项目背景介绍项目位于扬州市广陵区广陵新城一块280亩的商业综合用地，地块规模较大，区域目前处在大规模规划建设进程中，本报告旨在通过对新政解读，宏观、区域市场的了解与分析，以及项目本身的研究，通过经济测算确定可行性方案，实现项目的顺利操作。Codeofthisreport|1报告提纲Part1、政策解读Part2、宏观环境解读Part3、区域解读Part4、市场判定Part5、项目分析Part6、项目建议Part7、经济测算Codeofthisreport|2part1政策解读Codeofthisreport|3政策解读新政出台背景09年下半年开始，全国房价再次2010年3月，70个大中城市新建疯狂上涨，至2010年第1季度，商品住宅销售价格同比均上涨，全国商品房销售均价达5193元/其中涨幅最大的5个城市是：海平米，同比09年1季度上涨口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%16％2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高Codeofthisreport|4政策解读促使本轮房价快速增长的四大成因政府的两面性信贷投放过量本轮房价上涨的原因市场供给不足通胀预期加速Codeofthisreport|5政策解读政策的出台是对高房价呼声的回应在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心政府的杀手锏：“4.15新政”、“4.17新政”出台Codeofthisreport|6政策解读“4.15新政”出台国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月15日下午5时许，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条”。抑制不合理住房需求抑制不合理住房需求增加有效供增加有效供应应增加土地供，行差化的土地政策，避免对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米总应实别人为的制造土地稀缺的恐慌。根据4月15日国以上的家庭，贷款付款比例不得低于30%；二国四条的出台，让市土资源部的全国住房供地计划，其中中小套型商是“二套房”贷款首付款比例不得低于50%，贷场开始对于今年的房品房供地量公，超去年全款利率不得低于基准利率的1.1倍；三是继续地产市场到底如何走计划总80431顷过国实住房用地量。“累进”。向产生众多猜测，这际总时，市场还是存在一保障性住房大幅加保障性住房大幅加码码定的对于这些政策到加强市加强市场监场监管管底如何执行，执行到严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂年的“两会”工作报告，提出今年保障性住房建什么力度的侥幸……盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，在设的规模是200万套，棚户区改造是130万套土地获得、开发融资、报批等环节严格限制；，“新国四条”则提出要在2010年完成建设保清理已发放预售许可证的商品住房项目，对恶障性住房300万套、改造各类棚户区280万套性经营行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的的计划。依法严肃追究相关责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。Codeofthisreport|7政策解读“4.17新政”出台如果说在国四条刚出台的时候，市场整体对于新政到底会如何执行还存在某些侥幸心理的话，那么2天以后的4月17日，中央政府让市场彻底相信了他们调控房产市场的决心。在国四条的基础上，深入细化了“国十条”抑制不合理住房需求增加有效供应保障性住房大幅加码加强市场监管?统一思想，提高认识?增加居住用地有效供应?确保完成2010年建?建立考核问责机制?实行更为严格的差别?调整住房供应结构设保障性住房300?加强对房地产开发化住房信贷政策万套、各类棚户区企业购地和融资的改造住房万套?发挥税收政策对住房280监管的工作任消费和房地产收益的务?加大交易秩序监管调节作用力度?完善房地产市场信息披露制度从本次“国十条”实行的力度来看，其重点落在了“抑制投机”和“加强监管”上。当然，这两大项也是过往调控的重点，此次调控的区别在于，对于打击投机和加强监管的力度上，是过往政策所不能比的——由此可见，政府对于本次调控的决心和力度。Codeofthisreport|8政策解读新政对房地产市场的影响1、新政策出台，上门量明显减少；对于放盘的业主，情绪影响较大，前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市；3、新政出台后，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。