谨呈：万成地产万成·香格里拉市场定位策略提报版权所有　?2010合肥和声广告有限公司2010.8市场-读·城目产品-造·城CONTENTS录策略-倾·城战术-推·城PART1：市场篇MARKET读·城问题1：万成·香格里拉在池州市场是什么地位？城市发展方向及规划?城市主要分为几个区域：中心城区、站前区、齐山平天湖风景旅游区、商贸物流园区、科教园区、东部经济园区。?池州市城市未来规划布局：“东扩南进，重点发展南部片区”。?小结：城市发展以中心城区为核心，向站前区、东部经济园区等区域发展。中心城区的发展是城市发展的基础和保障。房地产市场发展趋势?2010年一季度池州市主城区各类商品房销售(签约)面积共46.72万平方米，同比09年增长98.05%，其中商品住宅销售(签约)面积共32.65万平方米，同比09年增长70.24%，商品房仍然保持了较高的成交量。?2010年一季度池州市主城区商品房平均销售价格为3599元/平方米，同比上升21.35%；商品住房平均销售价格为2782元/平方米，同比上升17.66%。2500-4000元/平方米的占总成交面积的72.04%，是目前市场的主导消费价格。?池州市商品房的热销户型集中在90-144平方米之间，占总交易量的64%，普通住宅(小于144平方米)占总交易量的76%，中小户型增多。?一季度本市区居民购房比例约占总成交的61%；本市其它地区约占11%；本省其它地区约占22%；外省市约占6%。由此可见，本市区以外人口占总成交比例的39%。?小结：从以上分析情况显示出今年池州市主城区房地产市场交易稳步增长，需求旺盛。“414新政”的出台，对于池州市来说，新政的效果尚未完全体现出来，但市场客户开始出现观望趋势。项目区位分析万成香格里拉居住区地块位于池州市西南部，白洋河南岸，与中心区一水之隔，西靠西北外环景观大道，东临318国道，南至杜邬公路，规划道路从基地中间穿过，总用地面积近50公顷。在基地的中部有一条古道遗址，南北贯穿整个基地，基地的北侧为沿白洋河景观绿化带，南侧属于其它开发项目用地。小结：项目区位属于主城区，与古杏花村隔路相望，目前区域内楼盘较少，缺少具有代表性的项目。宗地分析?宗地内现状多数为洼地，内有多处水塘，地块落差较大。?地块内有原池州市化肥厂，部分民居，在基地的中部有一条古道遗址，南北贯穿整个基地。?地块与道路落差1.5-2.5米，地块较高。地块周边道路情况：西靠西北外环景观大道，东临318国道，南至杜邬公路，规划道路从基地中间穿过，北面沿白洋河景观带。项目SWOT分析优势分析（Strengths）劣势分析（weakness）?项目规模大?本地块与城区因河道割裂?配套完备，功能齐?本区域未形成生活氛围全?当地购买人群对板块不认?学区教育优势大可?五星级绿城物业?未来池州地标性建筑机会分析（Opportunities）威胁分析（Threats）?周边楼盘品质较差?池州东扩南进政策?区域居住氛围日渐?周边项目低价竞争浓厚?市区人口少，基数有?政府部门高度重视限项目区域市场简析?对于中心城区代表楼盘来说，如华邦阳光城，交通便利性、城市生活配套等方面优势明显，但在景观、服务等方面受城市老城区整体环境影响发展空间较小，在区域内具有一定影响力，但不具备唯一性。?而对于新城区代表楼盘来说，如碧桂园，虽然产品、景观等方面具有创新意识，但毕竟与中心城区距离较远，在交通便利性、城市生活配套等方面仍有待于提高和发展。同时，碧桂园属于全国复制产品，其与城市自身内涵的契合度不高。?小结：池州市缺乏一个真正可以代表城市最高人居水平的楼盘，即城市地标性楼盘。市场定位的三种可选模式：?1是领袖者，绝对高端，绝对权威，有我无他?2是代言人，总结精神，天地相合，我既是他?3是创新者，前所未见，绝对创新，我是未来　很明显，本案成功的关键是：?在池州市场上树立新标杆?成为池州未来人居的代言人问题2：为什么是万成·香格里拉能代言池州？读·城?池州市位于安徽省西南部，北濒长江，南接黄山，东邻铜陵，西望匡庐，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城。池州市是中国第一个国家生态经济示范区。是省级历史文化名城和安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分。《皖江城市带承接产业转移示范区规划》的批准实施，意味着皖江开发开放、安徽跨越崛起进入了一个具有里程碑意义的全新时代，池州作为皖江城市带的一个重要城市作为发展轴上的一个战略支点，更是乘上了绝无仅有的强劲东风。?全市拥有全国工农业旅游示范点6个，安徽省农家乐示范户5个，各类星级宾馆27家，旅行社51家，导游884人。年末全市共有A级旅游景区19个，其中5A级旅游景区1个，4A级旅游景区1个，3A级旅游景区7个，2A级景区10个。?