国际都市综合体因城市而流传因中心而辉煌——联邦中心发展报告目目录录PART1PART1：背景篇：背景篇1.项目现状2.项目用地指标3.项目用地性质4.项目区位5.市场背景PART2PART2：定位篇：定位篇1.项目发展战略2.项目定位3.项目价值及意义PART3PART3：：规划规划篇篇1.项目总体规划2.商业业态初步规划3.项目初步经济技术指标4.项目规划设计特色PART4PART4：：运营运营篇篇1.项目操作团队2.项目经营管理PARTONE背景篇项目开发背景「项目用地指标」用地面积用地面积项目用地单位名称用地性质(平方米)(亩)1丰盛城建国有性质1108116.622长丰小学集体性质998714.983村民宅基地集体性质9871.484银鸿服饰国有性质33445.02现状用地面积5长丰街办事处集体性质1444221.666长丰街派出所集体性质24433.667长丰科技产业园集体性质80195120.29合计　122479183.72规划路网、街头绿地、面积12848942.73规划控防护绿地制面积面积2长丰小学用地1313319.70净用地面积80857121.29注：?以上数据均为图测，最终数据以实测为准；?长丰小学用地为硚口区教育局教育资源布局规划实施用地，规划设计占地19.7亩。项目开发背景「地块用地性质」?经规划控制查询，该地块被控制为工业用地、小学用地、市属办公用地及规划路网、街头绿地、防护绿地。项目开发背景「项目区位」—借势CBD发展级及立体交通?东接王家墩CBD，西联吴家山台商投资区、东西湖经济开发区、古田产业新区；?立体交通为项目持续发展提供了现实条件，项目将为东方马城提供全面综合配套；地铁7号线：起于汉口古田，经汉口火车站，从二七路过江，沿东湖西岸，终到南湖野芷路，与汉口、武昌地区轨道形成快速通道。项目开发背景「市场背景」1.宏观层面，在中部崛起战略的指引下，武汉城市价值提升是必然的，武汉经济的稳步增长大趋势必将促进古田区域房地产市场的发展；2.目前区域内交通主要依靠道路交通，轨道交通体系对房地产发展有促进作用；轻轨二期的完善和地铁7号线的修建可以有效改善区域形象，提高交通便捷度，轨道交通拉升了沿线土地价值。区域发展将进入“轨道经济时代”，轨道沿线将融合商业化、生活化、文化性于一体；3.目前缺乏提升区域档次的配套设施，区域功能分区为商业市场发展提供契机；古田区域整体环境较差，长丰路一带没有大型卖场，解放大道沿线只有超市、银行以及小型医院一些只能满足日常生活的配套，没有高档次配套设施。未来区域将形成功能分区的格局，西北部发展工业，南部及东北部发展居住区；4.区域内成交地块逐渐向北部扩展，区域房地产发展南北不均衡将得到有效改善；目前区域楼盘主要集中在解放大道沿线区域，长丰路沿线区域仍然主要供应经济适用房。近两年区域成交地块基本集中在北部，且地块面积均较大，容积率较低，随着土地供应区域的转移和王家墩CBD的建设，长丰路沿线区域房地产将得到大力发展，未来区域房地产重点发展南部高档住宅区和东北部住宅区。总的来说，轨道交通的修建、功能分区的规划、土地供应区域的转移和王家墩CBD的启动等因素都将提升区域价值，区域房地产发展前景可观。PARTTWO定位篇项目发展战略考虑到该项目的区位的优越性、未来便利的交通、片区功能改造升级以及周边庞大的消费力等因素，发挥该地块的价值潜力，同时为了更好地促进城市发展，提升城市功能，经过大量的市场调研和精心策划，拟将该地块与周边六宗地块整合开发。项目开发顺应国家“中部崛起”战略而生，依托王家墩CBD强大的市场辐射力、经济拉动力，把区域性的项目上升到全市性的“城市升级改造运动”高度，将项目打造为集购物、休闲、娱乐、办公、居住多功能于一体的国际都市综合体，提升硚口区的整体区域城市形象及打造区域新的消费模式。依靠都市综合体强大生命力和昭示力，利用国际化团队一流的建筑，打造武汉市国际示范都市综合体。案例案例11：：华润中心是都市综合体成功开发的典型案例，集多华润中心种功能于一体华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及酒店服务式公寓。案例案例22：：益田假日广场是集体验式商业、五星级主题概念益田假日广场酒店及生态写字楼为一体的大型综合建筑体占地面积3.5万㎡,总建筑面积13.58万㎡其中：商业面积：10万㎡写字楼面积：5000㎡五星级酒店：3.08万㎡停车位：800个总投资：近15亿益田假日广场位于中国最著名的旅游生态景区——深圳华侨城，项目东临五星级的威尼斯酒店，南与中国第一主题公园“世界之窗”隔路相望，北靠欢乐谷主题乐园，西接两个国际标准的高尔夫球场。