房地产基金发展动态及创新案例分析唐琪2011年6月上海Contents21.1.房地产基金发展动态房地产基金发展动态2.2.房地产基金创新案例分析房地产基金创新案例分析3.3.房地产基金的未来发展路径房地产基金的未来发展路径基金的基本架构3基金管理人项目方基金投资者发行机构房地产基金的发展现状4?房地产基金：推而广之即为“房地产投资金融产品”。房地产投资金融产品（房地产基金）房地产信托产品房地产私募基金结构化房地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金2号5提供回购承诺信托计划投资者建业集团认购优先受益权一般受益权9亿3亿认购持股51%持股49%项目公司（基金的投资方向是多个项目）结构化房地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金2号6?一、收益条款：固定+浮动收益。?1、固定收益为8.5%/年。?2、如信托计划优先受益人分配收益时，当期核算现金收益率未达到8.5%/年的，由建业集团补足；?3、信托计划以非正常清算方式退出项目公司的，建业集团承诺根据基金投资期限，以不低于15%/年的溢价率收购信托计划持有的项目公司的所有股权；?二、基金要点：?1、股权投资模式?2、结构化信托：优先级与一般级比例为3:1。?3、信托期限:3+1+1。?4、信托资金用途：主要以增资和新设公司形式组合投资于建业集团下属项目公司。结构化房地产信托基金银泰零售业发展投资基金1期项目集合资金信托计划7以所认购的4亿次级受益权补足信托计划的实际收益到16%保证基金在项目项目上所获得收益承不低于18%公司信托公司股权诺担质押保投资者认购期限优先级次级5年(12亿）（4亿）认购中国银泰投资有限公司银泰零售业发展投资基金1期项目集合资金信托计划普通合伙人（有限合伙人）天津银泰零售业发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）持以股权和债权方式投资股奉化银泰北仑银泰成都银泰天地项目天地项目天地项目结构化房地产信托基金8承诺收益及有限保本承诺收益及有限保本（房地产信托基金模式之一）承诺到期时有限保本预期收益的实现项目公司结构化股权质押承诺提供承诺到期担保回购优先级次级3：1交易对手次级为优先级提供补偿非结构化房地产信托基金9泰发上元基金（常州馨河郦舍项目）集合资金信托计划提供收益补足承诺提供回购承诺信托计划荣盛泰发荣盛控股LP提供1.1亿元管理用于收购上元置业49%的股权股权泰发上元股权投资基金质押（有限合伙）荣盛发展持股49%1.4亿元持股51%债权投资上元置业（常州馨河郦舍项目）非结构化房地产基金10承诺收益及有限保本承诺收益及有限保本（房地产信托基金模式之二）承诺到期时有限保本预期收益的实现提供项目公司承诺股权质押担保交易对手非结构化房地产信托基金平安信托同鑫1号、2号股权投资信托计划11提供到期回购承诺期限为五年预期收益率：22%/年信托公司金地集团（合计出资6亿元）（出资8亿元）提供股同鑫1号信托计划同鑫2号信托计划持股57.14%东垫款（规模2.466亿元）（规模3.534亿元）14亿元持股42.86%观澜项目公司（注册资本14亿元）投资金地观澜项目（总投资28亿元）非结构化房地产信托基金12复地天元一号股权投资信托计划复地集团提供回购承诺持股100%复地投资集团认购部分持股100%期限：信托单位份额3+1年上海复地股权信托计划投资有限公司提供投资投资管理项目非结构化房地产基金13稳盈股权投资基金信托计划LP1LP2LPn稳盛投资投资39670万（99%）投资360万（1%）提供回购承诺项目退出条件：预计项目住年化宅部分天津稳盈股权投资基金（有限合伙）金地集团收益销售率率达到25.5%90%或出资3.6亿元股东贷款出资3.75亿元增资完8.01亿元成后满持股49%持股51%4.5年项目公司（注册资本7.35亿元）（资金峰值15.36亿元）非结构化房地产基金14有限保本有限保本机制保本措施：回购承诺（房地产信托基金模式之三）不承诺到期收益有限保本（提供预期收益预测）交易对手承诺到期回购房地产基金收益率状况统计分析15房地产信托关键要素分析16房地产信托关键要素固定收益收益支付产品必定是否支付是否承诺有限保本是浮动收益？固定收益？有限保本产品第三到期结构股权其抵押方担承诺化质押他保回购信托----房地产基金的规模化募集路径17?万达商业地产发展基金Ⅰ号、Ⅱ号信托计划：?募集资金均达到15亿元房地产信托的发展现状18?监管层严控银监会对房地产信托业务实施窗口指导?规模吃紧?融资成本节节攀升净资本管理下信托公司的新挑战19?净资本管理的监管标准?①净资本≥2亿元?②净资本/各项业务风险资本之和≥100%?③净资本/净资产≥40%风险资信托业务规模本按风险系数挂钩净资本净资产信托业务规模受限监管层的监管压力来自何方？20?出于房地产调控的原因？OR另有内情？?问题提出：为什么监管层推动信托公司证券账户的开立和证券投资信托的发展？为什么房地产信托成为银监会的监管重点？信托产品与保本21信托产品证券投资信托房地产信托其他管理型管理型结构化PE信托证券投资信托证券投资信托非保本有限保本?