致：湖南未来投资发展有限公司株洲财富中心商业顾问服务建议书Lormipsum2010年7月26日FromVisiontoValue投资升值新方向北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳Beijing.Shanghai.Shenzhen.Chengdu.Chongqing.Shenyang前言首先感谢湖南未来投资发展有限公司（以下简称“贵司”）对于华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司（以下简称TCBL或“我司”）的信任和支持，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业项目。通过7月15日现场会议沟通，我司完成了此次服务建议书方案，旨在加强贵司对我司服务内容及工作思路的更深入了解，也希望通过此方案，体现我司对株洲财富中心项目的理解及未来发展方向的概念判断。株洲财富中心项目服务方案n项目理解n总体服务构想n本次服务内容及各项费用n服务团队项目理解项目资料项目一期商业总建筑面积约6万平方米；二期商业面积待定。项目物业类型包括：商业、酒店、写字楼、公寓、停车场等项目理解项目城市背景长株潭一体化经济圈加快步伐，株洲作为其中一核城市，经济、人口、消费将大幅度发展，城市竞争力加强。长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的距离为50公里。长株潭一体化，长沙大城市经济圈形成，而株洲也将被这个大都市经济圈所囊括，势必催生城市商业、商务的新模式。本项目处于株洲核心区域，必须顺应此发展趋势与机遇，打造新的地产发展模式。项目理解株洲现有的商业发展模式依然处于较低端水平，以传统项目商业背景百货、超市、商业街为主体。零售、餐饮、娱乐休闲、酒店等商业形态各自分散发展，没有实现整合效应。石峰区板块荷塘区板块主要以批零建现已有众多知材、家具等业名百货及超市态为主。基础入驻荷塘片区。性日常配套。局限于旧城区，生活习惯等多方面的因素，商业效果一直很不理想。芦淞商圈天元区板块株洲传统商业街生活新区域，区，道路较窄，聚集了大量的无限行制度。往休闲、娱乐场来车流量大。辐所,零售依然以射中原及中南地传统百货和商区的服装中转站。业街为主。项目理解项目发展方向在长株潭一体化发展趋势下，打造代表国际化先进模式的城市综合体打造城市新商业模式地标代言一座城市项目理解城市综合体概念城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：–美国：纽约洛克菲勒中心–日本：幅冈博多运河城–中国：深圳华润中心?“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。?城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值。项目理解城市综合体概念商业是城市综合体的核心组成部分，不仅可以满足综合体内各类人群的需求，而且起到了提升综合体价值与档次的重要作用。综合体内部各类型物业协调发展，互补互利，打造各建筑与产业的生态平衡写字楼为住宅提供潜在租客写字楼居住写字楼为酒店提供写字楼、酒店为商商业为住宅提供社区服宴会、餐饮等潜在业提供消费者；商务；为文化设施提供配商业消费；酒店为写字业为酒店、写字楼套服务；文化设施为商楼提供配套服务提供配套服务业集中观光人流；酒店文化设施酒店为文化设施提供配套服务，而文化设施为酒店提供观光客源及展览客源；项目理解城市综合体概念对区域经济具有联动与推动性“城市“城市————区域”区域”一体化一体化城市空间多中心化对城市中心具有强化作用城市城市具有复合性、多样化功能城市功能多样化综合体综合体城市形象特色化体现城市特色、城市形象城市环境生态化土地集约利用、环境友好城市资源集约化体现快捷信息交流PPageage1111【保密信息】株洲财富中心项目将促进城市价值提升发挥强大的聚合效应财富中心项目将成为功能复合的高度集约的街区建筑群，为城市创造崭新的空间秩序，最大化发挥土地价值。株洲财富中心项目将塑造城市地标建筑群创造都市新空间理念位于城市中心区域的财富中心项目将作为城市经济文明与建筑文明发达的标志，成为标志建筑群和城市印记。株洲财富中心项目将共筑都市繁华包容各都市元素财富中心项目将不同时间段的购物、餐饮、娱乐、办公、居住、休闲、文化交流等都市功能进行整合，使其保持24小时的繁荣。一个区域升级一个城市一个优秀的城市综合体是一个区域的核心一个优秀的城市综合体是市民聚会、休闲、娱乐、办公的核心场所总体服务构想本次提供的服务未来可提供的服务商业研策服务招商顾问及代理推广顾问服务前期营运顾问服务后期营运委托/顾问管理A.A.