谨呈：2013年南国水乡电梯洋房推盘策略2013.01.08一、市场研判二、典型项目大户型产品项目销售情况三、项目本体分析四、客户研判五、面临的机会与压力六、核心问题界定七、解决方案八、执行体系2一、市场研判3供给与去化:连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大宁乡楼市2009-2012年供销走势图175148150141.48137.07120.1125110116.0798.281007569.3502009201020112012预售面积销售面积2013预计新批预售250万平米，原有库存90万平米，总计供货：340万平米，去化150万平米，竞争压力巨大。4年最大去化套数在544套，去化面积在6.5万平米2012年全年累计商品房销售前十名楼盘（按成交面积）项目名称套数面积（M2）销售金额（元）板块1行政兆基君城54464292.082279991082行政中源·凝香华都45052810.592405339503行政绿地·中央花园32947932.032198033694行政长沙富豪山庄盛翠豪庭26042074.91807981785滨江海博星河绿洲30337907.721456559876行政龙湾一品24835112.811456128187金洲碧桂园·山湖城12732636.11797158678南城南国水乡23528727.45908403039金洲五街国际25328596.8610987052710南城皇庭尚品22725777.36835866355价格年前回落后，2012年价格相对平稳，上涨乏力10000950094049207900088528500800075007609700070166919商品房650064886637住宅612060005884非住宅55004734534850004602434045004457426939874214400039664043412641354034397738303707374835003570363435433621369135693570346430001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房460243404734426939873966404341264214413540343977住宅357034644457383036343707354336213748369135693570非住宅6488612058848852534894047016663776099207102036919月份1月3月6月9月12月绿地中央花园3,984382038573,8963957五街国际36873688377237573798皇庭尚品4,0543,5403,0463,13933506项目所处区域为宁乡的房价的低洼之地福临门名郡：最兆基君城：最中央花园：最低低价3100最高价低价：价：3780；最36423100；最高价高价42004800颐和源：最低价2918最高价3348金色夏威夷：均价3500紫金城：最低价3306最高价3788星河绿洲：最低格林春天：均价价：3252；最3450公园道1号：最高价4734低价2598最高价3570爱琴湾：最低价：3172；最高价4400皇庭尚品：最低价2888最高价3550财富金座：最低价3288最高价734802012年，多层均价稳定2800-2900元/平米，电梯房均价在3500-3700之间徘徊。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房均价460243404734426939873966404341264214413540343977同比29.811.6540.3926.2324.4014.863.095.994.23-3.00-6.90-30.1环比\-0.579.08-9.82-6.61-0.531.942.052.13-1.87-2.44-1.4非住宅均价6488612058848852534865937016663776099207102036919同比60.3-0.6326.9799.4633.0040.581.5832.587.5856.5828.87-24.3环比\-5.67-3.8650.44-39.623.286.41-5.414.6521.0010.82-32.2住宅均价357034644457383036343707354336213748369135693570同比8.32.941.1620.9318.286.745.61-2.61-0.87-4.05-5.78-17.1环比\-3.028.55-14.0-5.122.01-3.022.183.51-1.43-3.32-6.7别墅均价6929110979781551657737362599053895647604050424846同比-2.9857.18151.726.14-6.2231.8212.4-23.1-6.20-6.27-18.0-36环比\60.15-11.9-43.64.6627.53-18.6-10.04.796.96-16.5-3.89多层均价244519812973287729662769268726513107282628882912同比0.811030.857.557.395.254.678.431.14-9.971.192.14环比\1950.08-3.23.09-6.65-2.96-1.3417.20-9.042.191.34电梯房均价359335773760377636943719371836493829370935803565同比8.261.211.2816.1823.0112.773.51-7.642.273.862.81-9.68环比\05.120.43-2.170.680-1.864.93-3.13-3.48-0.428新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120㎡中小户型楼盘名称主力/面积区间（㎡）交房标准区间：80-160绿地中央花园毛坯主力：80—120区间：57-157凝香华都毛坯主力：75-132区间：85—145冠源·爱琴湾毛坯主力：92㎡—144区间：83—152格林春天毛坯主力：110—120区间：99-164铂金汉宫毛坯主力：99-124区间：52-139蓝庭国际毛坯主力：102-122区间：37-159福临门名郡毛坯主力：90-130区间：114-152星河绿洲毛坯主力：114-1389第9页140平米以上产品，市场需求相对较少楼盘名称滞销产品面积交房标准爱琴弯140平米以上户型毛坯五街国际149，195平米户型毛坯翰林华府134-145平米毛坯格林春天毛坯140—152平米星河绿洲138-152平米毛坯10144平米以上产品，供给少，去化少。2012全年商品房住宅供销关系分析表供销供－销户型比例比例供销比（套）（套）（套）项目=90㎡448535.45129319.0131923.47：190-120270221.36189627.878061.43：1㎡120-144414032.73286942.1812711.44：1㎡＞144132310.4674410.945791.78:1㎡合计12650680258481.86:111二、典型项目大户型产品项目销售情况12爱琴湾层数推售时间推售时户型面积销售均可售套已售套销售率月均销楼栋长价数数量（套）15#24层2012年3个月154㎡420046613%212月16#28层2012年3个月151/17542005436%112月㎡2#18层2012年3个月144/15242006869%212月㎡合计168155?项目地理位置偏，主要沩江江景，规模大，档次高。?15、16、2栋为靠近销售中心的一线江景房（看沩江），?户型面积均为144平以上的大户型；?去化速度慢；?4月份仅销售2套，其中1套是大户型。13星河绿洲楼栋层数推售时间推售时长户型面积销售均价可售套数已售套数销售率月均销量（套）5#31层2012年313个月138/152㎡41001203126%2.5月9#32层2013年511个月138/152㎡43001241613%1.5月合计2444719%4项目定位为双江景豪宅，形象档次高；5#、9#栋为江景房，看沩江；户型面积为138平以上大户型；4月份项目仅销售2套，大户型销售为零。14绿地中央花园楼栋层数推售时间推售时长户型面积销售均价可售套数已售套数销售率月均销量（套）16#22层2012年96个月135/1524100887080%12月㎡17#22层2013年31个月135/15241001101715%17月㎡合计1988744%29项目地处行政中心，地理位置优；绿地品牌；项目形象档次高；行政板块高端客户认可度高。15兆基君城楼栋层数推售时推售时户型面销售均可售套已售套销售率月均销间长积价数数量（套）10#182013年2个月160㎡45006869%32月项目广告投入大，知名度高；现场展示好，形象高端；10#栋为楼王位置，临1.4万平中心湖景，超宽楼间距；大户型楼王产品去化速度慢。16三、项目本体分析17项目市场认知：非城市热点区域、刚需项目、多层产品中的王者、缺乏细节品质1.相对地理位置好，临二环路，离交通口岸，南站近，非城市热点区域2.南城最美楼盘、步梯房、纯简欧风格、拥有500米芙蓉渠与入口广场3.多节点休闲广场、相对大气的入户大堂、4.112套电梯洋房大宅，532套步梯房5.已拥有410余批业主，登记来访3900组，全现房发售6.客户以第一次置业为主，客户认知形象不高7.市场上质量口碑不理想8.产品面积相