假日广场紧临深圳城市主干道深南大道，拥有发达的立体交通网络。地面有50条可通达全市的公交线路，地下设有巴士换乘站，地铁1、2号线在此交汇并直接与本项目“零距离”接驳，属于典型的地铁上盖商业中心。??案例案例33：：SOHO中国在CBD的第二个项目建外SOHO——延续建外SOHOSOHO品牌和开发理念。北京CBD迅速发展期，SOHO中国推出其第二个综合体项目——建外SOHO，项目周边条件十分优越?地理位置项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区项目性质总占地面积为16.9公顷（东西长约760米），建筑面积70万平方米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所等建外SOH建外SOHOO建外SOHO区域开发模式是未来城市开发必经之路,其核心是都市综合体功能复合/规模较大/功能组合协调机能较好/所处区域经济环境强。项目定位武汉国际示范都市综合体丰富的功能空间组合、互为依托、相互支持，共同分享彼此价值的提升，新成了一个自成体系的全新价值平台。商务公寓酒店式公寓写字楼住宅酒店商业地下车库下沉广场在项目功能的规划中，涉及购物中心、高级写字楼、星级酒店、商务公寓等综合性的商业功能，商业的综合性是市场的需要，也是聚集人气、支撑商业的基础；来自商务公寓和高级写字楼的商务消费人流，星级酒店的高消费人流，来自下沉广场的社会消费人流，因停车便利吸引周边的消费人流，人流的范围广，商业的人气才旺；反之，购物中心及下沉广场的人气旺，也会使商务公寓、酒店式公寓、高级写字楼、星级酒店出祖率提高，商务公寓、高级写字楼、星级酒店也会因配套齐全而互相提高品质和出租率。酒店定位客户定位---核心客户：本地个体老板、企事业单位中高层管理人员，长期在武汉商务客户重要客户：跨国或跨区域企业，作为员工宿舍游离客户：专业人士，作为个人工作室酒店形象示意图商业定位客户定核心客户：汉口中高收入的、具有热爱新、奇、特商品的消费客户位---主力客户：中心城（汉口、汉阳、武昌）日常消费人群、武汉周边市镇具有高消费能力的客户。游离客户：全国至武汉的商务客户。商业形象示意图写字楼定位客户定位---核心客户：国际企业、跨区域企业的金融及房地产领域的企业，本土大型制造业企业重要客户：本地民营企业及投资客游离客户：政府企事业单位写字楼形象示意图商务公寓定位形象定位---精品SOHO，灵韵空间客户定位---核心客户：本地个体老板、企事业单位中高层管理人员作为投资用重要客户：跨国或跨区域企业，作为员工宿舍游离客户：专业人士作为个人工作室商务公寓形象示意图酒店公寓定位客户定位---核心客户：本地个体老板、企事业单位中高层管理人员，长期在武汉商务客户重要客户：跨国或跨区域企业，作为员工宿舍游离客户：专业人士，作为个人工作室酒店公寓形象示意图住宅定位客户定位---核心客户：武汉市各私营企业主、企业高管重要客户：企事业单位中高层管理人员，高级白领游离客户：外地投资客户住宅形象示意图我我们们站在武站在武汉汉城市城市进进程程的高度的高度审视审视了了联联邦中心邦中心的的真实真实价价值值VVaalluuee未来的联邦中心1、提供高素质的酒店、办公、零售、休闲娱乐、居住场所2、充分利用市政设施（包括新的地铁和公交系统）3、创造休闲、充满活力的社会环境4、改变城市及区域生活方式5、提升区域形象的城市名片联邦中心将以一个高品质、多功能开放性的国际街区形象出现，提升硚口区的整体城市形象!其定位、规划、设计将和国际接轨。PARTTHREE规划篇开放性（Open）项目总体规划国际性（International)四原则统一性（Concordant）文化性（Cultural）统一性开放性文化性国际性要点一：整体景观立体化、统一化景观规划要点二：下沉式广场的动静互动五要点要点三：裙楼屋顶立体化及功能化要点四：共享空间的自然化及空间多样化要点五：顶层空间的功能化及公共化要点一：整体景观立体化、统一化环境景观以统一的风格为主调，建立统一协调主题突出的场所立体景观示意顶楼景观绿化裙楼景观绿化地面景观绿化地下空间景观绿化要点二：下沉式广场的动静互动广场环境动、静分明，静区因流动的人群而动，动区因融入宜人休憩空间而静静城市绿洲动梦想之泉动感旱喷泉要点三：裙楼屋顶立体化及功能化裙楼屋顶景观与街景，与室内外结合成整体。要点四：共享空间的自然化及空间多样化将写字楼、商业等公共空间的室内环境进行室外化设计，引入阳光、树木，以人为本，营造宜人尺度的公共空间。要点五：顶层空间的功能化及公共化利用酒店、写字楼顶层空间，营造俯视武汉城市的超大尺度空间。