四海逸家案例简析成都思源房地产经纪公司2008.7.26IND?分析目的EX?项目简介?规划与产品分析（重点）目录?销售简析（次重点）?项目分析目的目的一：为金沙项目提供产品设计支持目的二：从市场与销售反馈信息寻求本类产品市场可行依据?项目位于成都市锦江区南三环一段项目简介，东邻锦江区政府新办公区；南望成龙路和国家4A景区—三圣花乡，并与卓锦城相邻；西距东三环150米；北临2000亩城市生态公园。处风景城东新城核心生态位置，总金沙项目占地450亩，净用地205亩。计入容积率的建筑面积41.5万㎡，居住户数约4374户，空中叠墅，实得面积170～200㎡之间。由亚洲风情园、澳洲风情园、美式风情园、欧洲风情园。四大异域风情水景园林社区组合而成。三环2000亩四川师范大学市政公园卓锦城四海逸家娇子立交成龙路项目档案建筑风格：新古典主义开发商：香港中渝置地/国嘉地产空间设计：香港梁志天工作室园林设计：香港贝尔高林项目设计：由美国SCA公司进行前期概念规划，由西南设计院设计完成。规划与产品分析?规划理念与总平简析?交通动线分析?规划环境分析?产品设计分析规划理念与总平简析?总体规划理念：国际Hills生态规划理念?在舒适度技术体系方面引用国际先进适用技术，塑造四大人居空间。即：公园群落与社区组合空间；绿化纽带与社区组团的分割空间；泛会所与坡地、台地立体景观市政公园空间；创新性别墅多重平面﹑上下功能转换空间。?从总平来看，采用了半围合式布局。总体规划体现了“均好性、合理性、舒适性”的设计原则；主要由华府、蓝钻、御苑、紫庐四个居住组团构成。?四个组团之间,政府前瞻性规划有中学、幼儿园、老人活动中心、配套公共服务设施及中心组团公园等，空间极度开阔。华府、蓝钻、御苑、紫庐四个居住组团交通动线分析?在城市界面上，主要由成龙路、三环、石胜路、驿都大道构成社区外围交通?社区形成人车分流体系?高层别墅每个住宅单元设两部电梯（其中一部兼作消防电梯）和一座疏散用梯，全部通至地下1、2层?消防车道：项目外围利用地块周边的小区主干道作为消防车道，项目内部的园区道路，结合人行道按隐形消防车道的使用要求设计，满足消防要求的同时，扩大绿化面积。规划环境分析?园林景观规划理念：强化组团景观主题并体现坡地、台地园林特色，将坡地园林环抱作为背景景观，在各组团景观的设计中点出水的元素，演绎具有不同异域特色的立体景观。在植物配植上注重其季节的搭配。?香港贝尔高林在景观设计遵循了“以人为尊，融于自然”的设计原则，采用平坡结合的手法，强调组团绿化均好性。市政公园?景观特色：分别以亚洲、欧洲、澳洲、美洲风情园林为主题。100%住户都享有内外开阔的景观视野，80%建筑坐北朝南,80%住户可府瞰2000亩城市生态坡谷公园。亚洲、欧洲、澳洲、美洲风情四个主题产品设计分析?建筑风格：新古典主义，形体亲切时尚?建筑设计与外观：错落交叉的U型外挂构成竖向线条了本案建筑模型的外观元素，显得非常时尚，纵横反转转角位置也进行了纵横的处理。同时，建筑在应用了大面积玻璃部分与电梯位置通过竖向线条进行了立面的处理，使得建筑显得和谐统一?建筑色彩：以白色和灰色调为主。双层豪华挑高大堂?户型分析：本案户型产权面积85-120㎡,实得面积190-220㎡；其居住理念为“纯城市空中别墅”、“纯粹同质化居住社区”。北京朝阳区住宅奢侈产品公园15号空中别墅户型之一城市空中别墅发源于美国,称为“penthouse或skyvilla”,核心理念源于美国的便捷、舒适、休闲、健康的生活方式。它强调产品符合别墅的基本要求,即全景观。城市空中别墅是一个从城市中心到远郊的中间过度地段特定的产品，周边有完善的交通网络,强调交通的易达性和便捷性,同时还需拥有美丽的自然环境,且区域内有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施。城市空中别墅相对一般的高档住宅而言,类似电视中的液晶。从户型来看,普通别墅的户型普变偏大,城市空中别墅一般在160～190平米之间,由于它一般建在高层中是复式单元的独特设计,弥补了高层及多层公寓的诸多弊端,与普通别墅相比具有地理位置好,安全性高,视野开阔,通透等优势，同时具有一种临空而居,夜听星语，揽倾城美景，彰显君临天下的大家风范。户型产品——A2?四房两厅两卫?建筑面积：88.09㎡?扩展面积约217.41㎡?复式结构，层高为5.8米，位于每栋边角位置?