谨呈：珠海市万科房地产开发有限公司珠海万科九洲港项目商业发展方向初探汇诚行商业地产营销事业部标准化·流程化·专业化·精细化?2013.04本文版权归深圳市汇诚行房地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，任何机构及个人不得擅自传阅、引用、复制和发布本文中的部分或全部内容。报告基本思路基于对项目区位、地块商业价值、消费群体、商业发展潜力等的研判，结合本司操作社区商业的经验，本报告围绕以下两个主题方向：1.本项目偏于城区一角，偏离核心商圈，在项目商业价值本质不明显的情况下，如何以清晰的定位寻求商业价值的拔高突破。2.以销售型为主的商业物业，平衡经营可操作性与销售收益前提下的初步规划设计（商业体量、商业规划、产品设计、业态布局以及建筑规划；附件为部分业态商铺技术指标参考）。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page2目录项目分析项目定位项目规划建议与业态布局项目建筑设计建议附件深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page3一、项目分析项目商业价值初判香洲新香商圈洲商珠海目前已形成四个主要商圈：圈n吉大商圈：以免税商场、珠海百货为核心，其集中式商业较好，零售档次是整个珠海市最高的；樟n拱北商圈：以珠海口岸购物广场、迎宾广场、华板吉大商圈山润万佳、莲花路商业街为核心，消费群主要为片石花山区内人、游客及澳门人；将军山n香洲商圈：以吉之岛、茂业百货为代表，以家庭本案拱北商性消费为主，主要满足日常生活消费需求；圈n新香洲商圈：新兴商圈，以旺角百货、仁恒星园澳门为代表，商业布局较分散、规模较小。n商业价值初判：本项目距吉大与拱北核心商圈约3公里左右，偏于城市一角，偏离城市核心商圈；地块商业价值本质不明显；深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page4一、项目分析项目区域属性n项目所在吉大片区为市内知名高档住宅区，其中情侣路沿线更为豪宅集中的区域.n片区新房价格集中在30000-40000元/㎡，二手房价格集中在15000-20000元/㎡；n项目所在片区为市内知名高档住宅区，呈人均消费能力高、人口密度较低状况。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page5一、项目分析项目辐射人群商圈吉大n受周边地形阻隔，项目商业辐射人群有限，集中在周边一公里范围内社区；预计1-1.5万常住人口。山石花区域将军人本口辐射案山本案受周边地形阻隔影响；项目辐射区域有限，辐射人口基数较少。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page6一、项目分析项目周边商业概况n项目周边临近度假村酒店以及货运码头，配套型商业以住宅底商及食街为主，且与项目直线距离较远；街食蓝青九州花园n项目辐射区域内主要有两处较为住宅底商九州港客运站繁华、人口相对密集的商业区，位于度假村酒店九州港莱茵半岛旁的青蓝食街以及九州花园南油大酒店货运码头本附近的商业裙楼，均以饮食业以及生案活便利店为主；n辐射区域内缺乏购物型商业配套，整体商业氛围薄弱；餐饮业态所占比重大。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page7一、项目分析项目周边商业概况青蓝食街分布情况街食蓝总商业体量共约3300㎡长113m、宽10m青层高首层4.5m；二三层4m直线距离960M总铺位13间，餐饮业12间，其他零业态比例售业1间本案租金水平80-120元/㎡二手价格——深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page8一、项目分析项目周边商业概况青蓝食街★川粤金鼎（280㎡，3层）★德顺轩（80㎡，3层）大碗菜（120㎡，2层）★★新粤穆斯林120㎡，3层）★锅神（涮涮锅）（40㎡，2★冯鱼头层）（40㎡，2★层湖北菜）馆（40㎡，2层）★红雨轩（香辣蟹）（40㎡，2★谭鱼头层）（120㎡，3层）★大草原羊肉坊（120㎡，2层）★尚记内蒙羊肉（80㎡，2层）★桂山渔港（80㎡，2层）注：括号内面积是首层铺位面积深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page9一、项目分析项目周边商业概况九洲花园沿街商铺分布情况总商业体量共约13392㎡长372m、宽12m九州花园层高首层4.5m；二三层4m住宅底商直线距离540M总铺位42间，餐饮业19间，超市1业态比例间，其他零售业22间本案租金水平100元/㎡二手价格3.3万/㎡深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page10一、项目分析项目周边商业概况九洲花园商业裙楼n项目周边均为零散的社区配套商业，无成型的区域型商业中心。