郑州市房地产市场调研报告------郑州------------有限公司二零一三年五月十日报告内容提纲宏观市场扫郑州房地产市区域市场分未来市场预测描场概况析宏观政策扫描政策：“国五条”出台，限购限贷限价力度再升级，二手房个税从严执行1、2月20日国务院常务会议提出“国五条”，指明继续调控的主要方向，预示着新一轮调控由此开始。2、3月初“国五条”细则落地，相比2010年的“国十条”和2011年的“国八条”，限购统一范围、涵盖新旧住房，限贷继续提高二套房门槛，严厉程度继续升级，并且再次要求地方制定房价控制目标，更明确二手房转让严格实施“20%个人所得税”政策，调控范围逐渐延伸向存量房。3、3月31日是各地公布2013年房价控制目标的“大限”，地方细则密集落地。目前已出台的城市包括北京、上海、深圳、广州、重庆、合肥、大连、济南、天津、南京等城。宏观政策分析调控目标和举措有松有紧，但总体来说与市场预期存在距离。一、在房价调控目标方面，仅有北京规定为与2012年相比保持稳定，其它大多定为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”--也就是名义增长幅度减去CPI的增幅。根据中原地产测算，扣除CPI因素，城市的房价目标在7.5%-13.2%。其中也仅有天津、广州及昆明等市的细则中明确提出剔除保障房部分，价格控制难度相对较高。二、信贷方面，只有北京提出将根据房价目标进一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示将根据市场变化，或房价控制目标执行情况，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。可以说信贷政策还是留有相当的余地，力度低于此前预期。三、对于20%的个税，多个城市的细则都没有涉及。自上次国五条细则出台后，对买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。宏观市场扫描2013年4月中国300城市土地市场交易部分数据◆供应情况：4月全国300个城市共推出土地3229宗，环比增加58%，同比增加7%；推出土地面积11812万平方米，环比增加40%，同比减少0.5%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)882宗，环比增加32%，同比增加11%；推出土地面积3689万平方米，环比增加32%，同比增加2%。◆成交情况：4月全国300个城市共成交土地2153宗，环比减少17%，同比减少9%；成交面积7566万平方米，环比减少24%，同比减少15%。住宅用地635宗，环比减少18%，同比增加13%；成交面积2564万平方米，环比减少21%。宏观市场扫描2013年4月中国主要城市房地产市场交易数据◆供应情况：4月重点监测城市库存去化明显低于3月，除北京、青岛、宁波库存量减少外，其余城市库存均增加。北京本月库存去化最快，商品住宅可售面积下降10.73万平方米。◆市场需求：CREIS中指数据库监测显示，本月监测的43个城市中，超过8成城市成交量环比下降，降幅最大的是丹东，达到65.5%，其次是北京，环比下降56.6%。◆成交价格：本月43个监测城市成交价格略有上升，其中深圳环比涨幅最大，为11.17%。三亚环比跌幅最大，达15.04%。宏观市场扫描二手房：成交量回落显著，且降幅大于新房，一线城市受影响程度大2013年4月前三周（4.1-4.21），代表城市日均成交量相比3月降幅均超过50%，其中北京降幅最大，为87%，深圳和苏州的降幅均在70%左右，天津、成都和杭州降幅在50%-65%之间，均远超同期新房成交量下降幅度。?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????◆2013年代表城市二手房日均成交量与2012年全年相比，除北京日均成交量下降52%外，其他城市4月前三周日均成交量均超过去年日均水平，天津和苏州增幅较大，分别为69%和55%，杭州和成都在15%左右，深圳仅增长6%。总体来看，一线代表城市受影响程度超过二线代表城市。宏观市场扫描展望：政策落地压制短期量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧宏观市场分析一、价格方面，随着各地“国五条”细则落实，房价涨幅将有所放缓，放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同，由于房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要，作为新一届政府的开局之年，房价仍将是政府关注的焦点，房价涨幅较大的城市仍存在调控政策加码风险，如此前房价涨幅较大的广州再度加大调控力度，4月22日广州市国土局表示将全面执行商品房价格申报指导，继北京之后，又一价格涨幅过大的热点城市明确表示对住房进行价格指导。