宝山逸仙路项目定位报告·德普置地宝山逸仙路项目定位报告SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENT二零一三年五月DEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地前言本次报告主要是对于项目的整体定位及开发选择做出建议，具体内容包括：第一章项目及市场研究第二章项目整体定位第三章项目功能构想SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地第一章项目及市场研究1.1项目理解1.2区域现状1.3市场现状1.4项目功能定位SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.1项目理解—整体建筑现状搭建建筑住宅经营商业项目建筑现状主要以3-6层仓库仓库办公大楼、办公建筑为主外场地5F2F项目现状：整体分为二大区域——1、租赁给九百的喜洋洋折扣广场，部分1F3F初级商业配套，酒店；5F、3F5F6F2、租赁给医药、食品、木材加工等企业的仓库物流集散地；，拥有上海绝对量最大的优质客源6F3F5F5F3FSHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.1项目理解—目前经营情况九百租用部分经营层酒店B次较低，但也形成了市场口碑度A商业街三号路以北区域——整体租赁给九百经营1、A栋楼单层约4500平米，共3层，1层经营（2、3层作为居住、办公、存货），划分120个店面，租金约3.5—4.5元/平米每天；B栋楼基本相同（中庭挑空），划分330个店面，租金约3—4元/平米每天；2、商业街约20个店面左右，对外租金约4.5元/平米，主要为低端餐饮、超市等基础商业生活配套，苏州面馆、味多美、全佳便利店、拉面、服饰零售店；3、酒店为俊朋宾馆158酒店式公寓，500-1200元/月每间，租客主要为区域类的经营者；SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.1项目理解—目前经营情况目前经营现状汽车修理厂集装箱场地仓库理货棚冷藏库仓库集装箱场地制冷车间冷藏库办公楼动力部三号路以南区域——外围场地、临时建筑：主要作为集装箱堆放、汽修厂、海关检疫设施。外场地租赁于部分木业、汽修厂等SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.1项目理解—目前经营情况汽车修理厂集装箱场地仓库仓库主要用于医药理货棚、食品、器械等企业的中转仓储冷藏库仓库集装箱场地制冷车间冷藏库办公楼动力部仓库区：目前主要租赁给部分企业商家作为仓库之用普库入驻企业：上海烟草集团黄浦腌菜存储费：0.4元-1元/㎡天；糖酒有限公司、上海爱司凯孚轴承进出仓资格费：5元-10元/吨寄售站、川上国际、四川科伦、上；海纯伟贸易有限公司司、声达木业卸妆力资格费：5元-10元/吨；冷库包仓费：2.6-3.3元/吨天；SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENT进出仓处置费：28-40元/吨；DEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.1项目理解—项目现状总结分析物业利用率不高经营价值不高物业基本使用了1F，2F商业形象不突出以上利用率基本为零，物业使用价值未有最大的利用经营主要业态为批发市场整体商业形象较低端，体、基础生活配套，企业仓现不了项目本身的市场形储用房，整体经营价值不象高地块及项目价值未有最大化利用SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.2区域现状—区域整体规划区域规划由宝山外环线以南的集中城市化地区组成，是上海中心城区的组成部区产业区产业分。主要形成上海大学地区组团、张庙地区团项目所属区域为中及沿江发展组团，以完区心城区建设，但无老城杨行善城市功能，改善居住核心规划条件，提升生活质量为顾村地区宝山新城滨江规划目标。坚持“四增地区（优先发展）张庙组团二减”的原则，即增加团上大组绿化、增加公共空间、团增加就业岗位、增加公组上海中心城区共配套，减少建筑容量宝山组成部分、减轻历史负担，形成与市中心城相匹配的现五分区——即中心城、新城、产业区、长兴、横沙两岛。