东莞宏远商业项目初步营销思路每一次都精雕细琢2010年11月汇诚行商业地产研究主题提炼2印象：?商圈边缘区域?现铺，部分空置，部分开业，经营不太理想?没有主力店带动?大部分为单边商铺?05/06年起售，整体销售率31%项目到底卖什么？汇诚行商业地产研究主题提炼3?基于市场街区商业现状?基于项目自身因素探索项目的核心营销价值点建立营销价值体系释放营销价值市场研究/项目分析项目定位营销策略汇诚行商业地产目录4一、东莞商业街区市场研究二、项目商业价值研判?1.1商业街区经营/招?2.1项目商业环境分析商?2.2项目商业现状分析?1.2街铺在售项目研究三、项目定位四、营销执行策略?3.1体系思路?4.1包装宣传?3.2定位方向?4.2整合营销?3.3业态规划?4.3价格策略汇诚行商业地产一、东莞商业街区市场研究?1.1商业街区经营/招商?1.2街铺在售项目研究汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目6东莞商圈结构分析家乐福家乐福家乐福家乐福莞城商圈莞城商圈吉之岛吉之岛吉之岛吉之岛东城商圈东城商圈天和文化天和文化天和文化天和文化百佳文化百佳文化永乐文化广永乐文化广广场店广场店广场店广场店场店场店沃尔玛沃尔玛沃尔玛沃尔玛百佳文化百佳文化广场店广场店广场店广场店彩怡百货彩怡百货彩怡百货彩怡百货时尚电器城时尚电器城时尚电器城时尚电器城国美聚福国美聚福国美聚福国美聚福天虹商场天虹商场天虹商场天虹商场豪苑店豪苑店豪苑店豪苑店顺电顺电顺电顺电百佳聚福豪百佳聚福豪百佳聚福豪百佳聚福豪天和盈锋天和盈锋天和盈锋天和盈锋苑店苑店苑店苑店广场店广场店广场店广场店美新家居中心美新家居中心美新家居中心美新家居中心国美世博店国美世博店华润万家华润万家南城商圈南城商圈OleOle’’永乐世博店永乐世博店好又多好又多好又多好又多海雅百货海雅百货海雅百货海雅百货嘉荣购物广场嘉荣购物广场嘉荣购物广场嘉荣购物广场家福特家福特家福特家福特万家福万家福万家福万家福永乐南城店永乐南城店时尚岛时尚岛中豪购物广场中豪购物广场中豪购物广场中豪购物广场时尚电器时尚电器美新名家居美新名家居美新名家居美新名家居中华百货中华百货时尚电器时尚电器国美南城店国美南城店百安居百安居国美南城店国美南城店百安居百安居综述：东莞南城、莞城、东城均已形成相对成熟的商圈，各商圈均有较大规模的商铺（商业街区与住宅底商）。汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目7南城核心商圈内街铺（天诚康桥）——大部分空置天诚康桥海雅家乐福沃尔玛综述：天诚康桥位于南城核心商圈内，距家乐福约400米，距海雅约600米，但大部分商铺空置中。汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目8东城核心商圈内街铺（威尼斯广场）——一层空置面积超1万平米沃尔玛威尼斯天虹海雅家乐福综述：威尼斯广场同样位于东城商圈核心位置，天虹商场旁边一层空置面积超1万平米。汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目9西城楼大街（莞城沃尔玛/文化广场区域街铺）也出现部分空置西正路—市桥路商业街沃尔玛天和百货综述：西城楼大街位于东莞传统商业核心的文化广场，主力店沃尔玛已经开业，但其街铺依然出现部分空置。汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目10上东国际商业街区东园大厦街铺天诚康桥街铺中信商业广场商铺西城楼空置商铺本项目空置商铺汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目11商业街区（街铺）经营小结：东莞商业街区（沿街商业）空置严重商业街区招商难度较大汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目12三大核心商圈内街铺都大量空置项目区域南城核心商圈招商难度较大南城家乐福1.4公里本案处于商圈边缘且为社区商铺南城步行街900米招商带动销售难度较大南城步行街商业区综述：客观分析，本项目招商对销售的促进作用有限，以招商带动销售实现的可能性不大。汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目13上东国际商铺案中信德方斯本晶城商铺御泉山商铺南城在售商业项目主要有上东国际第二期、中信德方斯、御泉山底商等；已售项目距离本案较近的有康桥国际花园、上东第五大道等。汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目14商业名称上东国际第二期位置洪福西路滨江体育公园东距本项目距离500米商业总建筑面积约6000㎡，其中二期规模（㎡）共有商铺19间开盘时间2010年11月6日销售情况已售空上东国际建筑规格开间7.1m，进深9.2m，层高约5m上东国际第五大道08年售价约为12000售价元，二期售价约为15000元备注上东国际二期开盘当天销售一空上东国际商铺户型图上东国际二期推出当天售完，目前已无可购商铺。汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目15商业名称御泉山商铺位置南城黄金路888号，华康医院北距本项目距离1.8公里规模（㎡）商业面积共9240.21㎡，71间商铺开盘时间2010年7月10日销售情况售出约60%建筑规格开间约8m，进深约15m，层高约6m售价均价约为14000元电话88999666御泉山备注购铺者多为投资客御泉山商铺北半部分售价最高的达到了1.8万，南半部分商铺最低价格在9000左右。整体已经销售掉一御泉山商铺户型图半以上，据调查其购铺者主要以外地投资客为主。汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目16商业名称中信德方斯位置南城东莞大道与四环路交汇处距本项目距离3.2公里规模（㎡）62间商铺开盘时间2009年7月销售情况销售50%以上建筑规格开间8m，进深15m，层高6m售价16500均价电话22306888德方斯商铺售出一半左右，目前仍在发售中信德方斯备注中中信德方斯距离本项目约3.2公里，整体已经销售掉一半以上，目前仍在发售。汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目17商业名称晶城商铺南城三元路与莞太大道交汇处（宏位置远酒店对面）距本项目距离1.4公里规模（㎡）建筑面积47098㎡开盘时间预计明年五一发售售价——电话23191999晶城商铺晶城商铺初步定于明年五一发售，备注现在定价尚未确定晶城距离本项目约为1.4公里，其商业主要为住宅底商，预计在明年五一发售，具体定价尚未出来。汇诚行商业地产一、市场研究经营/招商在售项目18商业街区（街铺）销售小结：街铺销售没有火爆、也没有滞销街铺销售市场好于招商/经营市场汇诚行商业地产一、市场研究19销售招商不火爆、不滞销大量空置、难度大具备突破可能突破难度较大汇诚行商业地产二、项目商业价值研判?2.1项目商业环境分析?2.2项目商业现状分析汇诚行商业地产二、项目研究商业环境商业现状21本项目与商圈的关系分析：商圈距离规模主力商户项目区域家乐福、海雅百南城核心商货、1.4公里13万南城核心商圈圈沃尔玛、国美、苏宁、时尚等安踏、金六福、老人步行街商圈0.9公里3.6万头、鳄鱼、鸿星尔克、劲霸等本项目03.8万无南城步行街商业区综述：本项目在南山核心商圈及南城步行商圈辐射范围内，但位于其商圈的边缘区域。汇诚行商业地产二、项目研究商业环境商业现状22项目区域消费群体外流严重核心商圈无生活必须品消费场所综述：本项目所在区域由于缺乏主力店商户（如超（如大型超市、百货）市），致使消费群体严重外流。汇诚行商业地产二、项目研究商业环境商业现状23运河及宏远桥项目区域阻隔两边消费互动的便利性南城核心商圈核心商圈的成熟与完善本项目吸引河对面消费群体难度很大综述：本项目吸引核心商圈区域消费群体的难度很大，商业服务群体延伸受到较大限制。汇诚行商业地产二、项目研究商业环境商业现状24?宏远大社区：?江南世家宏远大社区?活力康城?天景居?江南雅筑?江南第一城?---------分析：本项目主要消费群体为宏远大社区内的居住人群。汇诚行商业地产二、项目研究商业环境商业现状25对精英世家区域的辐射也受到限制主要沿金丰路布局精英世家辐射范围进一步压缩基本只能辐射到本社区商业带布局综述：本项目商业由于商圈、布局等多方面的原因，实际辐射区域仅为宏远江南系列社区。汇诚行商业地产二、项目研究商业环境商业现状26项目商业辐射人口分析：项目规模已入住入住情况合计江南世家27.3万1900户接近100%江南雅筑14.2万1250户约70%活力康城14万1000户接近100%江南第一城40万3500户入住中天景居---770户接近100%建委/新科宿舍----约600户接近100%统计约100万约9020户约40000人综述：项目商业辐射人群约为4万。汇诚行商业地产二、项目研究商业环境商业现状27市政路对商业隔离严重项目难以形成浓厚的商业氛围。单边街铺单边街铺综述：项目由于缺乏主力店的规划，同时大部分为单边商铺，所以难以形成浓厚的商业氛围。汇诚行商业地产二、项目研究商业环境商业现状28发展方向：以服务社区约4万消费群体为主的分散型商业街区。汇诚行商业地产二、项目研究商业环境商业现状29世家1.41万康城0.85万项目商业总面积江南世家1.41万27.3万江南雅筑0.85万14.3万活力康城0.74万14万第一城0.83万40万雅筑0.85万第一城0.83万合计3.83万95.6万汇诚行商业地产备注：由于天景居未售街铺仅剩17套，故在以后的研究中不将天景居计入在内。二、项目研究商业环境商业现状30各项目未售/空置商铺统计未售空置项目名称面积（㎡）已售（㎡）销售比在营（间）空置比（㎡）（间）江南世家14113.144521.729591.4232%1484924.90%活力康城7386.144590.492795.6562%1242516.80%江南雅筑8461.262332.446128.8228%357467.30%江南第一城8289.89509.97779.996%2412483.80