城市广场项目·整体定位报告森拓普商业地产公司序论D地块定位方向B、C地块定位方向A地块定位方向经济收益测算?操盘建议?案例参考?案例考??市场结论综述?案例参考参成本测算?租赁收益测算?业态建议?建?地块条件回顾?业态建议业态议?销售收益测算?规划建议?规划建议?项目整体定位?规划建议?返租测算?现金流2序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位城市背景结论城市背景指引宏观经济指引?襄阳市人均可支配收入偏低，人均消费性支出偏高，证明本地宏观经济结论?“具备统治力及影响力、可主导消费、符合目标客群消费能力居民生活成本偏高且消费欲望较强;??商业地产如日中天，但国家政策的不确定性成为未来整体宏观调控背景下，商业地产或将难以独善其身，被调控预、前景一片大好”，未来将成为襄阳商业地产竞争的主导因素?中心区升级在即，民发、万达立足已稳，佳海、东合、甚至潜最大风险因素。本案在现行条件下，须保证产品结构期出现，风险加大，甚至国内商业地产持有者已开始出现撤资。在的南国置业、武商地块等项目纷纷逐鹿樊城，区域市场商业最优化，产品形态灵活化，以抵抗政策风险。现象。?挖掘自身物理属性，以把握机会，转换劣势，打造核心竞争面临全面竞争。力，塑造鲜明的自我主题性，实现竞争的“完胜”专项调研专项调研结论指引??襄阳高层商高业产层建品议尚处打造功能于初步灵发活的公寓（展形成期；操作SOHO灵、活的的高LOFT）及酒店式公寓层公寓产品，在投资客、消（部分可作费者识别纯度不高，差酒店用途），异化易于形成的尽早入市填补阶空白，段，机争夺标会点剧杆地位增，有望形成一统；集中商市场的局面。业建议规避专业市场的竞争红海，转而打造真正具备竞争力的多核型城市综合体。3序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位消消费费市市场场结论指引??本案分析周应以全市范边常驻人群，消围目的型消费力或消费者为费目欲有限，标对象，建立项目短期独一性内无法以常产品，以“主规商业辐题”、“射半风径为情”等元素使存活基础，在项目脱颖产品而出，同定位上必时处须变理好被动为项目主档动次；无与城市消论是零售、餐费力的关饮还系。是休闲娱乐，受访者整体消费力都处于中档水平。商家商家调研结论调研指引??项鉴目受限于业态区本身的位、历选史址经营条件，百背景、城市消货存在一定的费人群进驻难认知等不利因素制度，超市、影院约，商家布点类商家对项动目因不足，需依托另辟蹊具备一定进驻意向，跟径、随独树型商家一帜暂时进驻的项目定位及信心不足，较好的认为发展前景，本案需具给备独予商家信心，立的生存由“要他能力。进”转变为“我要进”，降低招商难度，保障项目成功。4序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位D地块评述性质：商业、办公；现状：东接春园北路，北临光彩陶瓷洁具区；特征：虽然本地块基底面积在四块地中最大，但作为大商业考虑，依然存在平层过小的问题，对项目大商业的形成造成一定阻碍。D5序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位C地块评述性质：商业、办公；现状：北临光彩大市场五金、汽配区；特征：地块方正，临街面有限，适宜与紧邻的D地块形成业态、功能互补，成为B、D间商业的连接。C6序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位B地块评述性质：商业、办公；现状：北临光彩大市场装饰材料区，与C地块相距约80米，如无相关连接设施，将造成人流截断；特征：地块方正，进深较短，仅20余米，内街感较难形成，铺面面积较难控制，业态选择空间有B限。7序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位A地块评述性质：旅馆业用地；现状：西临清河东路，尚未动工；现为光彩大市场板材区，目前以批发为主；特征：地块呈三角状，可利用小型广场与建筑斜面塑造东南向的展示面。A8序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位项目指标项目地块名称总建面积容积率建筑密度商业体量A地块43400㎡2.730%B地块41600㎡3.138%：18.8万㎡城市广场城市广场VSC地块34600㎡3.738%长虹路商圈：约20万㎡D地块69070㎡3.4739.7%项目地块核心问题商业体量：商业体量过大，一方面为项目提供了较大的发展空间，另一方面则将项目引入参与全城竞争，项目操作难度增加，如何利用这把“双刃剑”，将成为项目面临的重大问题。建筑密度：城市广场建筑密度指标较小，大商业布局困难，如何在现有规划条件下实现整体功能的实现将是规划考虑的重点问题。地缘关系：项目地缘状况不佳，应妥善处理新建物业与专业市场间的关系，如交通、公共空间、展示面等。项目价值：高昂的土地成本左右项目产品定位，高溢价之路如何实现将成为项目必须考虑的核心问题。9序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位优势劣势1.大体量城市综合体，发展潜力巨大，可塑性。1.建筑密度小、退让大，平层规划难以展开。2.展示面长，商业昭示性良好。2.非传统城市消费板块，商业基础薄弱，氛围较差。3.“北拓”新城核心区位，承南启北，有望成为未来的城市地标项目。3.机动车辆大，集中为面包车、工程车等，消费人流稀少。4.大交通条件优越，基础公共交通体系完善，进出便捷。机会威胁1.