一、响水的城市概况响水概况区位——响水县在盐城、淮安、连云港三市交汇处。东临黄海，与日本、韩国、朝鲜等国隔海相望。江苏省响水县总面积1461平方公里，总人口60.76万，县区人口约为8-10万人。交通——204国道、通榆大运河和沿海高速公路贯穿响水县境南北，响水县城距连云港机场仅70多公里、盐城机场100公里涟水机场30公里，连盐铁路将于2014年建成通车。行政区划——响水县辖8个镇、4个乡：响水镇、陈家港镇、小尖镇、黄圩镇、大有镇、双港镇、南河镇、运河镇、张集乡、六套乡、七套乡、老舍乡；县开发区、省属黄海农场、省属灌东盐场。经济发展响水县2011年经济走势2010年盐城各县市经济比较200400450004000030035000150）30000元25000）亿200元20000（P亿10015000D（100G10000PD5000G5000响水县滨海县阜宁县射阳县建湖县东台市大丰市020072008200920102011GDP125.3191.5200238.9239373286.8人均GDP20565164871828224736296643278539608GDP62.880.09104.56125.3161.22011年实现地区生产总值161.2亿元，2010年按可比价格计算，从上图看，2010年响水GDP位于盐城末端，但全县人均GDP比上年增长15.3％。全县人均GDP突破3000美元达到26502元却比滨海、阜宁两县要高，说明响水县人口秘度相对比较低，经，比上年净增加6158元。济发展比较落后，还有发展潜力。消费水平响水县居民收入增加走势响水近年社会消费零售总额走势15000401000030））元元（亿20额5000（金额金10020072008200920100城镇居民可支配收入85981024212028141002007200820092010农民纯收入5025569063607200社会消费品零售总额16.3720.6424.8832消费品市场比较活跃。受城乡居民收入较快增长和消费结构升级的影响，全年实现社会消费品零售总额31.55亿元，比上年增长18.8%。从上图看，居民可支配收入偏低，但增长速度较快，末来将快速发展。城市人口响水城市人口相对较少，青壮年消费层流失严重，这些是商业发展的不利30%因素。?总人口60.76万，县城人口不到十城镇人口农村人口万人。城市化率约为30%，城市化水平较低。?响水以本地居民为主，外来人口所70%占比例较少。同时大量青壮年人口外出务工，削弱了响水市的消费能力。房地产投资近年房地产开发投资情况响水近年商品房销售情况1540））10米元平亿20万（5（额积金0面020072008200920102007200820092010商品房销售面积9.8318.8730.9934.71房地产开发投资2.445.356.5810.96住宅开发投资1.894.525.929.64住宅销售面积7.4117.0927.2830.15固定资产投资快速增长。2011年完成全社会固定资产投资137.73亿元，比上年增长26.8%。从上图表可以看出，响水房地产开发才刚刚起步，特别是住宅开发投资，2010比2007翻5倍还多。住宅的销售量翻了近4倍。产业结构与规划?从左图看，响水县工业化进程明显加快，三次产业结构继续得到优化。1.第一产业增加值29.44亿元，比上年增长29.445.3%；40.892.第二产业增加值64.87亿元，比上年增长20.7%；第一产业3.第三产业增加值40.89亿元，比上年增长第二产业第三产业14.2%。4.三次产业结构由2009年23.2：48.7：28.1的调整到2010年21.8：48.0：30.2。?在重点发展船舶装备产业、盐化工产业的64.87同时，我们还积极发展色纺纱、轴承座等有一定基础的特色产业，2009年12月份从三产比看，第一产业比例逐年减少，第二、第，我县被省机械工业协会认定为“江苏省三产业快速发展，特别是第三产业的商贸流通和轴承座产业之都”。房地产业近几年发展速度较快。产业结构与规划响水近期规划目标：一是力争2012年地区生产总值达到200亿元，年均增长16%，人均地区生产总值超过38000元；全社会固定资产投资270亿元，年均增长36%；财政收入突破25亿元，年均增长25%，其中地方一般预算收入突破14亿元，年均增长30%以上；注册外资实际到账1.5亿美元，年均增长35%以上；自营出口额5亿美元，年均增长35%以上。二是经济结构显著优化。形成以现代农业为基础、先进制造业为主体、现代服务业为支撑的产业协调发展新格局。2012年，全县三种产业比重由2008年的21.5：51.4：27.1调整为10：57：33，二、三产业占GDP的比重提高到90％。