平面上通过花台、露台、阳台的大面积灰空间实现面积的扩展。同时，开发商在报建时只以一二层平面层面积报建，牺牲实际面积换取总体价值提升。?整个户型采光、通风良好，在功能布局上也较花台为合理。露台?楼座分布：?1、2、3幢1、2单元；?楼层分布：?2、4…30、32各单元偶数阳台层底层平面厨房面积较小户型产品——A3?四房两厅三卫?建筑面积：87.56㎡?扩展面积约203.45㎡?与A2户型成奇偶对应?书房与一个次卧相对安静独立，但无阳台?客厅位置处，内部动线受一定影响二层平面?整个户型采光、通风较好。阳台?楼座分布：?1、2、3幢1、2单元；阳台?楼层分布：?3、5…31、33各单元奇数底层平面层户型产品——B1?四房两厅?建筑面积：87.56㎡?扩展面积约215.44㎡?与A2户型类似，方位对应，但无花台厨房较小阳台?厨房相对较小?整个户型采光、通风良好，功能布局合理B2产品与B1又相互大露台奇偶对应存在A3户型问题。建筑面积约88.04㎡扩展面积：211.42㎡，这里不详论述。户型产品——C2?四房两厅三卫?建筑面积：96.88㎡?扩展面积约199.99㎡舒适主卧?复式结构，层高为5.8米?客厅与一个次卧共享大阳台?整个户型采光、通风良好，在功能布局上也较为合理。大阳台户型产品——C3?四房两厅三卫?建筑面积：96.30㎡?扩展面积约223.24㎡?大露台让客厅与次卧、楼梯空间得到较好的享受与通风采光?厨房还是和前几个户型一样相对较小?整个户型相对方正、环境良好，大露台功能布局上合理。户型产品——D1?四房两厅三卫玄关位置成了衣帽间?建筑面积：130.60㎡?扩展面积约245.46㎡工人房成为大卧浴5.8米中空，为两?本户型与前几个户型相比，将主边卧室提供景观要卧室功能放置到第二层，第一层与采光通风价值公共空间价格得到极大提高?动静分区非常明显，厨房形成开工人房敞式开敞式厨房?整个户型功能布局较好。环境优良，不足的地方就是主人的私密性将得到一定限制（其他户型二层为大花园单独卧室）客厅户型构成综合分析：通过A2、A3、B1、B2、C2、C3、D1户型的综合分析，我们不难发现，本案在建筑单体的外形构建和空间构建上是比较成功的。U型外观构成了本案重要的户型布局和结构特点，在空间结构上遵循了外空间和内空间的协调处理。与北京设计师广场一样，遵循了简单就是最好的理念。由简单的符号与元素，通过组合拼装成就好的作品。回到户型本身来看，本案所谓的120%的灰空间利用，其实主要是利用了国家政策盲点，同时开发商报建时只以一层实际面积报建。通过偷面积的做法，虽然增加了部分成本，但却大大提高了房屋总体的使用与经济价值，进而提升了土地价值。对消费者、开发商都是有益的。项目销售简析?项目经济指标?目前销售动态?客户方向简判?小结项目经济指标土地取得时间占地面积容积率起拍价成交价楼面地价07.10.12123亩≦3.0300万/亩920万/亩4600元/平米07.10.1483亩≦3.0280万/亩880万/亩4400元/平米备注:结合项目建安成本与前期费用、配套绿化费、财务费用、营销费用等各种因素，我们简单估算出每平米单方造价大约为：7100元/平米左右市政公园目前销售动态?广告动作DMDM?销售情况本案正式排号时间：2008年7月17日（周四）所推单位：华府组团的１号楼（共３栋），260多套。目前排号情况：截止7月25日，排号已达73人。诚意金金额为3万/人。销售价格：每套100万以上，折算成清水房单价为12000元/平米以上。开盘时间待定。客户方向简判从目前排号客户情况来，基本为二次置业。层次在纯别墅产品与普通住宅间人士。周边良好的交通与配套环境是一个重要因素。这部分人士内心中存在炫富略为张扬心态，小老板较多，为所谓城市别墅吸引，其虚荣心较强。麓山国际、雅居乐别墅、河畔新世界别墅客群体阶层目标客群数百万级层千万级层中海兰庭、天府长城类客群层百万级层普通商品房小结本案在拿到土地之后，通过对区域价值（周边环境和配套）和项目自身土地价值的研读，在导入“国际Hills生态规划理念”的同时，精确定位目标客户群层，以“纯城市空中别墅”、“纯粹同质化居住社区”居住理念进行产品打造。通过对建筑风格、立面、色彩、基本建筑元素等的把握，迎合了目标客群的审美和居住需求。为了提高其居住与生活价值，同时提高土地价值，本案还通过对内外空间的处理，降低了销售门槛。