Codeofthisreport|9政策解读操作建议面对目前的局势，首先要做的不应该是盲目悲观或心存侥幸。而应切实的对1审时度势自身所面临的情况（人、财、物、市）进行客观的综合分析。每个不同的企业，其模式，运作都是无可复制的，可以借鉴别人的。但必须建立在对自有高度决定深度情况深挖的基础上。他们到底要什么？事实上，大多数市场参与者不能100%的回答这个问题。而2精研客群究其原因，无非是“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。那么，为什么不暂眼光决定口袋时脱离一下这座山，“坐上热气球去俯瞰他呢”？特别是在面临这样的大市环境下，对于客群需求、购买行为的深入了解，全面掌握。是走出困境的重要出路。3精研产品本论调控的重点在于打压投机需求、增加供给。那么，可预见的形势是供应思路决定出路种类将会偏向“刚性需求”类产品。那么，在众多竞争层面中，如何拔得头筹？如何创造出“属于我的唯一标签”。这是未来市场竞争中胜出的根本。同时，打压投机需求，不代表不存在投资需求。在政策环境基础上，是否能够对于相应的投资类产品进行有效的提升呢？4其实提升综合营销营销力=执行力面临这样的市场环境，企业要在今年完成既定指标。最为重细节决定成败要的关口将落在“营销环节”。不是说其他环节不重要，而是营销环节的好与坏将是最终体现前述环节成绩的风向标。在这个过程中间，需要我们大幅度的提升每个环节的执行力。特别对于某些操作压力相对较大的个案，更需要将相应的工序“紧前”，以提升运作的空间。Codeofthisreport|10政策解读小结态度?政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大手段?史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期情绪?市场情绪急转直下，需要长时间消化传导?调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放作为开发企业面临如此市场,我们更需要保持冷静的态度和理性的思路.强化项目整体营销策略与准确的执行力度.获取市场的认可.Codeofthisreport|11part2宏观环境解读Codeofthisreport|12城市地位扬州城市地位现代商贸流通业发展直接反映一个城市、一个区域经济社会发展的状态和社会繁荣程度。扬州商贸业的“十一五”发展规划，确定了“把扬州建设成为辐射苏中、苏北以及毗邻省市的区域性商贸流通中心城市”的战略定位，这是基于魅力扬州的城市品牌，已经成为扬州大力发展商贸流通业的强大支撑。扬州是长三角第三梯度城市，GDP千亿俱乐部成员、百万级人口中等规模城市、2006年联合国最佳人居环境奖、首批中国优秀旅游城市Codeofthisreport|13城市概述扬州城市概述扬州是苏中门户，园林城市。全市建成区面积71.9平方公里，现辖广陵、维扬、邗江三区，代管江都、仪征高邮3个县级市。人口约460万，市辖区总人口118万，市区人口约60万。古今转变扬州是历史文化名城，同时也是全国宜居城市，且旅游业发展迅猛，使得扬州为越来越多的人所关注和认可，愿意在此定居。Codeofthisreport|14城市格局扬州城市格局老城区-蜀岗瘦西湖板块?区域定位：扬州城市中心?主体功能：旅游、休闲、市级行政、商业办公等功能西西部新城部新城--以以居居住住为为主体主体功能功能?发展程度：发展受到老城保护限制，建设密度和容量严重受限西部新城板块?区域定位：城市副中心?主体功能：区域功能涵盖居住、商业、行政和公建配套，主体功能以居住为主?发展程度：区域空间受铁路、高速公路影响，区域发展空间受到限制产业园区板块城北老城区?区域定位：工业产业园城?主体功能：以制造业为主体功能的产业园区东城中心涵盖开发区、邗江产业园、广陵产业园和沿江开发区老西老城?发展程度：工业发展导向明确，区域园区发展接近饱和城新区区城区城南工业园老城区与新区过渡板块?区域定位：城市产业、人口居住的疏散区?主体功能：以居住功能为主，主要是城市人口和产业扩散区同时也有大量城市商业项目?发展程度：积聚大量城市拆迁安置小区和物流产业园区，发展处于旧城更新阶段版权所有，资料由：http://www.mm858.com/整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|15城市经济扬州城市经济GDP年增幅保持在15%以上经济发展快速人均可支配收入持续大幅上涨居民消费信心不断提升Codeofthisreport|16社会投资扬州社会投资固定资产投资额不断增加，且在GDP中所占比重加大，投资驱动城市经济增长的特征明显房地产投资额持续增加，但在总投资额中占比有下降趋势，其他经济产业逐步壮大Codeofthisreport|17产业结构扬州城市产业结构第二、第三产业比重不断增加。工业的不断壮大为城市发展奠定了更好的基础，第三产业