贵州贵阳中天会展城商业项目业态定位思考-地产文库

贵州贵阳中天会展城商业项目业态定位思考

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贵阳中天会展城商业业态定位思考项目所处的位置分析——贵阳新城中心区、CBD中央商务区?政府支持?企业操作?社会参与项目发展的机会分析——?办公入驻CBD中央商务区?住宅入驻购物中心的建设?交通便利?配套完善项目发展定位的基本原则——1、战略思维2、战略眼光3、前瞻意识当前流行快时尚——新城控股常州吴悦广场项目完全没有任何奢侈品影子的快时尚定位当前流行快时尚——万达广场项目只有丝芙兰带有部分化妆品高端品牌当前流行快时尚——龙湖商业项目只有部分汽车名表类高端品牌快时尚创造的吸钱神话------创造服装行业从设计到上架只要十五天的记录快时尚的发展危机——奢侈品是永不落寞的潮流——北京新光天地奢侈品是永不落寞的潮流——杭州大厦购物中心奢侈品是永不落寞的潮流——深圳华润万象城杭州华润万象城——快时尚和奢侈品的集群奢侈品是永不落寞的潮流——杭州万象城杭州华润万象城——快时尚和奢侈品的集群奢侈品是永不落寞的潮流——杭州万象城杭州华润万象城——快时尚和奢侈品的集群奢侈品是永不落寞的潮流——杭州万象城杭州华润万象城——快时尚和奢侈品的集群奢侈品是永不落寞的潮流——杭州万象城杭州华润万象城——快时尚和奢侈品的集群奢侈品创造的吸钱神话2011年购物中心单店营收总额排名——第一名：北京新光天地，年营收总额40个万千百货69亿元65亿元第二名：杭州大厦购物中心，年营收总额60亿元；第三名：深圳华润万象城，年营收总额52亿元。项目运营实际——万达的实际经营情况，单一快时尚+核心店做轻了购物中心的档次，同质化严重不利于竞争------2011年万达广场经营情况与目标对比平均月租金49个经营建筑面积全年租金总收入31元/平方米万达广场906万平方米34.6亿目标远远=1元/平方米/天没有能够达到万达营运目标首年2.5元/平方米/天从杭州华润万象城的业态定位既有快时尚又有奢侈品的组合成果看，纯粹的快时尚对于项目后续营运的客群档次提升是不利的，永不落寞的潮流——奢侈品或轻奢侈品依然是购物中心稳健持续经营的保障。随着高消费人群的日益年轻化及奢侈品产品的客群针对性细分的变化，购物中心应该注重奢侈品和轻奢侈品的引进，以保证后续经营的品牌形象和档次及综合影响力。商业物业没有固定的价格，只有价值，不同时点上的价值决定不同时点上的价格，而价值是通过经营获利能力决定的，因此，商业定位应选最合适的，最能彰显和实现商业价值的，而且对永续经营的品牌形象和影响力支撑有用的。以华润万象城为例2011年营收52亿，按照25%扣点计算毛收入13亿元，按照18.8万平米计算，月每平米带来毛收入576元，扣除管理费及宣传推广等费用76元，实际每平米每月带来纯收入500元。按照评估学原理，万象城商业物业估价为10万/平米，物业总值188亿元。可以进资本市场进行融资等，同时客观的现金流是企业永续发展的重要保障。因此，业态组合和营运至关重要------项目定位发展目标——1、金阳商业在全市影响力的革命2、快时尚集群在贵阳的革命3、差异化核心品牌在贵阳的革命4、奢侈品轻奢侈品集群的革命5、差异化品牌餐饮娱乐的革命小结——1、快时尚是潮流，吸人气，吸钱------2、奢侈品是永不落寞的潮流，吸钱、稳健------3、万达业态组合没有前瞻性、眼光短浅且不重营运，结果非常不乐观；龙湖等企业跟风严重，但定位前瞻性不够，后续调整压力大------4、考虑到项目处在CBD政务中心区即城市中央商务区，定位快时尚+奢侈品或轻奢侈+餐饮娱乐+院线+真冰场等是战略发展的考虑。对金融中心项目中购物中心错位定位的思考——利用会展城购物中心建立和培养的CBD商圈的全市影响力及区域发展成熟的契机，以及部分奢侈品牌带来的常态客流和消费习惯，将金融中心中购物中心参照深圳万象城的车行和客流动线、营运模式等打造成贵阳市最高端的奢侈品牌集群和高端休闲消费的一站式的奢享型购物中心；与商户合作模式：楼层合作模式五楼保底租金+扣点方式四楼三楼联营扣点方式二楼一楼采用全流程的操作模式：主力店及品牌招商前置，参与建筑图认证后开始施工图及施工，装修后直接开业的模式。这样会展城与金融中心相互应，共同形成中天商业在贵阳无可超越的战略组合和后续经营的影响力------谢谢您的聆听，感谢您的支持！

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纤纤雨梦贡献于2014/7/10

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项目,管理

内容摘要：周边宏观范围内有大量配套设施项目周边3公里范围内生活配套设施大型超市、药店、医院、中小学、娱乐、商业和生活配套等；地块周边拥有两大生态资源环境配套体系，自然环境优越未来该片区将成为西市重要的大型居住聚集社区，人气旺盛

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