保利鱼珠项目定位报告2010年10月目录CATALOGPARTPART11：项目定位：项目定位PARTPART22：规划调整：规划调整PARTPART33：分业态定位：分业态定位项目定位鱼珠项目面面观鱼珠项目面面观鱼珠项目面面观鱼珠项目面面观大广州视角看鱼珠大广州视角看鱼珠2010－2020年，广州要打造国家中心城市，白云国际机场将重点打造珠江新城-员村、琶洲、白云新城、白鹅潭、新城市中轴空港总部集聚区线南段等五大重点地区，积极引导总部企业进入五大城市功能区等比较优势突出的企业总部集聚区，推进空港总部集聚区，海港总部集聚区和广州（黄埔）临港商白云新城务区加速发展，建成亚太地区重要的总部经济基地广州实施北优、中调、西联战略的重要节点和城市副中心，建成白云山西麓的宜居承担金融商务、信息服务等高新城和文化、商住新区端服务功能，努力建成具有国际一流水准的CBD珠江新城－员村琶洲广州（黄埔）白鹅潭临港商务区新城市中以会展博览为核心，建成国际会展中心轴线南段广佛之心、广州国际商业中具有岭南特色心、水秀花香的宜居新城的行政中心广州（黄埔）临港商务区，是广州建设国家中心城市的重要部署之一，是广州“东进”战略的策略性节点地区，将成为与白鹅潭相对应的东部综合门户南沙保税港区海港总部集聚区房地产发展视角看鱼珠房地产发展视角看鱼珠空港总部集聚区花都山前大道白云新城珠江新城桂城员村-琶洲广州(黄埔)萝岗新城新塘-天河北千灯湖金沙洲泛CBD临港商务区CBD新城市中轴线南段白鹅潭大学城火车南站广州新城板块南沙滨海新城本项目是距离珠江新城－员村－琶洲CBD最近的板块，优先承接城市中心化发展有条件发展成为下一个城市核心规划视角看项目规划视角看项目?黄埔区新定位：港城一体、宜业宜居的现代化滨江城区，近快实现从传统的工业城区向现代综合服务型城区的转型广州（黄埔）临港商务区?功能：以港口现代物流、航运服务、商务服务为重点本项目?空间布局：“1＋3”的空间布局?一个核心区：由鱼珠临港地块、护林路一带构成的临港商务区核心功能区?三个延伸区：长洲城市游憩商业区，临港商务区产业支撑区（沿港口带的现代临港生产性服务业集聚区），临港商务区服务配套区（黄埔大沙地“回”型商圈）根据政府规划，本项目是黄埔临港商务区的核心功能区和启动区，是有历史文化底蕴，以“港口经济”和“港口文化”为主打的港口服务聚集区城际交通视角看项目城际交通视角看项目东二环高速广深高速广园快速广园快速新塘珠江本项目东莞新城10分钟交通圈环城高速东圃出口东二环高速30分钟交通圈广深高速华南快速京珠高速东线90分钟交通圈南沙港快速深圳10分钟珠江新城，20分钟新塘，30分钟东莞，90分钟深圳、香港渔珠是广州东部门户，城际交通可达性强城区交通视角看项目城区交通视角看项目广园快速珠江新城中山大道10分钟车程地铁5号地铁10号线线三溪站鱼珠-新塘地铁5号线鱼珠站黄埔东路科韵路本项目黄埔大道东环城高速5分钟地铁步行圈?自驾车10分钟抵达珠江新城：项目周边交通四通八达，主干路为黄埔大道、中山大道、环城高速、广园快速组成的路网?现状双地铁上盖，未来两条地铁线：项目临地铁5号线三溪站、鱼珠站，步行5分钟距离；未来5年内修建鱼珠-新塘的地铁10号线?目前仅2条公交线路：261路（中山八-东风路-冼村-员村-鱼珠）、43路（火车东站-员村-鱼珠码头-大沙地）自驾车、地铁出行便利，对商业、住宅均有拉动力；但当前公交线路不发达地块分地块分地块分地块分析析析析地块分地块分析析鱼珠木材市场鱼珠木材市场鱼珠物流基地鱼珠物流基地1、项目现状为鱼珠木材市场、鱼珠物流基地2、地块较方正，呈长条形，有突出的半岛部分，私密性好，有利于规划布局南向江景3、地块南向望江，临江面长约1600米，是广州城区难得的江景资源规模大盘南向望江、1600米江岸线、私密半岛，有打造中高端住区的资源优势景景观视线观视线西向可远眺新中轴线、电视塔、双子塔、保利国际广场等地标建筑南向望长州岛，水面开阔、烟波浩淼东南向望地块的半岛，私密性好，媲美二沙岛与滨江东、琶洲等江面相比，项目江景面长、江面开阔、有私密半岛地块周边环地块周边环境境杨桃公园美林湖畔花园金碧世纪花园黄埔区府片区美林饰品城黄埔区府建材市场、鱼珠片区汽车4S店天源大厦怡港花园黄埔花园本项目港口、码头给项目外围环境带来较大负面影响，黄埔港项目必须实现自我中心化，凭自身规模、资源优势突围黄埔军校旧址黄埔港?周边以建材（木材）专业市场、汽车4S店、港口码头为主，生态环境一般?周边楼盘较少，最近为美林湖畔花园?黄埔港码头无搬迁计划，受码头、大货车影响，周边环境不佳，对打造高档居住区有较大负面影响?项目对面长洲岛有黄埔军校旧址，有旅游资源但尚未成功开发地块现地块现状及指标状及指标业态建面（万㎡）办公42.8酒店11.4酒店式办公32.5住宅39.5住宅中商业街2.2大型商业7.8中小型商业8.5文化娱乐3.2专业市场7.5合计155.4?