宜春市房地产市场研判城市概况宏观经济环境分析房地产市场环境分析房地产板块特征结论附：地块解析2城市概况宜春市位于江西省西北部，湘赣交城市区位接地带。东临南昌、抚州，南临吉九江安、萍乡，北临九江，西与湖南交行政区划南昌宜春界。东局南昌约174公里，西距湖南抚州长沙、株洲分别约154公里、125公城市交通萍乡吉安里。城市定位城市规划3城市概况城市区位宜春市下辖樟树、丰城、高安、上高、万载、宜行政区划丰、铜鼓、奉新、靖安、袁州三市六县一区，总城市交通面积1.87万平方公里，城市定位总人口540万。城市规划4城市概况袁州区位于宜春市的西南端，东连新余，西临城市区位萍乡，南界安福，北接万载、上高和湖南浏阳。湖万载县南行政区划浏阳袁州区城市交通分宜县袁州区是市政府所在中心城市定位城区地，是全市政治、经济、文化、信息中心。城市规划全区总面积2532.36萍乡市平方公里。总人口为安福县105.41万人。5城市概况城市区位规划范围：北接三阳镇区南端行政区划南邻榨山北麓东至枫树岭近袁河处城市交通西至稠江入袁河口处，城市定位面积：313.3平方公里常住人口：39.6万人。城市规划6城市概况城市区位行政区划宜春市中心城区目前对外交通主要依靠：G60城市交通G60(沪昆高速)明月山机场道路G320（国道）城市定位S228（宜安线，省道）铁路：串联沪杭铁路、浙赣铁路、湘黔铁路和贵城市规划昆铁路航空：明月山机场（建设中）7城市概况城市区位城市性质：赣湘边际区域重要的中心城市中部著名宜居城市行政区划中国锂电产业基地城市职能：产业基地职能、交通枢纽职能、城市交通中心服务职能、生态宜居职能城市定位发展目标：定位为赣西中心城市、著名宜居城市、休闲旅游城市、特色产业基地城市规划8城市概况——空间结构构筑“一核三轴五组团”城市区位“一核”是指中心城区，包括工业新城、宜阳、行政区划袁州、明月、湖田、老城区六大板块三轴”是指中心城区彬城市交通“-江，中心城区西村，中-城市定位心城区三阳三个发展轴。-“五组团”分别是指温汤组团、西村组团、三城市规划阳组团、彬江组团、新坊组团。9城市概况——发展方向中心城区城市空间发展：城市区位北拓为主，推动中心城区行政区划南北结构框架的成长；东西协调，强化赣湘廊道城市交通的带动；城市定位集中打造赣西区域中心城市。城市规划10城市概况——土地利用建设用地平衡表城市区位行政区划城市交通城市定位城市规划11城市概况——开发时序城市区位近期（2008-2015）行政区划中期（2016-2020）城市交通城市定位远期（2021-2030）近期目标：中心城区城镇化水平达到77%城市规划中心城区建设用地面积达到55平方公里城市人口50万人12城市概况——小结?宜春市位于江西省的西北部，紧邻湖南，处于两省省会的中间位置，也是赣西地区与长株潭城市圈沟通联系的重要通道；?宜春市铁路、公路以及水路交通便捷，加上明月山机场的建设，将打造立体交通网络，其区域交通枢纽地位将不断提升；?宜春市定位为赣湘边境区域重要的中心城市，中心城区的规划建设进一步加大招商引资力度，为地区经济发展培育新的增长点。13城市概况宏观经济环境分析房地产市场环境分析房地产板块特征结论附：地块解析14宏观经济分析——GDP2006年-2012年上半年宜春市、袁州区GDP走势（亿元）?2006年以来，宜春市GDP年保持突破亿元GDP1000稳定、快速增长，年增长率在12.8%-增速放缓，约11%14%之间；?袁州区近年GDP增速要略快于全市，2006年-2012年上半年袁州区占宜春市GDP比重大致在13%-15.8%之间；?袁州区占全市GDP比重呈下降趋势。15袁州区宏观经济分析——人均GDP2006年-2011年宜春市、袁州区人均GDP走势3061美元?宜春市及袁州区人均GDP增速呈加快趋势，2053美元2011年同比增幅分别为26.8%、19.4%；?2011年宜春市及袁州区人均GDP按美元计分别为3061元、2053元。?房地产市场将进入快速发展阶段。16宏观经济分析——产业结构2006年2011年?第三产业成为推动袁州区当前经济发展的主要力量；?第一产业比例有所下降，但仍然偏高。根据宜春市十二五规划纲要，三次产业结构比例将调整为11%：59%：30%，第一产业比中国将大幅下滑，第二产业将重新占据主导；未来主导产业：锂产业、医药产业、机电产业、油茶食品产业、新型建材产业。17宏观经济分析——人口2006年-2011年宜春市、袁州区常住人口走势?宜春市、袁州区人口增长较缓慢，2006-2011年平均增长率分别为0.29%、0.8%。?袁州区占全市人口比重稳定在19%左右2006年-2011年宜春市、袁州区常住人口年增长率?按照十二规划，2015年宜春常住人口要达到约570万人，按照袁州区20%比重将达到约114万人，增长绝对值约10万人。