谨呈：临沂兴良房地产开发有限公司东方·水晶城营销策划报告2013年1月前言本报告基于**地产对沂南房地产市场的调查及对本地块的理解而作出相关定位方面的建议。关于市场市场背景分析沂南概况沂南向南与临沂市相连，向北与沂水县相接，距临沂市区65公里，境内京沪高速、日兰、东红高速，胶新铁路，205、206两条国道贯通全县2011年沂南县完成地区生产总值152亿元，增长，汶河与沂河上游分列县城西部和东部。13.5%；规模以上固定资产投资95亿元，增长28%；实现地方财政收入5.75亿元，增长36.7%，增幅居全随着城市规划发展以及旅游、温泉等产业的发展市第一位，总量在全省、全市排名分别上升了5个和4，沂南县与临沂市区的关系越来越密切，成为临个位次。地方财政收入过千万元的乡镇13个，比2010沂市休闲度假的“后花园”。年增加7个。城镇居民人均可支配收入15596元，农民人均收入7582元，分别增长13.2%和14%。市场战国图①东方明珠2②新星花园③芙蓉花园1④丽水家园8⑤万豪·上品56⑥卧龙小区二期⑦上上城3⑧永兴商城本案9⑨锦绣花园74沂南县城目前在售楼盘数量不多，以城区东部以及沿历山路中心街两侧最多，整体有向城区东南侧迁移趋势；项目区域内主要竞争对手为：芙蓉花园、锦绣花园、芙蓉花园二期、上上城、丽水家园等。区域市调研1项目名称开发商面积区间均价热销户型备注102-125㎡两室、三住宅最低首付3.8万其它无优惠永兴商城永兴房地产开发有限公司40-150㎡约3600元/㎡室公寓交5000抵1万40-60㎡公寓，十年托管，每年返临沂天龙房地产开发有限约3100元/㎡万豪佳苑116、124㎡116、124㎡三室总房款的8%，前三年返款在首付中公司扣除,沿街商房11000/㎡2012年4月开盘，开盘均价约2900日照望海房地产开发有限多层约3200元/㎡90-120㎡两室、三上上城80-135㎡元/㎡,2期为7#、8#5+1多层交公司高层约3100元/㎡室5万抵6万。约3000元/㎡剩余5套房源无优惠，沿街商房丽水家园山东志华房地产有限公司109、137㎡109、137㎡三室7000元/㎡，车位6万/个无房产证约2100元/㎡90-120㎡两室、三山水芙蓉城界湖居委90-140㎡1期售罄2期2013年正月开盘有房产证约2800元室/㎡约2900元/㎡锦绣花园沂南星港房地产开发公司119-130㎡119-130㎡三室暂无优惠约3200元/㎡芙蓉花园2期沂南星港房地产开发公司120-170㎡120-140㎡三室暂无优惠　全盘9.4折，每平方米减20-100元临沂天龙房地产开发有限多层约3200元/㎡东方明珠119-123㎡119-123㎡二、三室，每周特价房优惠5000元，老带新公司高层约3100元/㎡优惠1000-2000元区域市调研2项目名称开发商面积区间均价热销户型备注沂南县房地产综合开未售预计约2800元/1栋17层2栋19层的高层住宅，聚福源124-138㎡未售发公司㎡开盘时间不确定，攀峰骨科开发沂南星港房地产开发6栋纯多层，车库2400/㎡，沿街新星花园138-148㎡约3300元/㎡138、148㎡三室公司商房均价约5000元/㎡。临沂市瑞大房地产有2012年11月5日开盘5栋5+1纯卧龙小区2期94-147㎡约3400元/㎡94-111㎡两室、三室限公司多层，每平优惠100元。无房产证约2000/㎡108、130/㎡团山居委开发，1期已售罄，2期团山新区团山居委108、130㎡有房产证约2800/㎡准备动工。沂南县华夏房地产开170-200（复式）09年开盘，团购价1800元/㎡，安福花园约2900/㎡170㎡发公司㎡沿街商房6000元/㎡。楼盘个案——永兴商城项目规模6万㎡容积率2.89绿化率32.5%开发商山东尚都投资有限公司建筑形态小高层、高层住宅：两室102㎡；三室94、125、142㎡；公寓一室一厅40-70主力户型㎡:；商业：140-700㎡价格住宅:3600元/㎡；公寓商业：暂未定价开盘时间2012.101.地段位置好，升值潜力大；2.配套成熟，学校、超市、银行、医院;项目优势3.自身商业配套完善（休闲会所、内部超市、商业步行街）;5.地源热泵系统。1.价格较高；项目劣势2.交通较拥挤；3.住户人员杂乱。项目动态销售率：住宅一期8栋销售在40%左右；楼盘个案——上上城项目规模8万容积率2.25绿化率35%多层、小高层开发商日照望海房地产开发有限公司建筑形态、高层主力户型?三房二厅一卫：106-135㎡；两室二厅一卫：80-90㎡多层:3200元/㎡；高层：3100元/㎡价格开盘时间2012.4车位：6万/个1.周边教育资源配套丰富，周围沂南二中，双语实验学校、界湖中心小学；项目优势2.澳柯玛大道交通良好;3.多层产品较少，市场抗性小;4.