：国际综合性公共建筑项目与服务设施主要集中在滨海的中心地区，包括五星级酒店、会议中心、饮食中心等；旅游度假居住区以中轴线分南北两区，南区是以低层为主的高档住宅区，北区是以多层和高层为主的高档旅游度假住宅区；居住区以水为界形成多个组团，具有户户栋栋临水、设私家码头、共享公共绿地花园、享受地面空中私家花园的特点。人口总容量：14万人，折算为常住人口约4万。开发强度：综合容积率2.0，建筑总量约1200万平方米，住宅建筑包括低层、多层、高层、超高层。道路交通：水陆交通相辅相成。水城内部自成交通体系，各小区组团和各公共设施设有公交站点；公共游艇联系公共场合的码头和各居住组团的码头；私家游艇可随意到达各区。2.4.2、启东市—北上海恒大威尼斯水城控制性详细规划启东市—北上海恒大威尼斯水城控制性详细规划（以下简称控规）是对恒大方案的优化设计，充分考虑了威尼斯水城与外部的衔接，详细规定了建设用地性质、使用强度和空间环境，有利于威尼斯水城更加科学合理的开发。规划中充分融合了恒大方案的核心理念，并进一步优化其规划方案，主要体现在以下3方面：交通组织方式：控规提出“以陆路交通为主、水路交通为辅”的交通组织方式，尤其在北部开发强度较大的片区增加道路，提高道路等级。同时为加强本区与周边地区的交通联系，控规在保留恒大方案中的主入口外，在南北各增加一个次要联系通道，分别通往沿江一级公路和336省道。配套设施布局：控规保留了中部沿海地区的公共服务中心。去掉了恒大方案在水城中部十字形主干路交叉口处布置的商业设施，而是在公共服务中心的西侧沿中心大道南侧布置商业设施，以商业街的形式建设，最终形成“T”字型的公共服务中心区。同时增设了消防站、公交首末站、公共停车场、污水处理厂、垃圾转运站等市政设施。空间结构形态：为体现“水城”理念，创造岛居生活氛围，控规基本保留了原方案的岛屿分割，全区设计了众多形态各异的小岛，南部以规整的矩形小岛为主，北部以自由多变的大型居住岛为主，形成恒大独有的空间结构形态。常住人口；6万人左右。首期建设用地：150公顷。房地产智库www.fdc01.com3.1、规划指导思想打造真正意义上的“水”城。利用项目所处地的临海景观优势，在规划中做足“水”文章，充分体现“水上都市”的风情特点。借鉴世界著名水上城市意大利威尼斯的布局特点。采用“岛式”的布置格局。每个组团均由水包围，由路串联。为居者展示一幅优美的水城画卷，蜿蜒的水巷，流动的清波，诗情画意久久挥之不去。3.2、规划目标依据控规，通过本次规划有效指导威尼斯水城首期的建设，将其建设为集公共服务中心区、度假生活区和高档居住区为一体的威尼斯水城核心区，成为威尼斯水城的启航之作。建造威尼斯水城的公共配套繁华地，展示威尼斯水城的典型物业产品，塑造威尼斯水城的“水都”品牌魅力，吸引全国乃至全球的精英人士来此度假、居住、旅游、观光，享受诗意的栖居生活。三、规划定位房地产智库www.fdc01.com4.1、方案构思构思一——功能组团岛式布局，打造魅力水城核心区整个规划范围内的居住组团、公共配套组团、绿地组团等都以水岛的形式出现，这充分体现了恒大方案提出的“户户栋栋临水、户户栋栋共享公共花园绿地”思想。根据物业产品的不同特点，设计了形态各异的小岛。四、规划布局房地产智库www.fdc01.com构思二——“T”字型公共配套区，打造繁华水城核心区公共配套设施较集中布置，有利于形成高品位的水城商业娱乐区。加之高层酒店、会议中心、康体中心等的引入，尽显其繁华景象。符合其吸引全国乃至全球的精英人士来此度假、居住、旅游、观光的定位。房地产智库www.fdc01.com构思三——水陆双网交通体系，打造通达水城核心区特色的岛式布局，必须有通达的交通组织方式。规划中采用了水陆双网的交通体系，做到“户户栋栋通汽车、户户栋栋设私家码头”。对原恒大方案的道路网进行优化，尤其是北部，满足较高强度开发带来的交通需求。房地产智库www.fdc01.com构思四——水景绿地交相辉映，打造生态水城核心区景观上强调水上城市的特色，打造水景和绿化交融的独特生态景观，无论是建筑还是道路，都是一侧为水景，一侧为绿化，以期在同一时间给人们多样和谐的景观感受，力求“屈直蜿蜒处处临水，高低错落满目皆绿”。房地产智库www.fdc01.com构思五——多种物业产品共融，打造多样水城核心区威尼斯水城首期作为威尼斯水城的启航之作，应充分展示自己的潜质，同时满足多层次顾客的需求。所以物业产品典型而多样，包括南部度假休闲区的单栋低层住宅、联排低层住宅；北部居住区的多层情景花园住宅、高层空中花园住宅等。房地产智库www.fdc01.com4.2、总体布局结构规划形成“一带、九区、双节点”的总体布局结构“一带”为沿中心大道的中心景观带，串联了主入口广场、中心绿化休闲带、美食购物街、公共服务中心，是整个威尼斯水城的中心活力带。“九区”为九个相对独立