2013.4.232013.4.23西片西片西片西片区区区区交通交通交通交通医医医医院地院地院地院地块发块发块发块发展展展展规划规划规划规划建建建建议议议议报报告体系告体系AnalyzeSystemPart项目地块分析1Part区域住宅物业竞争情况分析概要2Part3昆明市房地产市场分析概要Part4本项目市场定位推导Part5昆明低密度市场成功个案分析Part6项目产品规划建议及客群定位Part7项目产品调性提升建议PART1项项目地目地块块分析分析地块研判区位——西三环边，城郊，房地产边缘区域昆明市民对此地块认知度偏低高新外围区域：?地块位于昆明市?西市区?高新片区外围区域地理位置：?西三环昌源路?郊野公园背后、眠山公园旁、三碗水生态园?春城慧谷斜对面地块研判项目四至——周边为山林，植被茂盛；视野开阔项目四至东至：郊野公园南至：春雨路、人民中路、眠山公园北西至：黑林铺、滇缅大道西东北至：北三环、可到达龙泉路方向南地块研判地块地貌——缓坡地形，朝向、空气良好；地块周边环境?项目地块及东面山体植被茂密?地块为缓坡地形，由东到西形式坡度减缓；适合山地高端物业建设，依山临临快速干道快速干道周周边边公公园园而建可相应降低建设成本。?地块周围道路宽阔平整，有良好的市政道路基础。?地块周边有一定的生态内内部部缓缓坡地形坡地形东东面植被茂密面植被茂密市政资源（公园）地块判研地块交通——紧邻西三环，地块进入性好；经西三环可快速通过多条附属干道到达主城区；整体交通便捷本项目周边交通情况?毗邻西三环快速绕城干道，链接北三环及西二环，拉近西市区与中心区的距离；?经周边滇缅大道、海原北路、人民西路三条交通主干道开车5分钟到达区域中心、10分钟到达市中心?距离项目1公里的眠山车场有多条公交线路，便捷到达昆明各区域?未来规划的地铁三号线起点站（眠山站）距离项目较近地块判研配套——地块围观范围内周边生活、商业配套匮乏；3公里范围内可享受西区中心丰富的生活、商业、教育、娱乐配套周边宏观范围内有大量配套设本案本案施直直线线?项目周边3公里范围内生活距距离离三三配套设施大型超市、药店、公公里里医院、中小学、娱乐、商业和生活配套等；?地块周边拥有两大生态资源环境配套体系，自然环境优核心生活配套核心生活配套区区域域越?未来该片区将成为西市重要的大型居住聚集社区，人气旺盛地块判研小结地块距离虽拥有部分自然景观资源；但目前仍然存在许多不利因素。如何通过规划设计来解决这些因，从而消除客户抗性是我们思考的重点1?周边拥有丰富的生态景观资源，自然环境优越2?大交通便利，经西三环及多条附属干道可快速达到主城区3?项目处于高新外围片区，同时也是价格低洼地4?周边缺乏主要生活配套，购物娱乐需车行3-5分钟到达高新片区5?位于城郊区域，客户对区域比较陌生6?地块为坡地，不平整，导致规划有难度；但坡地建筑更容易实现品质优势优势（（StrengthsStrengths））劣劣势势（（WeaknessesWeaknesses））A.A.整体交通便捷，通整体交通便捷，通达达性好；性好；A.A.目前周目前周边边生活配套、商生活配套、商业业配套配套匮匮乏；乏；BB..拥拥有良好的自然生有良好的自然生态资态资源；源；BB..客客户对项户对项目片目片区较为区较为陌生陌生CC..价格洼地，有价格洼地，有较较大的升大的升值值空空间间；；CC..地地块为块为坡地，不平整，坡地，不平整，规划规划有有难难度度D.D.低密度，市低密度，市场场稀缺稀缺项项目目DD..地地块块本身本身为医为医院，客院，客户购买时户购买时有一定抗性有一定抗性机机会会（（OpportunitiesOpportunities））威威胁胁（（ThreatsThreats））A.A.市市场场低密度物低密度物业业形形态态存在空缺；存在空缺；A.A.周周边边普通住宅普通住宅项项目扎堆，客目扎堆，客户户在一定程度上容易造成分在一定程度上容易造成分城市规划西进，周边配套将逐步完善；教育、金融、BB..城市规划西进，周边配套将逐步完善；教育、金融、流流高科技高科技产产品品发发展看好；片展看好；片区区升升值值潜力得到提升潜力得到提升BB..未未来来政策政策导导向向导导致高端物致高端物业发业发展受限展受限CC..政府政府对对周周边边植被保植被保护护力度加大，未力度加大，未来该区来该区域宜居价域宜居价值值将将得到保障得到保障地地块块SWOTSWOT策策略略推推导导SOSO基地指向：基地指向：发挥优势发挥优势利用机利用机会会WOWO基地指向：基地指向：发挥优势发挥优势利用机利用机会会A.充分利用周边生态资源、未来发展趋势优势及地块稀A.利用周边1公里范围内区域中心配套优势来弱化项目缺性，明确指向目标客户群。本B.