美国房地产市场研究万科国际房地产市场研究系列20081邢锡芳2008.1.24Boston,MA,USwww.fdc01.com房市金碟xingxifang@gmail.com楔子…..2008.1.24www.fdc01.com房市金碟?美国房地产市场的周期和主要影响因素?不同城市和地段的差异?政府的影响，规划与法规及低收入住宅?住宅户型的变化2008.1.24www.fdc01.com房市金碟美国房地产市场的周期和主要影响因素?十年的周期?经济与收入的持续增长?人口增长与二战后的婴儿潮?利率和信贷结论：万变不离其宗的经济规律2008.1.24www.fdc01.com房市金碟Source:NationalAssociationofRealtors;HUD;U.S.CensusBureau.2008.1.24www.fdc01.com房市金碟Source:USCensusBureau.2008.1.24www.fdc01.com房市金碟住房的新建量与现存房销售量在90年代后持续增长，然而，当时有预言房地产市场将在2000年后出现疲软2008.1.24www.fdc01.com房市金碟住房价格指数（HPI）增长率与GDP增长率相关，并滞后1-2年，2001年后超前于GDP增长；每十年经历一个“双峰”/”双谷”周期。2008.1.24www.fdc01.com房市金碟失业率2008.1.24www.fdc01.com房市金碟美国的人口在二战后保持稳定增长，包括自然增长与移民2008.1.24www.fdc01.com房市金碟然而人口的年龄组成却在变化，1946-64年间出生的“婴儿潮”对人口组成以及房市需求有着巨大影响2008.1.24www.fdc01.com房市金碟人口的年龄组成之所以会影响住房市场需求是因为：不同年龄段的人群对住房的需求量不同不同年龄段的人群的住房购买率在过去三十年保持相对稳定比如20-34：30%35-45：70%65-75：75%75+：72%2008.1.24www.fdc01.com房市金碟利率在80年代初曾经达到历史高峰，造成房地产市场衰退。之后经过积极调整恢复了资金流通。2008.1.24www.fdc01.com房市金碟住房贷款首付的比例大大降低，刺激了住房购买（来源NAR）2008.1.24www.fdc01.com房市金碟美国的家庭平均人口逐渐下降，结婚并有小孩的家庭逐渐减少。http://www.realtor.org2008.1.24www.fdc01.com房市金碟新建房的面积却越来越大新建房人均居住面积78.8平米（2000年）2008.1.24www.fdc01.com房市金碟Source:U.S.CensusBureau.美国在二战后经济与收入持续增长2008.1.24www.fdc01.com房市金碟住宅购买可负担性系数在近年来逐渐下降—买房更困难了（来源NAR）2008.1.24www.fdc01.com房市金碟2008.1.24www.fdc01.com房市金碟住房市场的衰弱直到2006年才初露弥端原因主要有几个：1.供大于求，90年代末价格增长超过供应速度，到近几年开始反转，也是婴儿潮的原因。2.信贷的门槛过低，造成购买力的泡沫。3.2001年经济周期进入下滑阶段，股市熊市，之后恢复较为缓慢，消费者信心不足，与整体经济有关。4.98年以来，房价增长大大超过收入增长，存在泡沫。2008.1.24www.fdc01.com房市金碟万变不离其宗的经济规律需求与供给决定价格与销售量?需求?居住（消费）?当前价格，住宅“质量”，社区“质量”。?投资（盈利）?当前和近期价格的增值率，未来的增值空间。2008.1.24www.fdc01.com房市金碟万变不离其宗的经济规律需求与供给决定价格与销售量?预测需求的主要依据–人口增长（例如区域人口自然增长*城市化速度+移民）–人口的年龄组成比例–户均收入或区域/国家经济产值2008.1.24www.fdc01.com房市金碟万变不离其宗的经济规律需求与供给决定价格与销售量?供给?建造成本?土地价格，人工价格，材料价格，资本价格，政府规划附加成本。?售价?市场价格，垄断价格?利润2008.1.24www.fdc01.com房市金碟供给来源既有新建房，也有存量房，且后者占主导2008.1.24www.fdc01.com房市金碟?中产阶级的财富梦Middle60%BusinessEquityor住房CorporatestkResidenceOtherAssets住房2008.1.24www.fdc01.com房市金碟城市间的市场差异?昂贵的东西海岸?衰败的老工业城市?南方新贵?