九华山与浙江普陀山、山西五台山、四川峨眉山并称为中国四大佛教名山，蜿蜒于安徽省池州市青阳县境内，南望黄山，北瞰长江，方圆120公里，最高峰海拔1342米。城市关键词：国际旅游、佛文化、徽文化、商贸读·盘?万成·香格里拉位于池州中心城区西南，距离市中心仅10分钟路程，可享有中心城区交通、配套资源。本案总建筑面积达80万平米，业态包含住宅和底商（其中包括古商道改造）。项目以国际规划理念为蓝本，保存地脉，以关注池州居民未来人居为核心而建。?产品（异域风情的简单现代风格）、配套（三会所设计）、商业（商业古道、新商业街）、教育（实验整体搬迁、双幼儿园）、地段（市中心西地段）、规划（国际知名设计公司）、服务（绿城物业星级物管）……楼盘关键词：复合地产、国际化读·企?万成置业，品牌现状缺乏足够的认知度和美誉度。?万成置业，品牌愿景以致力于池州城市高度发展而成为最具有城市大局观的开发商，致力于打造市场未来代表作的企业。企业关键词：本土洞察、国际视野、关注城市于城、盘、企三方面看，本案可谓是池州现代精神与内核的总结作品：洞察本土人文、具有国际视野、关注城市发展的城市代言楼盘。项目产品定位方向龙登·星河湾多层、高层、写字楼休闲生活居所龙登·凤凰城多层、小高层强调项目地段华邦·阳光城多层、高层异域风情生活碧桂园别墅、多层、高层强调生活品质丽阳兰庭高层强调居住环境再读盘万成香格里拉/复合地产国际理念国际产品国际景观国际教育国际商业国际配套国际服务国际生活现代简约白洋河景实验小学古商道三会所绿城物管风格，多观广场及双幼儿园新商街建筑形态内部景观一个完整的复合型国际人居系统万成·香格里拉项目市场定位：80万平米国际生活城高尚社区规模级别复合地产感香格里拉，以国际人居为核心，通过多系统营造，建设池州最为闪耀的国际生活场，使之延续未来。于此，本案是前所未见，具有独占性和开创性。PART2：产品篇PRODUCTS造·城问题３：万成·香格里拉要做什么样的产品？我们已有的：?国际知名设计团队，景?现代简约风格建筑，高级观园林的营造理念和标准立面设计，品质高端。。?主题景观、完美的配套、?公共部分的精装，尊贵星级物业、完美大宅，彰显感从踏入小区大门开始。主人身份。?立体景观体系，兼得园?五星级三会所，超越别墅景、河景与城市风景的视标准的奢适。觉享受。?特色商业街区，国际化生?国际化教育配套，池州活一步到位。首席教育示范基地。思考点：资源虽然很丰富，但我们如何将其集中于一点，形成合力推向市场树立市场唯一性，借力打力提升整体价值？产品新主张：我们需要突破常规操作模式以创新战略规划重新定义池州未来人居新标杆它山之石，可以攻玉一、开发模式建议通过对项目地块、区位、规划等方面的分析，我们针对项目对比，甄选以下三个类似物业进行案例剖析。案例借鉴1——广州　星河湾骑江休闲木道1830米骑江休闲木道，沿珠江伸展，采用进口名贵木材建造，外飘8米，经得起50年日晒水淋的淬验。星座式布局星座式布局是星河湾的规划核心，建筑结构、园林规划都以此为基点而展开。营造了环绕组团的穿堂风、花园式的组团景象，同时避免对视，开窗即见景。借鉴点：骑江休闲木道＼星座式主题规划布局案例借鉴2——元一·柏庄模式元一柏庄合肥市巢湖南路88号，铜陵路99号，北临南淝河，西接铜陵南路，南靠南淝河路，项目总用地面积23.5万平米，规划建筑面积55.4万平米，由20幢小高层和高层组成。沿着铜陵路和巢湖路有11幢LOFT、一幢大型商业综合楼及5万平米商业用房组成的时尚商业街。元一·柏庄与本案项目的区位、地块等较为相似，他们首先打造星级售展中心、样板房、沿河景观带，让客户亲临感受开发商实力与项目品质，并在差的位置卖出了好的价格。在此地块商业价值较低的情况下，元一·柏庄高调宣传元一哈街，打造合肥第一条时尚休闲街区：酒吧文化一条街，为商业的销售奠定坚实基础。借鉴点：对沿河公园的改造利用，以及在后期营销中的应用沿河独栋商业的规划利用案例借鉴３——绿地·国际花都模式绿地国际花都位于合肥市政务区潜山路与东流路交口，建筑面积70万方，社区配备双游泳池，3大会所，两大双语幼儿园，项目分为6个组团（英式＼法式＼德式＼日式等），，每个组团游不同的风格，有不同的特色。绿地在商业致力于打造合肥特色文化街区、酒吧文化一条街及特色主力店等营造更有氛围的特色商区。绿地·国际花都地块、社区布局与本案也有相似之处，由于社区内道路的分割，社区不能成为一个整体；但是他们利用这种条件，分组团开发，每个组团不同的风格不同主题，并在首期后的提高组团价值，实现名利双收。借鉴点：大盘分组团主题规划＼多元产品风格形态＼可持续开发以上项目与本案有很多共同点，我们可以借鉴大盘成功的开发模式，结合池州实际情况来对本案进行操作。白洋河景观带（样板先行）项目二期售楼部位置（售楼部、样板房先行）项目一期项目三期项目四期可操作实施点：１＼