资产管理及设施管理A.商业市场研究A.招商顾问服务A.招商推广顾问服务项目规划设计期B.营运推广顾问服务B.交付筹备期B.商业定位规划B.招商代理服务C.研策跟踪服务8个月18个月暂定36个月建议时间；建议时间：时间待定时间待定建议时间：项目规划设计阶段项目招商筹备及执行阶段项目开业日起后36个月*上述工作时间安排需根据业主方工程及营销进度调整17本次服务内容及费用17商业研策服务—商业市场研究1.0城市宏观环境发展研究2.0城市商业发展研究研究重点在于发现宏观经济、居民生活及消费等宏观商业研究重点在于掌握城市商业总体发展现状特征及发展趋势，环境的发展趋势和潜力，以及对于本项目发展的支撑力。分并从中找出商业市场的发展趋势及市场空白点。分析内容包括：析内容包括：2.1城市商业发展概况1.1城市概况-城市大型商业零售设施供应及规划概况（城市地位、人口规模、发展定位及产业发展）-大型商业零售设施的空间分布1.2城市经济发展水平-大型商业零售设施的类型发展及特征（GDP、人均GDP水平、产业结构、重点产业发展概况）2.2城市商圈布局及发展特征1.3居民生活及消费-城市主要商圈布局（人均可支配收入、消费性支出结构、零售市场规模）-各商圈的发展概况及特征1.4发展规划及政策（商圈特点、商业设施供应、消费人流特点、租金水平（城市发展规划、产业规划、发展政策）及商业发展特点）1.5宏观环境发展趋势-总体商圈竞争情况及未来发展趋势（城市经济发展趋势、居民生活及消费发展趋势）2.3城市商业发展趋势-商业供应及空间布局发展趋势-商业类型及主题发展趋势*注：大型商业零售设施系指建筑面积在万平方米以上之商业零售设施；本阶段之研究目的主要在于通过对于项目的宏观、中观、微观商业环境和资源的研究来充分理解项目所面临的市场环境及所拥有的发展潜力，从而为项目制定准确的商业定位及谋划出色的商业概念垫定基础。18本次服务内容及费用18商业研策服务—商业市场研究4.0消费者及商户需求研究3.0区域环境研究4.1研究重点在于通过对于区域内300个样本的潜研究重点在于通过对于项目所在的地区的区域发展和项目周在消费者进行问卷式的调查，从而有效地了解和把3边（约公里）环境的了解和分析来把握项目的区域环境发展资握区域内消费者的特征、消费特点和需求偏好。分源和潜力，从而为项目的发展挖掘潜在的空间。分析内容包括：析内容包括：（该部分服务的现场执行将委托第三3.1地区的发展概况及趋势评价方专业调研机构提供）-地区的发展概况-潜在消费人群人口特征-地区的商业发展特征-总体消费潜力判定-地区的商业发展趋势-日常消费行为模式及偏好-购物消费需求及偏好3.2项目周边环境分析及评价-餐饮消费需求及偏好3km以本项目周边为界进行研究，重点在于发展项目周边区域-休闲娱乐消费偏好及需求特征的物业发展情况和可能潜在的消费者分布，具体包括：-区域地位4.2提供30个商户访谈调研，从而有效了解商户对-市政设施发展概况（公共设施、城市交通）本项目的看法及对商业的需求，为本项目定位及规-商业发展概况划提供基础-住宅物业发展概况-商务物业发展概况5.0项目立地条件及经营资源研究-潜在消费者构成及分布研究本项目的宗地条件及经营资源，从中挖掘本项目的核心商业发展资源。5.1项目立地条件及研究-地理位置及交通条件（周边道路交通承载力评估、现状交通情况调研）-宗地概况及功能适宜性分析-项目可见性研究19本次服务内容及费用19商业研策服务—商业市场研究6.0竞争环境研究7.0项目成功关键因素分析研究重点本项目的市场竞争环境及潜在市场空间。透过SWOT分析模型简述本项目之商业发展条件和机遇，6.1竞争对手的筛选并提供1-2个案例的成功发展经验来提取本项之商业发展的-筛选条件成功关键因素。（体量、功能、类型、地理位置）7.1项目SOWT分析6.2竞争对手分析-优势及劣势-竞争对手概况-机遇及挑战（地理位置、项目主要经济指标、开发企业背景、7.2项目的成功关键因素分析市场地位评价）-提供1-2个成功案例进行借鉴-竞争对手硬件条件（项目概况、开发亮点、商业特色、业态构成、（总建筑面积、营业面积、建筑楼层、楼层高度、消费人流及主要成功因素）装修水平、交通条件、配套设施及停车数量）-总结出本项目的成功关键因素-竞争对手的市场定位（建筑、业态、特色、客群定位等成功因素）（商业类型、档次、目标消费群体及商业主题定位）-竞争对手的经营特色（业态构成、业态种类、品牌特色、推广特色）20本次服务内容及费用20商业研策服务—商业定位规划1.0商业类型定位研究重点在于通过商业类型定位模型准确界定本项目的商业分类及类型。1.1商业类型分析模型及标准概述1.2本项目的商业类型定位2.0市场定位及商业概念2.1市场