18宏观经济分析——人民生活2006年-2011年袁州区城镇居民人均可支配收入（元）2006年-2011年袁州区城镇居民人均消费支出（元）?2009年以来袁州区城镇居民人均可支配2006年-2011年袁州区社会消费品零售总额（亿元）收入增速加快；?人均消费性支出占可支配收入比重在70%-75%之间；?2011年全区社会消费品零售总额突破100亿元，是2006年的2.56倍，年增速在18%以上。宏观经济分析——在江西省中的位置社会消费品零城镇居民人均?宜春市经济总量、土地面积人口GDP人均GDP固定资产投资售总额可支配收入（万平方公里）（万人）（亿元）（元）（亿元）固定资产投资以（亿元）（元）南昌7402497.332688.87533232002.66928.3420741及社会消费品零景德镇————564.7135573394.47165.3518964售总额在全省处萍乡————658.1535489577.29183.2118646于中上水平；九江18823491.031256.41265701006.54329.7417911新余————779.2168420626.38132.819719?城镇居民人均可鹰潭————426.737932276.86103.2717518之配收入在全省赣州39379896.991335.9815965819.55432.3216058吉安25271489.1879.0618274739.23228.4717692位置靠后，仅领抚州18820399.14742.5118979553.12266.1716633先于赣州市。上饶22791728.271110.5816879828.46378.2317698宜春18669549.921077.9819890779.46309.7616431排名————575510袁州区宏观经济分析——小结?宜春市总体经济总量在江西省各区中处于中上水平，为城市房地产业的发展奠定了一定的基础；?经过多年的发展，宜春市初步形成了一定的特色产业（锂），但是总体来看第一产业的比例仍然偏高，人民收入偏低，一定程度上也制约了房地产业的发展；?袁州区人口规模较大，随着区域经济的发展和人民收入的提高，房地产市场需求将不断扩大。城市概况宏观经济环境分析房地产市场环境分析房地产板块特征结论附：地块解析22房地产市场环境分析——房地产开发投资2006-2012宜春市固定资产投资及房地产开发投资（亿元）?近年袁州区占全市固定资产投资比重在14%-17%左右，而房地产开发投资占全市比重达到27%-2006-2012袁州区固定资产投资及房地产开发投资（亿元）43%，且近三年呈上升趋势。?经过2009年的调整后袁州区房地产开发投资快速增长。房地产市场市场环境分析——房屋施工及竣工规模?年年袁州施工房屋面积竣工房屋面积2004-2011同比同比（万平方米）（万平方米）区房屋年均施工面积2003年————46.549%和竣工面积分别为2004年13670.90%47.41.90%192.03万平方米、2005年158.615.70%79.146.70%50.55万平方米；2006年127.69-19.50%64.85-18%?近3年年均房屋施工2007年141.5310.80%39.14-39.60%和竣工规模分别为2008年178.8626.40%42.799.30%264.53平方米、2009年215.5620.50%35.9715.90%43.69万平方米；2010年236.399.70%40.2311.80%2011年341.6444.50%54.8836.40%房地产市场环境分析——商品房销售?2003年-2011年2006-2011年宜春市商品房销售面积（万平方米）宜春市商品房销售量增长率袁州区商品房年均销售58.33万平方米，近3年市场需求旺盛，年均成交73.38万平方米，其中2011年创下历史2003-2011年袁州区商品房销售面积（万平方米）袁州区商品房销售量增长率新高。?全市商品房交易量大致稳定，年成交量在230-270万平方米左右。房地产市场环境分析——商品房销售均价2003-2011年袁州区商品房销售均价走势（元/平方米）?2011年袁州区商品房销售均价达到2003-2011年袁州区商品房销售均价增长率3779元/平方米，2003年以来年均增长率达到20%；?经过2009年的短暂调整后，袁州区商品房售价增长速度呈加快趋势。房地产市场环境分析——商品住宅销售面积2004-2011年袁州区商品住宅销售面积（万平方米）2003-2011年袁州区商品住宅销售面积增长率?袁州区商品房销售以住宅物业为主，近五年商品住宅成交比重为93%；?