『世盈西太湖』项目概念规划设计建议『世盈西太湖』项目概念规划设计建议上海斯盖营销策划机构2010.6一、基本概念1、老年养生产品客群定位北地块部分规划客群定位60-75之间老年群体，通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征.将老人分为四个年龄段：年龄阶段房市金碟www.fdc01.com『世盈西太湖』项目概念规划设计建议健康活跃期自立自力期行为缓慢期照顾关怀期60-64岁65—74岁75—84岁85岁以上富有活力，生生活基本自理，活完全自理的需要少许监护退休人士和退和帮助的健康休前老人老人2、“老年养生公寓”概念北地块老年养生规划思路是让居住在社区的老年客群，去计划如何将自己人生中最休闲的一段时间打造得更丰富、美好。”而我国的实际情况决定老年人与儿女是要经常见面才圆满的居家式社区养老方式，是在现有经济发展条件下最符合老人意愿的养老方式，而就如何缓和老年住宅社区的垂暮气氛，其根本的方法是将年轻人也吸引到社区中来，以沟通活跃社区的气氛。而要将年轻的一辈吸引进来，社区当中就必须具有为年轻人设置的活动消费空间。所以要打破国内传统养老院的经营模式，规划拥有全套顶级的生活、医疗、娱乐，学习等设施、为老人提供文化交流活动，正真实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。二：老年养生公寓设计理念建议：突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；考虑老人可以继续在家中参与工作；用积极、年轻的方法对待年龄；加强生活质量和医疗设施，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；对环境的可持续发展；有度假及护理功能的老年公寓；三：老年养生公寓规划建议规划中老年规划中老年养生公寓区养生公寓区域域1、住宅建筑规划在充分通风、采光的基础上，其建筑格局以“围合状”布置为主。围合型空间可以充分提供公共交流的平台，在建筑空间上充分赋予老年人交流和活动的平台。房市金碟www.fdc01.com『世盈西太湖』项目概念规划设计建议围合式示例效果底层架空，景观阳台，露台空间，屋顶花园，扩大花园范围。架空部分进行园林绿化，促进空气流通，减少潮湿。美化景观，扩大老年人拥有的公共街区和个人私密空间，弥补高容积率带来的绿化不足，同时更加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴近自然房市金碟www.fdc01.com『世盈西太湖』项目概念规划设计建议其中架空层用于车位、商业、物业、大堂等功能能使物业更加便利化，人性化以特色水文化为景观概念，使亲情睦邻概念成为住宅主体。比普通住宅相应的提高日照标准。出入口、通道应考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面应平坦，无高差，并进行防滑措施，许多公共设施区应设扶手。商业布置以方便老年人为主。住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；2、房间设计特色住宅的规划设计体现建筑与自然的和谐，所以住宅规划成自然曲线的形态。每排住宅都用连廊连接，使得每排住宅形成一个整体。住宅间的连廊下可作为活动区域。考虑到对老人的关怀，采用了南侧大面积开窗的手法，为老人提供更多的阳光，同时针对大面积开窗带来的夏季阳光过于强烈，为此，同时在南面运用了遮阳百叶的建筑构件，使得房屋可以有选择的利用阳光。房市金碟www.fdc01.com『世盈西太湖』项目概念规划设计建议2、户型面积比率建议：底层架空建议4.5米东北地块：用地面积58200㎡容积率2.0%总建筑面积：116400㎡户型面积户数/层层数栋数户数合计面积合计比率A5542232641452016.1%B9042064804320048%C13021641281664018.5%D14421831081555217.3%住宅合计1698089912100%商业8000会所3000配套15488合计116400容积率2.0建筑密度25%房市金碟www.fdc01.com『世盈西太湖』项目概念规划设计建议55㎡精致一房90㎡-130㎡130㎡-144二房-三房㎡三房-四房产品建议：1：主力户型以90㎡-130㎡的二房和三房为主力产品，减少风险，实现稳健开发，安全快速回笼资金。2：以55㎡舒适型老年养生公寓为次主力户型3：144㎡景观单位，博取利润最大化房市金碟www.fdc01.com『世盈西太湖』项目概念规划设计建议90㎡二房分析：1：北边宽敞的大进深阳台十分吸引眼球，稍加改动即可作为房间使用.2：南边的大阳台宽敞，阳光充足3：主卧室拐角的凸窗景观视野良好90㎡㎡二房分析：1：位于房型中部的北边宽敞的大阳台，稍加改动即可作为书房或儿童房.2：小卧室凸窗加主卧室宽敞大阳台采光效果非常好3：明厨明卫110㎡—125㎡三房分析：1：南北对流通畅2：三卧室设计紧凑合理3：餐厅结合阳台采光房市金碟www.fdc01.com『世盈西太湖』项目概念规划设计建议130㎡三房分析：1：入户阳台可以改为房间2：房型规整且紧凑144㎡四房分析：1：超大的工作阳台2：豪华主卧的衣帽间144㎡四房分析：1：三面阳台，多面采光2：主卧朝南，带独立卫浴房市金碟www.fdc01.com『世盈西太湖』项目概念规划设计建议3、户型卖点设计建议（实际操作参照常州市建筑设计标准）带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。低台凸窗，在客户装修时，这个“低台”打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。低台凸窗，在客户装修时，这个“低台”打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。房市金碟www.fdc01.com『世盈西太湖』项目概念规划设计建议5、项目营销推广费用估算（总体预算阶段性投入）假设本案件的总销售金额为人民币10亿元左右，按照1.3%的费用比例计算，总的推广费用约为人民币1300万元左右。项目金额（万元）比例（%）报纸39630杂志665其他媒体52.84售楼处105.68房展会27.72.1外地推广80.55.6户外灯箱52.84户外广告牌30022.7沙盘39.63路旗7.90.6楼书7.90.6DM2.60.2SP活动、PR活动81.86.2其他费用105.68总计1300100房市金碟www.fdc01.com