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page11一、项目分析项目宗地状况n地块方正凭证，呈类长方形，长约200米，宽约80米；n方正平整，易于商业规划。n项目最多可规划商业面积为12000平方米。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page12一、项目分析项目交通条件n项目紧挨市内快速干线情侣南吉大路，呈明显的车多人少特点；九州大道n情侣南路北通吉大片区、南通公5.拱北，受地形影响，道路较为1里曲折，但交通易达性总体良好2公石花东路里水。湾公路4.5拱里情侣南路北深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page13一、项目分析项目四至N九洲港货运码头（即将搬迁）W度假村瑞丽别墅群E中交一航临时板房（空地）以A地块为中心S潮香半岛酒店深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page14一、项目分析项目周边规划n项目东边紧挨九洲港货运码头，码头阻断了项目往东的商业顺延，并且对项目形象、商业气氛营造皆有不利影响；n货运码头预计于2015年前完成搬迁工作，其占地面积预计在20万平米以上，根据相关部分公布资料显示，货运码头搬迁后地块属性定为住宅用地，将极大增加项目商业的潜在消费群体。此为本项目商业规划的重大利好（下一部分商业设计将以此区域规划为导向。）深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page15一、项目分析项目周边规划n项目距离九洲港口岸车行距离1.1公里，车行约2分钟，步行约15分钟；n九洲港-香港，10班次/天；九洲港-深圳，20班次/天；平均每班船估算为150人，九洲港客运量约为4500人/天；本案n九洲港货源码头搬迁后，其用地为住宅用地，情侣路海滨休闲栈道将延伸至九洲港，九洲港部分客流将成为项目的潜在消费群。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page16一、项目分析地块商业价值分析别墅区根据项目周边情况分析，地块商业价值梳理导向如下：案搬迁本即将宅码头尚住货源高判建nA区占据九洲港、两大高尚住宅区资源，且（预区）位于主干道的转角位置，昭示性最强，是未九州来商业人流聚集点；商业价值最高；港nB区位于两条主干道，昭示性较好，商业价值较A区次之nC区属于对内展示地块，昭示性较弱，且人流通达性较弱，因此地块价值较B区次之；Bn根据分析可得出地块价值导向为：A〉AB〉CC深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page17目录项目分析项目定位项目规划建议与业态布局项目建筑设计建议附件深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page18二、项目定位项目整体解读项目定位前整体解读n地段：偏于城市一角，偏离城市核心商圈；地块商业价值本质不明显；n辐射人口：受周边地形阻隔影响，主要辐射人口为项目周边一公里范围内的中高端住宅区，目前辐射人口基数少；n商业基础：周边社区以餐饮和社区配套业为主，餐饮业发展良好，无成型区域型商业；n区域利好：九洲港货运码头的搬迁改造将为项目提供大量潜在消费群体；项目商业规划有一定的创造空间n可规划商业体量：至多12000平方米；n地块：平整方正、易于商业规划；n交通：城市快车道旁，有一定的交通优势条件。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page19二、项目定位定位思路本项目定位核心思路初判：1、受项目区位、商业基础及商业2、地块方正平整，易于商业规体量的影响，本项目商业辐射能力划，周边有大规模住宅规划的利有限；好，且有一定的交通优势条件；n满足周边社区居民日常消费的n若要扩大辐射消费群体，打造片区社区商业是项目定位的主要思区域性商业中心是业态是项目定位考方向。可考虑方向。社区型商业是项目定位