代化城区；SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.2区域现状—项目地理位置1号线3号线江湾高端居住区约2.3公里宝山万达约3.8公里几大板块的共同8号线辐射区，但未有10号线形成聚合效应约3.5公里约2.5公里约3.4公里五角场商业商务区大学教育区大柏树商务区项目位于五角场、大柏树、江湾、宝山万达等几大板块的共同辐射区域，直线距离均在3,5公里范围内。SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.2区域现状—项目周边现状?3号线地铁3号线?公交枢纽：132路-淞南—四川北路商圈302路-宝山区-上海火车站火车轨道713路-淞南—鞍山新村地块交通条件极为便利。751路-淞南-海伦路目前火车轨道，紧贴高架地铁站51路-宝山区—四川北路商圈是最大障碍52路-宝山区—四川北路商圈公交枢纽116路-吴淞区域—大柏树商圈952路-宝杨码头—人民广场552路-共富新村-大柏树商圈火车轨道逸仙路高架入口?逸仙路高架入口：距离项目约100米SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.2区域现状—人口氛围象屿郦庭四季绿城项目周边居住较为集中，人口较密集高美岸栖庭高境2村项目1.5公里范围内，汇聚15个集中居住社区，居住人口密度较高。三花现代城高境1村高境新苑周边新建住宅约25000-28000元/平米逸仙华庭逸仙小区三门路居住区吉浦小区同济北苑SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.3市场现状—商业现状商业形态发展不高，以大超市导入商业人流为主生活中心初莲花城高境社区主要商业集中于三门路吉浦路（乐易际商贸长江国购），殷高西路（沃尔玛、易初莲景瑞生活广场花）。乐购SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.3市场现状—商业现状宝山商业规划形成“2442”，分别形成：?两个区域性商业中心（牡丹江路为轴心的淞宝区域性商业中心、大华区域性商业中心）;?四个大型社区商业中心（庙行通河大型社区商业中心、高境大型社区商业中心、西城高境大型社区商业中心区（北上海商业广场）大型社区商业中心、顾村大型社区商业中心）;为宝山建设社区商业中?若干个社区商业中心（祁连上大社区商业中心、淞南社区商业中心、海滨吴淞社区商心之一业中心、月浦社区商业中心）;?培育两个特色商业区域（罗店中心镇“一镇两貌”商旅文结合的特色商业区域、宝山三林特色商业区域）;高境大型社区商业中心——由殷高西路商业街，殷高西路南、江杨南路节点景瑞天际城商业项目建筑面积117000平方米）、殷高西路北长江国际商贸中心（建筑面积53300平方米），以及吉浦路、三门路节点乐购（建筑面积18000平方米）大型超市等两部分，加上零散沿街商业，总商业面积达30万平米。SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.3市场现状—重点商业项目现状殷高西路商业相对集中，但商业的经营有待提升逸仙路易初莲花长江国际商贸高境社区中心殷高西路景瑞生活广场殷高西路站景瑞生活广场主力商家——沃尔玛、麦当劳、苏宁占地面积：?42866平方米建筑面积：?118000平方米写字楼容积率：?2.76主力店绿化率：?25.40%商业街区物业费：?8.00元/平方米·月开发商：?景瑞物业好百年家具城SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.3市场现状—重点商业项目现状主力商家经营情况良好，沃尔玛带动作用较为明显，商业街沿街面已基本开业，内街空置率较高商业街区整体开业率在45%左右，沿街商铺基本开店，以日常餐饮、足浴、网吧、会所等生活配套为主。SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.3市场现状—重点商业项目现状长江国际商贸城，5万5千平米，定位于“城市奥特特拉斯”，目前处于停业状态，分析来看，早期分割散铺销售，加之统一经营不善，导致目前经营难以为继。SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.3市场现状—重点商业项目现状高境社区中心社区型沿街店面是区域周边主要的商业形态社区小型商业中心，约4000平米，以华联超市带动，周边零散沿街商铺配合，主要满足两个新村居民基本日常消费，以30-60平小铺为主。SHANGHAIDEPUINVESTMANAGEMENTDEVELOPMENTCO;LTD宝山逸仙路项目定位报告·德普置地1.3市场现状—重点商业项目现状吉浦路乐购以18000平米的乐购带动，周边沿街形成社区型三门路商业区域，服务吉浦路周边的住宅社区超市导