地块规模庞大，总建面150万㎡，属于旗舰大盘，可打造产品线丰富?涵盖住宅、写字楼、shoppingmall、公寓、酒店、商业风情街、专业市场、文化娱乐等多种业态，是都市综合体物业?地块被水道和鱼珠村分裂成两块，整体性略显不足，有一定干扰项目体量庞大、规划业态丰富，有条件从区域突围，实现自我中心化150万方综合体稀缺江景私密半岛历史文化城市核心底蕴项目整体定位：广州核心旗舰级滨江半岛生活圈规划调整现有现有已知已知规划规划写字楼商业裙楼专业市场及办公Shopping写字楼住宅mall写字楼写字楼商业裙楼商业裙楼公寓住宅写字楼商业街公寓酒店公寓公寓公寓商业裙楼文化娱乐写字楼：41.8万㎡地标：酒店＋写字楼酒店：11.4万㎡公寓（酒店式办公）：39.6万㎡住宅：39.5万㎡住宅底商2.2万㎡大型商业：7.8万㎡中小型商业裙楼：7.3万㎡风情商业街：3.5万㎡文化娱乐：3.2万㎡专业市场：7.5万㎡市场经验表明，各业态销售速度（现金回收能力）商商铺＞铺＞住住宅＞公寓＞写字楼宅＞公寓＞写字楼各业态溢价能力（利润最大化能力）商商铺＞铺＞住住宅＞写字楼＞公寓宅＞写字楼＞公寓当前项目规划中，销售速度慢、风险大的写字楼及裙楼高层商铺体量较大适量缩减写字楼及裙楼高层商铺体量转化为更易变现的现金牛产品——公寓产品调整调整后后的规划的规划乙级写字楼商铺裙楼乙级写字楼专业市场及办公Shopping住宅mall商铺酒店公寓裙楼商铺裙楼住宅公寓住宅商业街住宅公寓酒店住宅住宅公寓公寓甲级写中小商业住宅公寓字楼文化娱乐地标：酒店＋写字楼调整调整后后的规划的规划调整前指标调整后指标建面（万建面（万类别业态备注类别业态㎡）㎡）居住类住宅39.5　住宅（70年产权）39.5将其中7万㎡转做50年办公41.8住宅公寓（50年产权）39.6办公类产权的酒店式公寓酒店式公寓（50年产居住类7酒店式办公39.6全部转做住宅公寓权）大型商业7.8　酒店式公寓（40年产2.9中小型商业裙将其中2.9万㎡转作40权）7.3商业类楼年产权的酒店式公寓办公类写字楼34.8风情商业街3.5　大型商业7.8住宅中商业街2.2　中小型商业裙楼4.4商业类地标酒店6　风情商业街3.5酒店类精品酒店5.4　住宅中商业街2.2合计153.1　地标酒店6酒店类精品酒店5.4合计153.1分业态定位1住宅定位住宅观点1、市场经验表明，住宅既能实现溢价，又能产生现金流，故本项目住宅体量保持不住宅体量保持不变变（39.5万㎡）2、全广州来看，项目这类城市中心的资源型大盘很少，但入市时将会与系统内江景综合体大盘琶洲湾重合，故建议在产产品品线设线设置上置上与与琶洲琶洲湾湾形成一定差形成一定差异异化化黄埔大道东（高架桥）第三梯队产品第三梯队专业市场及办公北临高架桥的路边园景小户型单位;面积95-100㎡，约750套第二梯队16000元/㎡，实际装修成本2500元/㎡，精装总价150-160万第一梯队村居民楼公寓第二梯队公寓公寓酒店公寓公寓公寓文化娱乐第二梯队产品第一梯队产品小区中央园景单位，少数能望部分江景珠江南向望江大户型（一线江景）；;面积200-250㎡，约220套面积125-160㎡，约1900套25000元/㎡以上，实际装修成本400020000元/㎡，实际装修成本3000元/元/㎡，精装总价500-650万㎡，精装总价250-320万住住住住宅宅宅宅产产产产品层次品层次品层次品层次划分划分划分划分本项目住本项目住宅户宅户型配比型配比及价格控制及价格控制主力户面积段建面产品层次面积比套数套数比预期单价预期总价型（㎡）（㎡）第一梯队产品豪华型高端住宅200-2505000013%2228%2.5万以上500-650万四房江景大宅舒适型150-16015000038%96834%2万300-320万第二梯队产品四房中高端住宅中央园景住宅舒适型125-13512300031%94633%2万250-270万三房第三梯队产品套间小中端住宅95-1007200018%72025%1.6万150-160万三房路边园景住宅合计395000100%2856100%2万\本项目以本项目以125-135125-135、、150-160150-160㎡改善㎡改善性产性产品品为主，为主，主要面向市场主流的主要面向市场主流的二二次刚需改善客次刚需改善客户户，，可可以较以较好好规规避避市场市场风险风险住住住住宅宅宅宅定位定位定位定位论证论证论证论证市场视角1：黄埔区住宅市场来看01年来黄埔和十区楼市的成交及价格（万平米；元/平米）黄埔指标盘：区府物业黄埔花园1200.0140001000.012000?性质：黄埔区府