品牌价值提升物业价值——亨通地产吴越祥庭南区企划推广CONTENTS1．宏观态势分析A.宏观大环境分析B.土地市场分析C.区域整体楼市分析2．区域住宅板块分析3．市场总结4．项目经济预算5．项目前期营销建议6．媒体投放建议1宏观态势分析1宏观态势分析A.宏观大环境分析全国部分经济数据观察?CPI、PPI环比大幅上涨?工业增加值超预期增长（资料来源：国家统计局、颂唐机构市场部）2月份CPI和PPI继续上涨，通货膨胀的压力不断加大。随着通胀压力的增大，未来央行加息和上调准备金率的可能加大，紧缩性的货币政策将对房地产企业的资金面形成压力。虽然国际上目前然经济形势仍不稳定，但国内生产资料成本及物价上涨等为资金的流动创造了有利的环境。全国部分经济数据观察?M0增速继?消费信心继续提高，货续改善币流通速度提升（资料来源：中国人民银行、颂唐机构市场部?M1、M2供应稳定，M0近期上涨迅速。目前，货币仍相对宽裕，基于对通胀的预期，消费者的消费信心得到进一步加强。2009年国家的4万亿投资计划使得货币政策非常宽松，房地产领域资本金流入非常充分，开发商资金链不再像08年那么紧绷。一定程度上拉高了房价，而房价的持续上升促进了消费者的追涨心理，加上对通胀的预期及国际上的避险资金涌入使得大量资金进入房地产业。宏观经济的走势不仅直接影响到购房者的信心指数以及购买力，同时也会影响到国家对楼市的调控方向和调控力度；当08年经济低迷时，国家在楼市调控政策上较为宽松；当经济发展态势平稳，楼市过火之时，国家必然出重拳以稳定楼市。目前随着经济逐步企稳，房地产调控政策已经开始逐步收紧。后市经济走势如何将决定房产政策的基本方向。近期政策概览—土地政策2月?国土部将出台细化土地调控“后招”（2010.2.25）?四大举措确保今年保障性住房用地有效供应（2010.2.4）?国土部对“地王”被退表态将制订措施防范土地闲置（2010.2.2）1月?国土部加快编制保障房用地供应计划（2010.1.28）?国土部下发《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》（2010.1.14）?国办：探索土地出让综合评标方法（2010.1.10）?国土部酝酿新规，土地使用须网上公布“晒”明细（2010.1.4）近期政策概览—金融政策2月?银监会再出手调控二手楼市严控银行变相返点（2010.2.26）?银监会出台贷款新规个人贷款须面谈面签（2010.2.21）?多家银行个贷收紧释放挤压楼市泡沫信号（2010.2.12）?中国银行取消房贷利率7折优惠（2010.2.2）1月?房贷显收紧趋势部分银行新客户优惠利率或调整（2010.1.26）?银行下发限贷令收紧政府融资平台及房地产贷款（2010.1.14）?住建部：严控二套房贷抑制投资投机性购房（2010.1.5）基于上述综合分析基础之上，我司认为：1.在国家一系列宏观调控政策，以及未来可能出台政策的影响下，2010年楼市将以平稳发展为主，投资投机性需求将得到一定程度上的抑制。不排除在观望气氛变浓的影响下，下半年成交量大幅萎缩的可能。因此本案应该抓住目前宏观面尚好的时机，加快节奏入市。2.从长远来看，随着人民币的升值预期，以及GDP和居民收入的稳定增长，在2011年乃至2012年，楼市将进入平稳发展周期，09年的火爆增长局面在2-3年内不会重演。1区域宏观态势分析B.土地市场分析全国土地市场观察土地供应成交量价情况?2月是土地供应传统淡季，而且正值春节假期，土地供应量减少。但和09年同期水平相比，各个城市住宅用地供应相对较多。?10个重点城市中，上海、北京、杭州、南京、重庆、天津、成都7个城市住宅用地1-2月溢价水平大幅超过09年平均水平延续09年土地市场态势，土地溢价率屡创新高，与08年土地市场形成鲜明对比。面对吴江外围城市土地成价格的逐步攀升将进一步拉升区域城市的整体房价，进而带动周边如吴江这样的二、三线城市价格的上扬。随着调控政策的加紧，疯涨态势将有望得以遏制。苏州土地市场态势苏州住宅成交情况除08年受市场调控及出让土地结构影响，楼板价及土地出让面积均有所下降外，但长期来看土地价格将持续上涨，且容积率也不断攀升。09年下半年优年份出让面积平均容积可建面积成交地价成交楼板价质地块涨幅多超80%以上。05年4736843.81.2257735421723.561414.08将进一步推动苏州房价上06年6478081.61.4795188132557.251740.3507年6679980.61.3388778113508.172639.67升。08年583935.881.51249245.423795.62350.409年47122751.875323306262.273479.04吴江土地市场分析整体来看，吴江土地价格呈明显上扬趋势。