城市商业地产发展逐渐步入“井喷期”，竞争威胁在各层面开始显现。1.襄阳“北拓”，政府扶持，城市大发展背景下，项目可应运而生，顺承大势2.传统消费习惯、固化的区域认知，为区域转型、项目发展蒙上一层阴影。。3.区域消费难以支撑项目生存，需依靠外来的、全城性的客户。2.商业地产正处“春天期”，全行业机会凸显。4.开发成本过大，项目发展受限。核心战略：SW战略，发挥优势，规避劣势1.以“巨无霸”的商业体量为基础，紧握“北拓”所带来的发展机会，打造区域唯一的商业核心。2.以“全系”、“全功能”、“具备独立引导能力”的功能定位为核心。3.以“迎合消费力”的档次，扩大消费客源，提高项目生存力。4.以“主题”鲜明的、“颠覆性”的项目方向，占位竞争，保障项目成功。10序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位项目整体定位新襄阳新中心·跨越级城市综合体立意逐鹿大襄阳老城区，把脉城市“北拓”之历史机遇，挖掘项目基础属性，实现城市消费体验、投资认知、经营信心等得全面跨越，保障项目最终成长为襄阳又一极。森拓普商业地产顾问武汉分公司1111本报告严格保密序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位项目功能定位休闲餐饮文化都市旅游综合体购物居住?以购物、餐饮、居住为基础，强化休闲、娱乐，并纳入旅游、娱乐文化等功能。?强调“参与感”、提高“参与度”，通过各区块不同的功能定位，界定消费人群不同的身份体验，延长消费者消费时间，提高项目“可逛性”、“趣味性”。12序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位调研显示本地客户消费水平居中，本案应注重迎合大众消费习惯，选择适宜档次。消费类型消费金额占比购物消费100-300元/次42.7%餐饮消费30-50元/人/次42.5%休闲娱乐消费40-70元/人/次39.8%档次定位中档为主，中高档为辅整体档次与万达持平购物中高端，娱乐、餐饮中档特色化，休闲中高档品质化迎合目标消费人群基本消费能力最大限度吸纳客群，并满足部分实力客群的消费需求序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位项目辐射范围核心客群：襄阳全城时尚品质客群及外来商旅客群重要客群：包括二汽在内的项。目周边3公里范围内的常驻居民及办公人群。偶得客群：来自县级市，对襄阳商业有较强认同心理的客群。14序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位每一个商业项目，都有一个主题……它是一种象征；是一种体会；是一种精神；是一种代表……它是独立的；它是项目存在的理由；它是目标客群往来的动力……那么，百盟城市广场，它的主题是什么？请听我们，娓娓道来……15序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位襄阳，太旧！16序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位襄阳，太累！17序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位襄阳，太无趣！18序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位It’sTimeToRelax!19序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位早安，襄阳！每一位时光旅行家，在自我的节奏中，从睁开双眼那一刻……在RELAX中心，开始一整天的RELAX！森拓普商业地产顾问武汉分公司202020本报告严格保密序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位早9：00，“咔嚓咔嚓”的快门声，提醒我们，开始了，开始了……或在广场，或在步行街，或在购物中心里，与雕塑合影，与喷泉共舞，与欢快的和平鸽一起放飞心情，在塞万提斯的世界里，寻找自我的骑士精神，在但丁的《神曲里》，寻找自由的快乐，这是RELAX，这是RELAX精神森拓普商业地产顾问武汉分公司21212121本报告严格保密序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位上午12：00，满街飘香的牛排与臭豆腐冲突着，提醒我们，开始了，开始了……或在不知名小店，或在知名西餐厅，与红酒刀叉共舞，与筷子签子搏击这是RELAX，这是RELAX精神森拓普商业地产顾问武汉分公司2222222222本报告严格保密序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位午后15：00，欢乐的舞曲，快乐的舞者，提醒我们，开始了，开始了……或在咖啡厅，或在路边小径，与热情的红、温暖的黄，共同谱写悠悠的午后时光，这是RELAX，这是RELAX精神森拓普商业地产顾问武汉分公司2323232323本报告严格保密序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位晚18：00，通明的灯火，提醒我们，开始了，开始了……或在宴会厅，或在格调餐厅里，与朋友、亲人、伙伴、甚至对手，共同举杯，这是RELAX，这是RELAX精神森拓普商业地产顾问武汉分公司2424242424本报告严格保密序论市场结论综述地块条件回顾项目整体定位晚22