市场研究淮安市场分为清河区，清浦区，淮阴区，开发区，楚洲区，5个区当中，清河区启领头羊之效应。50多个楼盘当中有10个是我们的竞争个案，是要去和他们正面做战，拼个你死我活，血流成河。还是………我们应该选择蓝海策略而不是红海策略。我们应该如何做？塑造唯一与其最好不如唯一清河区地块周边配套?金鹰国际购物?时代超市?沃尔玛?易初莲花清河区是淮安市政治，经济，商业，教育，科技，体育，文化，卫生中心…基础配置完善。市政建设配套等已相当成熟,也是淮安房地产市场发迹最早，房价最高的版块。清河区产品分析产品：以高层小高层为主少量多层。主力面积：120～140㎡大面积户型为主也有少量65㎡--100㎡小户型主力户型：3房2厅，以改善住房需求为主。销售价格：中高端小高层，销售均价在5500左右。万达茂华等项目进驻，使得周边的房价及品质得以提升本案SWOT分析优势（Strenth）——水渡口繁华板块；交通便捷；钵池山公园占地1800亩，其中山子湖水面面积约600亩，是淮安市目前最大的综合性公园，被誉为“城市的绿肺”。地标级的高层；一梯一户豪宅规划；顶级建材、精装地下车库、七星会所等…劣势（Weakness）——竞争项目多，需抛开包袱创造唯一，将产品差异化拉高，威胁（Threaten?）——楼市观望气氛浓厚；国家出台政策，2010年多个同性质项目新房即将上市，如茂华国际汇、香格里拉项目，融桥将分流客群Artdeco风格建筑及法式皇家庭院艺术，是弘辉.首馥区别于其他豪宅的魅力所在！目前的问题点?建筑风格未塑造出话题及档次?产品的突出点不明确?缺乏整体形象切入点?钻石的4C分级标准即：??重量Carat??颜色ColorClassice+?=弘辉首馥钻石的5C标?净度Clarity准??切工Cut???最名贵的钻石都产自南非最富有的人总聚集在最美的山水盛景圈层论经营顶级豪宅的同时也是经营一个圈子顶级豪宅历来以对稀缺自然资源的占有，代表了拥有者的身份、阶层和家族。而富人区，由于高于社会同等水平的服务和文明程度、居住者对社会强大的影响力和号召力，因此也是拥有者强化和延展朋友圈、事业圈、财富圈的黄金平台。产品解读??重量Carat／规模?近60万方大盘钜献，城市融合体的整体规划颜色Color／生态环境（山子湖）Classice／服务切工Cut／规划拥古黄河风光带引入标准台湾汉莱五星Artdeco风格建筑生灵钵池山，级酒店式服务，修筑成及七星级皇家会所亲水山子湖，为无限享乐的王国法式宫廷园林七重演奏自然的天合之作?打造国际化样板社区??弘辉首馥钻石的5C标准?净度Clarity／质量不惜成本，打造建筑的钢骨主题，基座石材高科技智能化系统?客源分析形象需求时尚舞台港澳人士、影视明星?尊重需求豪华高调外籍人士、企业金领自我实现世袭领地海外华侨、本地富豪阶层实现国际社交富豪、各界社会名流核心客户：地缘情结，希望借此机会晋级真正的富豪圈，获得身份认同和衣锦还乡的心理本地富豪：大企业决策人，社会名流人士，隐富，追求生活品味、钟情奢侈品牌境外人士：希望能与自然亲近，但坚持贯有的生活品味和生活阶层目标人群消费特征1.注重体验型消费2.注重品牌知名度3.信专家旁证4.对价格波动不大敏感，更重感受5.家庭意见往往占主导权他们购房要求不在只是纯粹住而已，还为了要传承家业，彰显他们的骄傲及财富，他们非常在意个人安全及隐私，多半非常低调。我们希望这群人对弘辉.首馥产品的理解弘辉品牌；豪宅专家金牌物管；湖泊环绕、荣耀地标；俯瞰全城；Artdeco风格建筑设计及法式皇家庭院艺术，基部外挂天然大理石的立面；国际化的住区，入户花园；高档入户大堂；首个私密性安全性最高得精装车库地下停车及豪华双LOBBY城市融合体……投资者“高性价比”的投资精品，拥有一定财富的成功人士。我们最大的挑战：不是来自市场！而是怎样把弘辉.首馥的魅力释放到极致！?结论?弘辉.首馥七宗“最”最顶级的富豪区最养生的湖境生活最安全的建筑品质最奢华的七星级会所最正宗血统的金钥匙管家最完善的智能化系统最骄傲的领地主人?广告总精神?——是项目气质的最大概括，也是广告的灵魂。??鼎级富豪圈钻石超豪宅?产品定位----最好的产品定位，永远最清楚、最直接地告诉客户，我们是什么。?56万平米城市融合体打造国际样板住区??国际化精品社区未来商业中心世界级团队，极致规划配套设施完备，全方位满足高端需求钵池山公园&古黄河风光带的天然景观?广告定位????上上行行阶层阶层··国际观国际观??富富绅绅名流名流·灵犀相应的贵族气质与自然韵律??崭崭新富豪新富豪区区··单纯大尺度生活版图气势独尊广告调性??????沉沉稳稳、大、大气气、、内敛内敛，，低低调调平和的高平和的高贵贵不不会会有有急急于得于得到到认认同的同的底底气气不不足足????