高效农业占农业的比重达50%，高新技术产业产值占工业总产值的比重提高到20%，研发投入占GDP的比重超过1%。三是城镇面貌大为改观。县城建成“苏北沿海、沿灌河具有水绿滨河特色的宜居城市”，人口超过15万人，建成区面积达到20平方公里；陈家港港城框架全面拉开，7平方公里核心区基本建成，服务功能基本配套，常住人口5万人以上。全县城市化率达到45%，年均提高2.3个百分点。四是人民生活明显改善。城乡居民收入增长与经济增长同步提升，城镇居民人均可支配收入超过19000元，年均增长15%；农民人均纯收入超过8400元，年均增长10%。城市总体规划响水县城发展方向?向南：县城居住用地以黄海路为轴线向南推进已成必然，204国道西侧将是县城生活空间的重要拓展地。?向东：主要是响水经济开发区用地，主要发展工业。?向西：不利于近期开发建设和规模发展，因此通榆运河以西区域，是县城远景发展的重要地区?县城发展方向确定为主要向南、向东发展。城市用地总体布局一心、三带、两片、一组团1.“一心”——县城公共中心：规划以旧城区滨江路商业街区为基础，发展为县级大型商业零售为主的商业中心，依托黄海路向南延伸至行政中心，着力将城南大道打造成行政、文化、教育、体育、商务、金融等为一体的公共设施带，辐射全县域，最终在县城形成“工”字型的城区公共中心。2.“三带”——县城重要的绿化景观带，即灌河、通榆河以及响坎河绿化风光带。3.“两片、一组团”——响坎河、通榆河绿化风光带将县城分隔为2片1组团，即城中片、城东片和城西组团。城市末来发展对本项目有利本项目位于“一心”中的城南大道的西边，位于末来城中片区和城东片的交汇处，连接行政商务中心和响水开发区，是金融商务中心往工业中心的重要过渡点，可以同时满足工业区和商务区的需求。二、响水商业现状分析商业发展阶段阶段一阶段二阶段三阶段四发展阶段城市商业的发展原始形态传统商业现代商业广义商业经验表明：消费者对满足单一购物需综合商业形式，转型商业形式，特点价格敏感求实现多种功能主题类地产当人均GDP超过1500美元时，城专业市场、百货现代综合性购物市经济将进入高马路市场物流地产、旅游商场、商业街、中心、体验型商表现形态、地摊、地产、主题地产速发展阶段，商街铺零售店、超业集贸市场等业项目的复合性市将大大增强；人均GDP低于11001100—20002000—44004400以上（美元）响响水商水商业发业发展展阶阶段：段：响响水水现现在的人均在的人均GDPGDP已已经经超超过过30003000美元，美元，对对比城市商比城市商业发业发展的展的经经验验总结总结，可看出，可看出响响水目前水目前尚尚处处于城市商于城市商业业的第三的第三阶阶段即段即现现在商在商业业阶阶段，但段，但实实际际从现从现在城市的在城市的发发展情展情况来况来看，看，响响水水还处还处于于传统传统商商业业逐步完善逐步完善过过程，主要原因程，主要原因响响水水县经县经济总济总量量发发展太快，以及人口偏少，展太快，以及人口偏少，0707年到年到现现在在GDPGDP翻了一倍多，而城市建翻了一倍多，而城市建设设发发展跟不上展跟不上经济发经济发展速度。展速度。商业总体格局路河东园东园农副产品批发市场灌黄路海幸路福北步行街路滨江路G204华阳国际装饰城本案灌河路家电家具灌河路概况■灌河路位于城区最北面，为城区交通主干道之一。商业分布在整条路上面，以家具、家电、五金、小商品为主。■商业规模：商业街长约1700米；■地位：不同路段有不同的经营业态，是响水市民认知度很高的商业街区。老城区商业中心重要组成部分。五金小商品灌河路业态业种?中小型沿街商铺占据主导地位，数量多，面积普遍小；灌河路中段也有部分大型的家具和电器卖场?商业形态主要为家具、家电、五金、小商品、摩托车、自行车行为主，商业形态较为单一，缺乏大型复合型商业项目；?整体商业分三段，西段为小商品批发为主；中段为家电、家具为主；东段五金机电为主。路段业态（数量）西段日用品、玩具、文具、酒饮料等以批发为主（52）中段家电（57）、箱包（9）、家具（16）、摩托车自行车（11）零售为主东段日用五金、机电五金以机电五金为主（94）灌河路总体评价与发展预测?珠海东路的业态比较杂乱，部分比较集中业态都是经营户扎堆经营自发形成，没有很好的业态分类和产品分区；?船舶装备产业、轴承座等响水支柱产业的发展对机电五金需求，使灌河东路形成了机电五金专业街。随着响水船舶装备产业、轴承座快速发展，对机电五金需求的发展，沿街商铺末必能够满足末来的需求。?由于响水灌河风光带项目，灌河路将会面临拆迁，末来规划为住宅和休闲娱乐为主的商业街，五金、机电、小商品等业态并不符合规划。?拆迁原本从2010年就开始，但近期因各种问题工作停止，末来如何发展是个末知数。幸福北路滨江路步行街幸