提升产品内部品质、附加值，丰富产品功能、自身景体配套劣势，消除客户对陌生区域抗性，并加以内部生活观，增加卖点，突出竞争力。配套设施完善B.加强地块本身景观利用，利用坡地丰富内部景观，再利用周边自然资源提升项目整体居住品质ST基地指向：发挥优势利用机会WT基地指向：发挥优势利用机会利用地块稀缺性，与周边普通住宅项目形成差异化价值从产品、物管服务、内部配套等各个方面的细节来体现产竞争品品质，提高竞争力。地块属性界定结合地块基本信息分析,从各物业属性分类理解上，我们认为本地块非城市型普通住宅,亦非高档豪宅;属性界定为：城郊区，具备打造中高档住宅条件的改善型项目;类别代表档次功能土地属性项目本项目位置交通配套价值拟合度葡萄街区中档城市刚需SOHO俊园、中档商务城市阳光A板SOHO市区或新路网发达商业、生便捷的城城区、便捷活、教育市生活住宅滨江俊园、中高档城市改善配套完善南亚之门城郊城市山中档刚需、改新城区，便利，快规划有一舒适居住住宅善本项市区边缘目属性方向速干道经定生活配第一居所过套白沙润园中高档改善豪宅云玺大宅终极改善新城区、便利、快自身配套享受型私滇池ONE高档、享受市区边缘速干道经完善人居所过PART2区区域住宅物域住宅物业竞争业竞争情情况况分析分析区域物业总体分布情况西市区目前在售16个项目待售17个项目，总体供应量接近1600万方，区域市场竞争十分激烈本项目鼎易天城新域盛景二级云安阳光城竞争区联邦国际域金泰国际春城慧谷假日城市安康景苑本西域时代本案项云都国际目万科金域国际一经典双城级林语堂兰亭上景竞融城优郡争区城市山域马街摩尔城碧鸡名城滇池柏悦区域供盘情况分析区域物业形态主要高层、公寓及城市综合体居多；普遍容积率在3-5，住宅面积集中在以满足刚需为主的70-140㎡范围内.同质化竞争严重。低密度、低容积率产品在区域市场上存在供求缺口。项目名称平区在售/待售物业形态容积率占地建面套数面积区间价格碧鸡名城西市区在售城市综合体4.2620万96万530086-1608600融成优郡西市区在售超高层58万40万200050-17010000安康景苑西市区待售高层30.8万2.6万80070-12011000马街摩尔城西市区待售城市综合体5.561万300万505887-1708600摩根道西市区待售高层2.25.2万16万1400套75-1408800怡合景苑西市区待售高层4.310万45万263777-1448600西山新城草海时代西市区在售高层3.95.3万19万102946-1278600盛高大城西市区在售板楼高层3.61万4.3万60068-1208500奥宸财富广场二期西市区在售板楼小高层3.464万15万79060-1308600板楼小高层云安阳光城西市区在售2.885.8万16万160978-13010000高层兰亭上锦西市区在售板楼高层412万55万260075-1307800板楼多层小华夏曦岸西市区在售1.6710万16万697120-14811000高层塔楼小高层启鸿假日城市西市区在售3.1314万47万447049-1007500高层保利·六合西市区在售塔楼高层5.86万36万230712000塔楼多层小高经典双城西市区在售566万330万1200077-1458000层高层西南海西市区待售板楼小高层215万45万86-1408800城市景苑西市区待售板楼高层1.53.5万6.3万90078-1308200云锡·金地西市区待售高层2.217万35万220080-1217800洋房80-洋8500墅城市山西市区在售别墅、洋房0.9284万12万3000147，别墅13000140-180区域供应情况综合分析西片西片区区供供盘盘主要面主要面积区间积区间比比例例西片西片区区供供盘盘物物业业形形态态比比例例1122从整个市场供应面积区间来看，主要满足刚需为客区域市场主要供应的物业形态集中在城市住宅户为主，改善和享受型客户需求有待挖倔。及大型城市综合体，低密度高品质的物业形态稀缺。西片西片区购区购房客群分析房客群分析33整个市场购房群体主要还是以地缘型客户为主区域高层住宅代表项目分析——兰亭上景基本信息：—————————————开发商：广州广电房地产集团项目位置：人民西路西三环与春雨路交汇处建筑类型：高层物业档次：中档点式住宅+商铺住宅面积区间：70-140㎡套数：2600套价格信息：—————————————均价：7800元/㎡产权：70年配套信息：—————————————医疗：昆医附一院、昆医附二院、省肿瘤医院、西S(优势）山区人民医院。?交通通达性好购物：昌源北路沃尔玛、兴苑路沃尔玛、正大紫都?周边配套相对完善城家乐福、高新生活圈、马街生活圈、粱源生活圈W(劣势）、项目带有15万㎡的商业配套。?高层塔楼品质部高自然资源：眠山森林公园、春雨路市政公园、宝