媒体表现增强感染力，提高关注度，用最广的媒体，最快建立项目形象户外：城区交通动线、周边乡镇报纸：淮安日报淮安晚报扬子晚报现代快报电视：电视挂屏楼宇广告：广播：杂志：租售报导地产画报灯箱：主要干道DM直投：数据库资源直投、银行账单、电信账单、区域夹报等短信：数据库资源短信、区域短信标志性工地现场：T霸（高炮）、LOGO墙、工地围板、接待处，现场会所接待中心现场看板媒体报广表现及建议A.开盘预告+形象展示／整版硬广诉求重点：弘辉.首馥开盘在即/全城期待，万众瞩目时间建议：2010／11／19（周五）11/26.12/3媒体选用：淮安日报.淮安晚报，搭配软文B.正式开盘／跨版硬广诉求重点：极，顶级豪宅璀璨登场时间建议：2010／12／5（周日）媒体选用：主：淮安日报.淮安晚报（跨版）附：扬子晚报.现代快报（整版）C.开盘后形象展示+卖点介绍／跨版软＋硬广诉求重点：弘辉.缔造传奇，热销2亿，第一组团全部销罄10大非买不可的理由（产品＋建材（钢骨）＋智能化＋新风系统＋精装地下车库及双lobby＋钵池山公园及古黄河风光带生态环境＋七星级会所＋世界级团队＋法式宫廷园林+环保节能时间建议：2010／12／6（周一）媒体选用：主：淮安日报.淮安晚报（跨版）附：扬子江日报.现代快报（整版）楼书表现及建议VIVI???????促销活动：一、立减118优惠倒计时！（2010.11.24～2010.12.5）即日起每平米立减118元优惠倒计时”，从而使该优惠活动截止到12月5日开盘当日让客户紧张并加紧认筹！二、日赠266元，越早越多享！（2010.12.10～2011.1.9）（以之前每平米优惠118元计，最小107平米的房子即是优惠12626元，如果从12.10到2011年1月9进行新一波促销活动，那么266＊31=8246；也就是说，我们可以在比目前优惠政策幅度更小的情况下，持续达成促销效果）三、千金择邻“千金择邻”活动计划——让邻居成为朋友，不如先让朋友成为邻居(老带新的活动)在业主答谢会上集中发放“千金择邻”活动计划书营销策略（媒体通路）当客户从广告媒体的接触开始，一直到进入现场、接触售楼人员、了解楼盘然后离开回家，再进入深化接触，持续成交的过程中，力求让客户的印象建立在于贴心、温馨及有文化深度的公司形象，及高贵、尊崇、有人生价值的项目特色。具体落实在整体的广告表现与调性的处理上，针对已购和未来二期、三期意向蓄水客户，进行深情喊话、再续前缘。通过中国银行VIP客户的渠道，高质感DM专递到家，通过详实景观、生态、产品、物管、配套的整体优势，详细突出开发商在规划上的细节和用心，将产品的优越品质和整体素质逐一表现，使其口碑相传，亲朋互介。确定以地产画报及高端媒体为主要媒体通路，并以分众媒体的楼宇广告锁定高档写字楼与高档住宅客层，电视广告锁定具有地缘情结的富豪等客层等的多种媒体配合，以点带面建构立体推广体系。主要的广告表现则以系列广告连续推出、VCR的真实项目呈现、现场触摸屏吸引目标客源，建立项目的品牌形象和良好口碑。营销策略（现场细节）售楼处接待人员以酒店式制服统一着装，金属铜制胸牌，为来访者深化项目尊贵、专业的形象；特别设计置业顾问人手一台IPAD，将触动式屏幕展现在客户手中，随时点阅楼盘讯息。让来访者在国际最新科技平台上体验项目所带来的尊贵感。带来震撼效果，为销售营造良好高效的氛围。营销策略（现场细节）会所未来建议以雪茄吧、艺术画廊、红酒窖、SPA等设施，增强产品休闲、配套机能，强化本产品同样身为奢侈品牌的潜在暗示，制造客户想要拥有的购买理由。营销策略（SP&EVENTS）SP及EVENT活动将成为广告推广的另一主线：鉴于开始进入秋、冬季，现场无法展现本项目自然景观的独特优势，建议可邀请英国皇家管家学校或英国的教练进行对已购客户的家庭管家（15名-20名），进行专业管家培训，炒作新闻。和奢侈品的推广合作（Debeers、Cartier等）举办小型拍卖会、新品发布会，提高项目的媒体关注度，互换客源，以吸引目标客层聚集。楼楼书架构书架构???封面一：鼎级富豪圈钻石超豪宅卷首语：城市的发展，是历史和现代的承接。城市的心脏，跳动着时代发展的脉搏。真正的王者，永远是引领时代的先锋。居城市中央，方能为中流砥柱。观世界万象，笑看风云潮起潮落。P1扉页比“五星”更贴心的“5心”服务?人文之心：乐山乐水天人合一?生活之心：尊贵生活真心体验?建筑之心：名案风韵大师风骨?艺术之心：远观巍峨细究深韵?科技之心：个性服务无微不至P2-P3人文之心Humanheart（环境）都说，历史是面镜子，照出了风华，开启了文脉。弘辉·首馥对外毗邻淮安钵池山公园，俯瞰山子湖，享受中央公园得天独厚的优越地理环境，对内继承法式园林美学。会通中西，内外皆修，启华夏神韵，明欧陆风情。对于极少数贵客，弘辉·首