社区商业调研报告报告单位：商业运营筹备组报告时间：2011年11月24日目录社区商业调研报告一、社区商业理论概述1.起源社区商业最早出现于20世纪50年代的美国，由于当时家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，体现“一站式”购物的满足能力，例如美国椰林梅菲尔购物中心、卡罗拉购物中心。到了60年代，英国、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。我国的社区商业起步较晚，大约上世纪80年代末90年代初一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”出现了，虽然档次较低，但是随之数量的增加，狭义上的社区商业初步形成。从2000年至今，随着我国房地产市场的不断成熟，开发出各种特色的商业街、社区商业中心，依托于社区，却面向社会开放，其功能集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体。自此，社区商业得到飞速发展，并逐渐成为商业研究的一个热点。2.内涵社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般控制在3万平方米以内。社区商业的空间布局要充分考虑社区居民消费的便利性、环境的宜居性和市容的整洁性。社区的商业设施要相对集中，与住宅区之间的距离不少于100M，避免商住合一。基本做到“51020”，即居民从家出门步行5分钟（200M）可以到达便利店、早餐店和书报亭等，出门步行10分钟（400M）可到达超市、农贸市场、废旧物资回收站、便民药店、美容美发店、服装干洗店、修理铺等，出门步行20分钟左右（1000M）可到达区域商业中心，社区居民的基本生活需求在此都可得到基本满足。3.类型类型特点与住宅项目举例面积比外向型商业体量较大，依靠本社区居民的消费5%-苏州玲珑湾不足于支撑商业的持续稳定经营，需要11%生活馆外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。偏外向这一类别的社区商业正常经营主要依赖2%-5%无锡魅力社型于本社区居民的需求，商业规模上不能区追求巨大化，否则市场难以消化。内向型社区商业规划时基本不考虑社区商业的苏州金品会以对外性，完全依赖本社区居民的需求，2%所商业规模的大小可根据社区人口规模而下变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。二、社区商业各种业态品牌商家1.各业态部分商家列表业态商家超市大型综合超市沃尔玛、欧尚、家乐福社区标准超市城市之间、华润餐饮大型餐饮西餐咖啡星巴克、米罗、上岛、新岛、绿茵阁中西式快餐麦当劳、肯德基、汉堡王、艾薯、永和、7+7、老娘舅便利店可的、万宁、全家、喜士多、7-11服务配礼来药店、海王药店、布兰奇干洗、中国银套行、芥子书屋、柯达冲印、票务代购、信义房产、三春晖书店、光辉岁月音像店美容美美容自然美、金莎、百莲凯、永琪、伊蔓姿、克发丽缇娜美发卡伊、艺廊、小海、小野、金莎、永琪、雅姿生活家月星、无印良品、一五一十居休闲娱茶艺一茶一坐、钱塘茶人、避风塘、清风茶艺馆乐和中堂、清沐、足生堂、大瀚、大宋、大桶足浴SPA大、刀马旦、卓逸养生馆、阳光丽都养生会所教育培早教乐高、可音可、金宝贝训课外辅导硕博、至善、学大、精锐少儿兴趣马晓春、童话馆、杨梅红、天音琴行三、社区商业各业态物业需求表1.超市类（1）大型综合超市技术指标具体要求需求面积（M2）10000-20000单层面积（M2）5000-10000经营楼层选择（层）-1—3结构层高要求（M）≥4.5进深≥50楼板承重（Kg/m2）≥500给排水提供市政管道供水，且供水量≥100吨，排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（M2）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯（2）社区标超技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）1,000-3,000经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位，日供水量≥100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000㎡，，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯2.餐饮类（1）大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）5001,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯（2）快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯（3）西式快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯（4）西餐咖啡店餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）200-500结构层高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯3.便利店类便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）49进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修技术指标具体要求4.服务配套及精品类服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。技术指标具体要求需求面积（㎡）30200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）310物业交付装修标准毛坯5.美容美发类美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。（1）美容SPA：技术指标具体要求需求面积（㎡）80-500经营楼层选择（层）≤3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯（2）美发技术指标具体要求需求面积（㎡）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯6.生活家居生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。技术指标具体要求需求面积（㎡）50-200经营楼层选择（层）≤3层高要求（m）≥33-5开间（m）10-15进深（m）物业交付装修标准简单装修/毛坯7.休闲类休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。（1）茶艺技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯（2）SPA足浴技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道可不需要，足浴可以用电停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯8.教育培训类本业态主要是做少儿培训教育类项目，孩子的教育问题一直是每个家庭所关注的焦点，这一业态引入社区体现了对业主的尊重和关心。技术指标具体要求