县城向东发展，使项目前景良好升值空间较大。1.周边商业配套缺乏；项目劣势2.澳柯玛大道过往货车增加噪音污染；1期销售率达70%；1期为1#2#3#5#6#楼，开盘均价2900；2项目动态期为7#8#5+1纯多层。楼盘个案——锦绣花园项目规模万㎡容积率绿化率%开发商沂南星港房地产开发公司建筑形态高层主力户型1.三室两厅一卫：119-130㎡；价格住宅：2900元/㎡；开盘时间2012年11月销售率一期75%左右；1.项目周边教育配套较好；2.项目体量较大居住氛围好；项目优势3.开发商口碑不错；1.项目位置缺乏商业配套，周边环境较差，区域认知弱；项目劣势2.项目全为高层建筑容积率大，居住舒适度差较拥挤。项目动态1期9#、10#、11#3栋高层。2期4#。楼盘个案——丽水家园项目规模万㎡容积率绿化率%山东志华房地产有限公司（水利局下属开发商建筑形态高层单位）109、137㎡三室两厅一卫主力户型3000元/㎡（报盘均价）；价格车位6万一个。商房：150-350开盘时间2012.7㎡，6500元/㎡销售率85%；1.周边教育配套较好；项目优势2.靠近市场生活便利。1.项目靠近市场交通拥挤，环境较差；项目劣势2.周边商业设施匮乏；3.一座独楼不成居住体量，后期物业不能保证。水利局下属单位开发，水利局职工团购50%左右。共17层，3-项目动态5层约2890元/㎡，6-17层每层加30元。楼盘个案——芙蓉花园2期项目规模10万㎡容积率绿化率40%开发商沂南星港房地产开发公司建筑形态高层位置芙蓉路与正阳路交汇处向南20米路西主力户型120-150㎡三室两厅一卫，160-170㎡三室两厅两卫价格住宅：3200元/㎡；开盘时间2012.11销售率40%1.项目周边教育配套较好，靠近县政府；2.项目体量较大居住氛围好；项目优势3.开发商口碑不错；4.有1期项目做房垫，口碑良好。1.项目位置缺乏商业配套，周边环境较差，区域认知弱；项目劣势2.项目全为高层建筑容积率大，居住舒适度差较拥挤。项目动态目前开盘的为30#、31#2栋24层的高层。楼盘个案——东方明珠项目规模容积率绿化率%开发商临沂市天龙房地产开发有限公司建筑形态高层、多层地址朝阳路与玉泉路交汇处主力户型住宅：119㎡、123㎡、138㎡、149㎡三室两厅一卫多层约3100元/㎡价格开盘时间2012高层约3000元/㎡(报盘价）销售率多层80%，高层70%1.市场多层产品少，市场抗性小；2.靠近智圣汤泉；项目优势3.社区体量大，内部居住环境较好；4.靠近沂南四中；1.项目位置缺乏商业配套，周边环境较差，区域认知弱；2.项目南区全为高层建筑容积率大，居住舒适度差较拥挤；项目劣势3.项目团购户数多对后期销售有较大影响；最近优惠较大，所有房源9.4折，每平方米再减20-100元，每周一项目动态套特价房总房款减5000元。老带新奖励1000-2000元。市场大背景发展趋势：沂南县房地产发展相对较慢，在售楼盘相对较少，且集中分布在城区东南方向，老城区内楼盘较少。价格趋势：整体楼盘不论档次的高低，基本价格非常平均，均价均在3200元/㎡左右，小高层和多层的差价并不大且区域差价不明显，高层和小高层在沂南县有较强的吸引力。客户趋势：基本上以城区原住居民以及乡镇优质客户为主，外地客户还没有显示出明显的增加趋势，这与本地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关。产品趋势：面积区间在90-150平米。高层、小高层、公寓均已出现，并显示出强劲的势头，在品质及户型创新上都有明显的优势，小高层即将成为市场的主流。关于地块地块价值挖掘本项目处于沂南中心街城南区域，拥有沂南二中、项目属性双语实验学校、界湖镇中心小学等优质教育配套。1、两条大道区位优势：项目地处历山路与澳柯玛大道交汇处，历山路为沂南主要商业中心街，而澳柯玛大道以澳柯玛电动车公司命名，交通通达性好，在沂南知名度高，区位优势明显。2、完善的配套：本项目附近有沂南二中、双语实验学校、界湖镇中心小学等一批沂南优质教育配套；历山路沂南中心街，向北3分钟即可到达城区中心，购物、休闲等配套资源优势明显。占地面积容积率建筑面积建筑覆盖率绿化47876.50㎡2.9203911.3732.50%35.5%㎡本项目位于县城南部区域，周边配套设施较齐备。区域位置居住、商业氛围正在逐渐形成。①沂南二中②双语实验学校③沂南妇幼保健院④新华书店⑤卧龙学校⑥界湖镇中心小学7⑦东方购物广场9⑧沂南第三中学108本案⑨沂南汽车站⑽沂南实验三小423615项目四至地块方正，周边交通便利，但区位整体形象不高。北面：西面：西面：北面：北临银杏路，路北为城靠澳柯玛大靠澳柯玛大道，有沿街道，有沿街北临银杏路，路北为城区住宅小区；商业，商业，档档次次较低较低；；区住宅小区；南面：南面：东面：东