车轮一族与“卧室城”2008.1.24www.fdc01.com房市金碟昂贵的东西海岸例如：SanFrancisco旧金山,SanJose圣荷赛,CA;Boston,MA波士顿,WashingtonDC华盛顿MapofMedianValuesofSingleFamilyOwner-OccupiedHousing.USCensusBureau.2008.1.24www.fdc01.com房市金碟昂贵的东西海岸例如：SanFrancisco旧金山,SanJose圣荷赛,CA;Boston,MA波士顿,WashingtonDC华盛顿Mapofmedianhouseholdincomebystate,2000.Source:U.S.CensusBureau.2008.1.24www.fdc01.com房市金碟衰败的老工业城市例如：Detroit,IL底特律;Pittsburgh,PA匹兹堡2008.1.24http://www.coalcampusa.com/rustbelt/rustbelt.jpgwww.fdc01.com房市金碟南方新贵例如：Phoenix,AZ凤凰城；Dallas,TX达拉斯；LasVegas,NV拉斯维加斯Phoenix，AZ凤凰城人口的平均年增长9%大凤凰城范围内新兴的小城市Chandler,1950–2000,3799–176581,4548%Gilbert,1980–2000,5717–109697,1819%Glendale,1950–2000,8200–218800,2575%Mesa,1950–2000,16800–396400,2261%Peoria,1960–2000,2600–108400,4079%Scottsdale,1960–2000,10000–202700,1922%Tempe,1950–2000,7700–158600,1964%Source:FannieMaeFoundation2008.1.24www.fdc01.com房市金碟南方新贵例如：Phoenix,AZ凤凰城；Dallas,TX达拉斯；LasVegas,NV拉斯维加斯Mapofpercentofhousingunitsbuilt1995toMarch2000.Source:U.S.CensusBureau.2008.1.24www.fdc01.com房市金碟南方新贵例如：Phoenix,AZ凤凰城；Dallas,TX达拉斯；LasVegas,NV拉斯维加斯OwnerRenter4035)s30noilli25m(sti20nug15nisu10oh5019502000195020001950200019502000NortheastMidwestSouthWest2008.1.24www.fdc01.com房市金碟车轮一族与“卧室城”例如：Camarillo,CA卡玛雷洛；MapleWood,NJ枫树城2008.1.24www.fdc01.com房市金碟城市内部的优势地段?择群而居--富人的游戏?孟母三迁“Votewithyourfeet”?商与住的不平衡2008.1.24www.fdc01.com房市金碟择群而居--富人的游戏?以额外的价钱保障生活品质(私人的街区或者有门卫的社区)?使税收给个人带来的利益最大化?住房高价位或者高税收导致低收入家庭搬离?通过影响公共政策而减少低收入人群入住的可能性2008.1.24www.fdc01.com房市金碟买房或搬迁的直接原因包括：家庭结构变化(结婚，生子，退休/儿女搬离)收入水平变化工作搬迁2008.1.24www.fdc01.com房市金碟VoteWithYourFeet!选择住房也是以行动对住宅和社区的综合质量投票，标准主要包括：学区质量住房价格，增值保值低税率社区稳定安全，家庭型社区交通便利公共设施自由选择促进城市间竞争2008.1.24www.fdc01.com房市金碟自由市场和传统规划下的开发在很多城市造成商住的分离主要原因包括：市中心的商业优势郊区居住优势规划上的失策负面效应是造成过多的交通压力及商业办公区夜间的空置2008.1.24www.fdc01.com房市金碟新城市主义等一些规划理念提倡在设计和规划中鼓励多种功能混合型社区，这样有助于建设24小时运作和更为便利的社区。2008.1.24www.fdc01.com房市金碟在设计和规划中提倡多种开发混合型社区2008.1.24www.fdc01.com房市金碟政府的行为对房地产市场和开发商的影响主要有以下几个方面：?地方土地规划法规?低收入住宅的开发2008.1.24www.fdc01.com房市金碟地方土地规划法规?分区规划法规，土地细分规则?公共设施承载力同步于开发度?开发费?城市红线?开发权转让?开发上限?等等2008.1.24www.fdc01.com房市金碟区划法规