二、成交方面，政策影响下，前期成交透支部分未来需求，预计成交量在此前高位基础上有所回落，但在季节性因素和供应加大的推动下，二季度总体好于一季度，下半年趋于平稳。三、全年来看，在经济企稳复苏力度不强、物价上涨压力不明显的形势下，货币政策仍将维持现有基调，新增贷款增加仍将为房地产业提供较好的空间，我们仍维持年初预判，全年房地产市场总体好于去年。郑州房地产区域市场分析未来市场预测宏观市场扫描市场概况宏观政策“国五条”郑州版出台“20%个税”等只字未提3月31日，郑州出台郑版国五条：一、努力保持住房价格基本稳定，郑州市2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。二、保证普通商品住房用地供应，2013年住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。三、继续加大保障性住房建设，12月5日前完成开工建设45848套、基本建成45672套的建设任务。四、加强商品房价格管理，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证。五、进一步加强房地产市场监管。六、加强市场信息引导。建立市房管部门牵头，国土、地税等部门参与的信息公开和市场监测分析研究机制，监控房地产市场走势，根据市场变化及时发布住房消费警示，引导理性投资和合理消费。信息来源：郑州房地产网2013.03.31分析：郑州市的“国五条”细则大多是重申了一下国务院“国五条”的一些原则，而对于20%个税、提高二套房贷等对房地产市场影响较大的抑制投机投资性购房的几条措施则未提及，这样的细则可能对房地产市场不会有太大影响。郑宏州市宏观市场扫观经济描分析郑州市近五年经济发展各项指标固定资产投时间(年）人口（万）建城区面积生产总值人均生产总资（亿元）职工年均工（K㎡）（亿元）值（元）资(元)2008743.6328.63004.0406171772.7264742009752.1336.63300.4440002289.1298372010866.0342.74000.0490002757.0327792011885.4354.74952.6577813005.57342032012903.13735547633283669.835541资料来源：郑州市历年经济发展公告及网络资料分析：上图图标显示，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长。这是个健康的经济环境，有利于房地产市场快速发展。郑州市房地产行业概况四月各周商品房成交套数数据来源：搜狐房地产网分析：三月爆涨四月维稳五月或升温根据统计数据显示，4月第一周郑州六区销售商品房1781套，第二周销售2274套，第三周销售2405套，第四周销售1651套。而3月郑州六区平均每周销售2533套，4月四周最高销售2405套，尚不及3月的周均销售套数。郑州细则落地后，购房者明显进入了观望期，出手速度有所放缓。郑州市房地产行业概况图1-2?郑州市商品房库存走势图（以2010年底为基底）　　数据来源：郑州市房管局及网资料络分析：以2010年底为基底，郑州市商品房库存截止2013年3月为749万㎡，近两个月市场略显供不应求，高企库存略有消化，其中高企的库存依然多为非住宅（办公、商业、车库、地下室其他物业）市场，约为479.75万㎡，占比64.1%，较上月上涨3.3个百分点，未来库存消化压力非常大。郑州市房地产行业概况图1-3郑州市3月份商品房各物业成交面积比例图数据来源：郑州房地产网分析：郑州住宅一直是市场主力，本月商品纯住宅销售面积占整体比重的76.7%，较1月份比重略有下滑；经适房项目本月由于备案项目较多，备案面积占比达10.3%，比重有所提升；而办公、商业物业成交面积比重则相对较为稳定，维持8%、5%左右。郑州市房地产行业概况图1-42011.3-2013.3月郑州商品住宅供销价走势图数据来源：搜狐房地产网分析：随着国五条的颁布及郑州细则的温柔落地，一系列不具有杀伤力的条文对购房者产生的影响甚微，郑州住宅市场丝毫不减火热态势，3月成交量为84.45万㎡，环比上涨136.62%，同比上涨53.32%；成交均价7416元/㎡，较上月有所下滑，环比下跌2.12%，同比上涨18.45%，主要由于本月经适房多个项目集中备案，备案面积达10万㎡，占比较大，拉低成交均价。郑州市房地产市场概况图1-5郑州市商品住宅库存走势图（以2010年底为基底）数据来源：搜狐房地