由于开发商对吴江楼市中长期行情普遍看好，拿地较为积极。近期土地市场抢地现数据来源：吴江国土局、颂唐研展部象将持续一段时期。在推09年下半年，随着周边土地市场的火爆，吴江高吴江房价的同时，吴江土地市场也逐渐发力，成交土地集中在苏州河市场的竞争将更趋激烈。沿线及松陵城南板块，楼板价较之前有大幅上涨。09年末，吴江土地供应主要以周边乡镇为主。吴江09年土地成交汇总吴江09年土地成交汇总吴江土地市场呈放量的态势，出让地块大部分集中在城西及城南板块，体量普遍较大，这些出让的地块将在今后的1－2年内上市，区域市场竞争趋于激烈。短期内可能出现供大于求的局面。重点地块分析伟业苏州河地块东至梅石河、南至高新路地块位置本案西至苏州路、北至知青河地块面积99227.4m2容积率≤1.3绿地率≥30%伟业地块建筑限高≥9m楼板价4677元/m2此项目以低密度产品为主，对本案的中高端客群将形成一定的截流，但其楼板价较高，本案与之相比存在一定的价格竞争优势。重点地块分析新港运河地块西邻长安路、南至联杨路地块位置本案东邻227省道复线、北至长板路土地性质居住地块地块面积总421426.6m2新容积率1.6-2.4港地建筑密度≤25-30%块绿地率≥20-35%建筑限高≤100m2楼板价1348元/m2此地块成本较低，规模较大，且带大体量商业，具备规模和成本优势，将会分流本案部分客群。重点地块分析体育场东侧地块西邻中山南路、南至中心东路地块位置本案东近花园路、北至联杨路土地性质居住地块地块面积总386460m2容积率≤2.2建筑密度≤30%绿地率≥30%建筑限高≤100m2体育场东侧地块楼板价2504.5元/m2地块规模较大，规划产品类型市场覆盖率较广，处于南城区。对本案周边乡镇客群将形成一定拦截。重点地块分析?从近期重点地块来看，楼板价整体保持持续上涨态势，溢价幅度仍处于高位。?伟业苏州河地块楼板价竞得时间板块地块面积容积率楼板价溢价幅度竞得单位刷新了吴江土地成交记录，09-06-25城南1048532.214393.8%伟业可见优质地块受开发商普09-09-17城南4214261.6-2.4121329.3%新港遍追捧。此项目的上市将09-09-23城西3678481-2.2175049.2%鼎基会成为吴江新的价格标杆，09-12-21城西99227.41.34677153%伟业将一定程度上推动吴江房09-12-28城南3864602.2250093.3%阳光价的上扬。随着吴江土地市场的活跃，出让地块规模普遍较大。未来市场竞争将更趋激烈；从吴江向西向南的城市发展方向来看，区域内仍有大量的可供出让的地块，其中不乏优质地块，后续吴江不缺房子。本项目从区位上来看，竞争优势并不明显，差异化的产品定位路线就显得尤为重要，在入世时机上应该避大盘锋芒，见缝插针，抢占市场份额。1宏观态势分析C.区域整体楼市分析苏州成交趋势分析苏州成交量价趋势图苏州住宅市场在年初契税减免、银行降息等优惠措施的刺激下，成交量逐渐攀升，于09年5月份达到峰值。近期随着楼市政策的趋紧，呈现出震荡整理的趋势。2010年初成交量大幅下降，但价格相对稳定。苏州房地产总体运行情况供应分析苏州2010年2月份，全市新增商品房14.43万方，成交商品房为19.91万方,本月虽然供销双量创下新低，但是值得指出的是单月供应量还是少于销售量，本月供销比为0.72。也就是说市场本身在售房源不多，同时1.2月是传统的淡季，因此成交量的大幅下滑不能说明市场已经转冷。吴江成交趋势分析吴江住宅成交量价图数据来源（吴江房产信息网、颂唐机构市场部）2010年2月吴江成交量较上月仍有小幅下降，整体售价为5250元/m2，连续4个月位于5000元以上。随着楼市宏观调控政策的趋紧，吴江整体楼市将在高位盘整。吴江市场供销分析2010年2月份，吴江全市商品房供销比仅为0.17，从销售走势看，本月成交量为5.04万方，与1月份基本持平，但是与09年成交相比还是存在较大的差距。2月吴江全市住宅市场成交了4.30万方，新增住宅面积为0.76万方。吴江住宅销售情况分析吴江本月成交的房源中，市区住宅成交202套，成交面积达到1.41万方；小户型占据主导地位，40-60平米的房源占到全市成交总量的39%，上述房源主要来自市区的万亚广场；受近期政策影响，本月的大户型产品成交量比较乏力，尤其在140平米以上产品成交较少，从成交份额上看不足全市总量的10%。吴江住宅去化量分析从近三年吴江楼市的年去化量来看，07、09年市场火爆的情况下，吴江年去化量在100万方左右，08年市场去化量在40万方左右，所以在没有新的实质年份主力楼盘性利好政策刺激下，近两年吴07年奥林清华东区、上海城、明珠城、吴越尚院江年均去化量将维持在80万方08年奥林清华三区、明珠城、丽