重要提示：所有的房地产信托产品都是有限保本产品?非保本信托产品的投资方向集中于证券市场信托产品与保本22本金房地产信托的刚性达摩克利斯之剑兑付收益房地产信托的发展空间预测之一23?“刚性兑付”已经成为房地产信托发展的紧箍咒?问题提出：?房地产信托的发展取决于信托公司的刚性兑付能力而非管理能力？房地产信托的发展空间预测之二24?“有限保本”已经成为房地产信托产品的标签?回购承诺：最基本的房地产信托“保本机制”?问题：谁提供回购承诺？如何保证回购承诺的履行？房地产基金的背景之辩25房地产基金背景之辩金融资本开发商主导型主导型独立基金稳盛复地汉威资本投资投资建银精锐?开发商主导型房地产基金的发展困惑：关联交易汉威资本收购第五广场项目26提供连带责任担保华润集团信托公司提供信托融资汉威资本股权支付股权控制收购款转让易达国际投资北京中铁泰博有限公司房地产开发有限公司持股61.22%持股38.78%北京第五广场置业有限公司基金管理方的信用放大27稳实股权投资基金提供回购?担保期限：2年?预期收益率：10%/年稳盛(天津)?特点：向金地集团体系天津稳恒信托计划投资管理有限公司外项目投资。?风险控制：天津稳恒（有限合伙人普通合伙人金地关联企业）提供回购担保承诺。受让股权天津稳实福建福晟集股权投资基金合伙企业团有限公司实现信托（有限合伙）资金退出股权投资（持股比例超过99%）湖南福晟房地产开发有限公司投资福晟钱隆世家私募基金案例分析28建银精瑞投资基金之稳健收益系列久隆项目GPLPLPLP（上海建银精瑞资产管理有限公司）管理投资连带责任担保基金实际控制人（有限合伙）土地抵押增资股东持股贷款股权质押江苏久隆投资置业集团房地产基金的背景之辩29?“有限保本”：对国内房地产基金影响甚大?“有限保本”的运作基础：?1、股东或出资方背景支持?2、抵押、质押等风险控制措施房地产基金的现实困境30?收益率节节攀升已经成为房地产基金难以承受之重?房地产基金如何走出收益率攀升之困境？机构投资者的理财需求偏好31新的保本机制的引入?保险公司的介入：为信托计划兑付提供保险服务。?海螺水泥于2011年6月14日通过董事会决议，同意公司将总金额为40亿元的经营资金用于理财。?其中与四川信托设立信托计划，信托资金7.5亿元，信托期限为1年，预期年化收益率为8.5%。?上述信托计划设立之同时，中国银行芜湖分行为该信托理财计划在中银保险有限公司安徽分公司进行投保，海螺水泥是被保险人和受益人。?该信托理财计划到期后，如被保险人持有的信托理财计划份额所对应的信托理财计划资产净值加上累计分红款项之和，低于信托理财计划成立日本金与信托理财计划合同约定的预期收益之和的，中银保险将按照保险合同的约定，负责向被保险人赔偿上述差额。?重要提示：?机构投资者的理财偏好：?1、期限1年之内?2、固定收益和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划32提供流动性支持认购优先级劣后级北京和泓置地（6亿）（3亿）有限公司期限6年信托计划投资项目1项目2项目n信托计划的流动性安排33和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划?一、封闭期为1年。?二、其后每年可分两次赎回。?每年6月30日，12月30日为赎回开放日，委托人有权于赎回开放日赎回封闭期已经届满的信托单位。?三、每年可分四次申购：?申购期为每季度末月第30日（例如：3月30日，6月30，9月30日，12月30日）前30个工作日。?3年（包含）6年（包含）信托期限1至3年至6年及以上优先级9%+30%超额9%+40%超额年9%收益收益预期收益结构化信托的财务杠杆34和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划?信托期限为1至3年?信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金×（信托计划回报-9%）×0.2×3。结构化信托的财务杠杆35和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划?信托期限为3年（包含）至6年?信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金×（信托计划回报-9%）×0.3×3。结构化信托的财务杠杆36和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划?信托期限为6年（包含）及以上?信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金×（信托计划回报-9%）×1。信托计划的发行安排37和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划?信托计划的投资顾问公司北京上投柏金投资管理有限公司，与代销本信托计划的银行展开如下方式的合作：?按合作银行在本信托计划的销售额的1:1.5配比存款。?(注：1，指银行销售本信托计划的数额；1.5，指上投柏金为银行在已销售信托数额的基础上配比的1.5倍存款)?信托计划成立后